Игры разума, доллара, евро

Рынок элитного жилья по-прежнему будет набирать обороты, у цен еще останется некоторая возможность для роста, а покупатели, озабоченные качеством жизни, станут более требовательными к подбору недвижимости. В целом, картинка под названием «Качественная городская элитная недвижимость» выглядит достаточно привлекательно. Светлые краски в разноцветную палитру элитного, а также бизнес- и эконом-класса добавляют доллар и евро. Наблюдая за играми на финансовом рынке, богатая публика предпочитает не рисковать и устремляется за квадратными метрами. Вот что пока еще ни разу никого не подводило.

 

 

Олег Репченко, аналитик:

– Рынок городской элитной недвижимости сейчас во многом повторяет тенденции рынка жилья в целом. За полгода цены по реальным продажам в среднем выросли на 7-10%, хотя цены предложения по ряду домов были подняты гораздо сильнее. Насколько я могу судить по ряду проектов, которые консультировал (район Остоженки, начало Кутузовского проспекта), объемы продаж за последние месяцы были достаточно высокими. В эксклюзивных домах на 10-40 квартир продается по 3-5 квартир в месяц, то есть дом распродается менее чем за полгода. Причина такого спроса лежит на поверхности: люди избавляются от слабеющего доллара, соответственно, за последние полгода существенно возросла составляющая инвестиционных покупок. Наиболее предпочтительная стоимость - от $300 тыс. до 1 млн. Если она выше, то это, как правило, эксклюзивные пентхаусы, которые возводят скорее "под себя".

Сейчас рынок растет на 2% в месяц, и, очевидно, в ближайшее время эта тенденция сохранится. Замедление темпов роста произойдет при прекращении снижения курса доллара. Объемы продаж элиты к осени, скорее всего, сократятся, поскольку пик покупок инвестиционного характера (сохранить деньги) постепенно угаснет, в то время как уровень цен будет продолжать расти. Если год назад "потолком" была цифра в $5 тыс. за кв.м, то к следующему году предложение, похоже, дойдет до психологической отметки в $10 тыс. за кв.м.

Михаил Мишарин, управляющий компанией «Soho Realty»:

– В последние полгода наблюдался рост покупательского интереса к недвижимости среднего класса: по цене $3,5-4 тыс. за кв.м площадью до 200 кв.м в центре Москвы. Все чаще недвижимость приобретают для инвестиций. Развивается «доходный бизнес», когда квартиры покупают с целью последующей сдачи в аренду. Такое вложение денег приносит до 15% годовых, что выше, чем ставки по банковским вкладам.

На Остоженке площадки для строительства практически закончились. Последний массово застраиваемый дорогой квартал – между Хилковым и Коробейниковым переулками. Сейчас возводится много новых дорогих домов на Фрунзенской набережной, на Плющихе. Району Хамовники предстоит бурно развиваться за счет домов в ценовой категории от $3 до 5 тыс. за кв.м. Немного отстает Замоскворечье. Там дорогие дома строятся точечно. Рост цен, наряду с растущим спросом, связан также со снижением курса доллара. Уже появились первые ласточки по переходу на евро. Если доллар будет ослабевать и дальше, цены будут расти.

В последнее время застройщики все чаще сооружают не отдельно стоящие дорогие дома, а реконструируют и облагораживают целые кварталы. Пример – участок вокруг Ботанического сада МГУ на проспекте Мира. Еще одна тенденция: застройщики, зарекомендовавшие себя на городском рынке, потянулись за город. Интересно, что возводимые ими коттеджные поселки на 90% заселяют их же покупатели квартир в городских домах. Удовлетворенные качеством строительства, они опять выбирают объекты этого же застройщика.

Геннадий Cтерник, директор по стратегическому планированию Агентства экспертизы инвестиционных проектов:

– Сегмент рынка элитного жилья растет даже быстрее прочих, как по цене, так и по оборотам. Но в последнее время темпы продаж замедлились, хотя цены еще растут. Думаю, что за шесть предстоящих месяцев тенденции не изменятся: будет продолжаться рост цен с постепенным снижением его темпов. Избыток предложения, переход к стабилизации рынка следует ожидать не ранее 2005 г.

Ирина Егорова, консультант по недвижимости компании «Кирсанова-риэлти»:

– Прежде всего, следует отметить, что рынок элитной городской недвижимости в этом году по-прежнему стабилен и динамично развивается. Спрос все еще превышает предложение, особенно не удовлетворен покупательский спрос на дома класса «В».

Цена предложений менялась на всех проектах в сторону увеличения. Так, например, в одном из элитных домов в районе Остоженки с января по июнь этого года стоимость квадратного метра выросла на 6%.

Возросли требования к качеству строительства. Сегодня для покупателя очень большое значение имеет не столько имя подрядчика, заявленное на строительном щите, сколько уровень выполненных им строительных работ. Именно качество, в конечном итоге, влияет на срок реализации объекта и обоснованность цены квадратного метра.

В ближайшие полгода соотношение «спрос-предложение» останется таким же. Сохранится дефицит предложений, а, следовательно, высокая ценовая планка. До конца года возможен рост цен еще на 5-7%. Несмотря на дефицит жилья, покупатель не станет менее притязательным. Будущее за проектами, чей девиз - качество, уважение к будущим жильцам, яркая индивидуальность жилья в сочетании с комфортным обустройством внутреннего пространства квартиры.

Наряду с Остоженкой будут дальше застраиваться и другие районы центра Москвы, например, Хамовники и Замоскворечье. У покупателя элитного жилья класса «А» сохранится интерес к инфраструктуре и окружению.

Ульяна Алиева, руководитель отдела продаж жилых помещений компании Blackwood:

– Как одну из тенденций я бы отметила возросшие требования покупателей к элитной жилой недвижимости. Сейчас при выборе квартир важными факторами являются хорошая экологическая обстановка, развитая инфраструктура, удобная транспортная развязка и, конечно же, качество самого жилья, которое должно отвечать западным стандартам. Одной из важных причин подорожания элитной недвижимости является ограниченное количество ликвидных квартир: в столице осталось мало площадок под строительство элитных объектов, а спрос на них не ослабевает.

Сейчас наиболее привлекательными районами застройки домов класса «А» в центральном округе являются Остоженка, Хамовники, Патриаршие и Чистые пруды, Замоскворечье. Стоимость квадратного метра здесь не ниже $3 тыс., а максимальная ценовая планка может доходить до $11 тыс.

Что же ожидает рынок элитной недвижимости в следующие шесть месяцев? Деловая активность скорее всего существенно возрастет, количество сделок не уменьшится. Однако острый дефицит площадок под застройку приведет к росту цен и перемещению строительства элиты в Замоскворечье, которому аналитики предсказывают такое же светлое будущее, как и другим популярным ныне элитным районам. Помимо требований, предъявляемых к жилью сейчас, прибавятся еще такие, как достаточное количество парковок и расположение домов близ зеленых массивов.

Алексей Сидоров, консультант по недвижимости компании «Kalinka-Realty»:

– По-моему, последние шесть месяцев состояние рынка было хорошим. Прежде всего потому, что рынок демонстрирует устойчивый подъем. Конечно, есть волнующий всех вопрос роста цен. Вряд ли в ближайшее время в худшую сторону изменится политическая и экономическая обстановка в России, а от нее во многом зависят колебания рынка. Кроме того, приходят новые девелоперы, которые способствуют диверсификации рынка. И это очень неплохо. К сожалению только, не все компании обращают должное внимание на соответствие своих объектов современным требованиям. Я бы сказал, что тех и других пятьдесят на пятьдесят.

Мы прогнозируем рост цен на жилье на 10-30%. Это связано с тем, что сегодня существует определенный инвестиционный цикл: один-два года от начала строительства до сдачи дома госкомиссии. Очередной такой цикл сейчас практически завершен, новый начинается в III-IV квартале текущего года. Так что вполне объяснима озабоченность покупателей тем, что приобрести квартиру в хорошем готовом доме становится нелегко. Спрос на такие квартиры превышает предложение.

Юрий Лакеев, директор агентства недвижимости «Баут-Л»:

– Спрос на жилье последние полгода был на высоком уровне, и сезонных спадов не наблюдается. Но если этот спрос разделить на сегменты, то не хватает предложений жилья в эконом- и бизнес-классах, в диапазоне $1,5-2 тыс. и $2,5-3 тыс. Хотя покупают такое жилье очень активно. Однако застройщики предпочитают строить жилье класса «люкс». По экономическим причинам это выгоднее. Но, покупая участок земли, компания-застройщик должна обратиться к услугам консультантов для того, чтобы понять, жилье какого класса следует возводить в этом районе. Иногда дома высшего класса строят в неоправданных местах. Покупатели теперь тоже имеют четкое представление о состоянии цен и не хотят платить за жилье необоснованно высокую цену, не соответствующую его уровню.

В целом цены, которые сформировались сейчас, разумны и соответствуют общей ситуации на рынке недвижимости. Они существенно не вырастут, потому что в стране стабильная экономическая и политическая ситуация. Я думаю, до ближайших выборов застройщики и покупатели застрахованы от рисков.

Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY:

– Отечественная история показала, что рынок элитного жилья развивается по своим законам, отличным от рынков типового жилья и жилья бизнес-класса. Так, дефолт августа 1998-го г. практически не оказал существенного воздействия на этот рынок, а вот начавшийся рост цен на рынке типового жилья привел к увеличению цены предложений на элитное жилье более чем в два раза. По оценке экспертов нашего агентства, потенциальная емкость рынка элитного жилья составляет порядка 2% от общей площади жилого фонда столицы. Финансовая потенциальная емкость этого рынка составляет не менее 5%.

За первое полугодие цены на элитное жилье продолжали расти со среднемесячной скоростью порядка 1,4-2,3%, в зависимости от класса жилья. Реализовано или находится в стадии реализации достаточно много новых девелоперских проектов.

В предстоящие шесть месяцев цены на элитное жилье продолжат рост как на первичном, так и на вторичном рынках. Величина роста составит: для класса «А» - 6-10%, для класса «В» - 6-8%, для класса «С» - 8-10%. Увеличится деловая активность за счет поступления новых проектов и продажи или сдачи в аренду собственниками уже существующего элитного жилья.

Законодательно предусмотренная возможность иметь в частной собственности земельные участки, на которых расположено элитное жилье, будет способствовать привлекательности новых девелоперских проектов. Девелоперы и инвесторы продолжат процесс освоения уже существующих и формирования новых районов элитной застройки.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...