Как заключить договор долевого участия

После того, как покупатель определился с местоположением и типом возводимого дома, выбрал оптимальную для себя квартиру, утвердился в благонадежности компании-продавца (об этом мы писали в этом материале), перед ним стоит вопрос: на основании какого документа оформлять сделку? Вариантов может быть несколько, но даже если продавец работает только по одной схеме (и, соответственно, навязывает вам ее), лучше получить представление о разных типах договоров.

"Подводных камней" в договорах долевого участия бывает множество

Поскольку, приобретая квартиру на стадии строительства, покупатель, прежде всего, преследует цель сэкономить собственные денежные средства, то он старается сотрудничать напрямую с застройщиком (если тот может выступать в роли продавца), и, чтобы не было путаницы, в дальнейшем мы будем понимать под застройщиком (строителем) и продавцом одно и тоже лицо.

Самый распространенный тип сотрудничества покупателя и продавца недостроенного жилья - заключение договора долевого участия (ДДУ). На основании этого документа покупатель становиться дольщиком и обязуется в указанные в договоре сроки (на зафиксированных условиях) оплачивать строительство возводимого жилого объекта в объеме его будущей жилплощади (то есть квартиры).

 

 

Договор долевого участия должен заключаться строго на определенную квартиру, то есть в нем обязательно должен указываться точный почтовый адрес строения и номер квартиры. Если почтовый адрес не определен, то в договоре должен стоять временно присвоенный (строительный) адрес, который в дальнейшем уточняется отдельным приложением к договору и оформляется должным образом (с подписью и печатью).

Единой формы договора для всех не существует, поскольку объекты и условия строительства различаются. Однако основные пункты договора, как правило, неизменны везде.

В договоре обязательно должно быть четкое описание приобретаемого объекта недвижимости, права и обязанности сторон, сроки исполнения взаимных обязательств и ответственность за их невыполнение или несвоевременное (неполное) исполнение, условия и порядок досрочного расторжения данного договора (с указанием причин расторжения), а также перечислены виды обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) за которые стороны не несут ответственности.

Но это далеко не все. ДДУ содержит, как правило, несколько страниц с множеством пунктов, разобраться сразу в которых бывает непросто. Начнем с самого начала. Буквально в первых строках договор должен содержать полную информацию о застройщике-продавце или юридическом лице заключающего договор от имени компании-застройщика (наименование, форма организации, все банковские реквизиты, юридический адрес и телефон). Если застройщик продает через фирму-продавца, то к договору должен быть приложен соответствующий документ, подтверждающий полномочия продавца.

В данные об объекте строительства входит характеристика дома, включая его эскизный проект. В крайнем случае, эскизный проект должен беспрепятственно предоставляться для ознакомления покупателю (этот документ должен быть завизирован подписью и подкреплен печатью). Точно также потенциальному покупателю обязаны продемонстрировать документы с подтверждением права застройки земельного участка на основе соответствующего разрешения Правительства РФ (это может быть оформление земли в собственность, долгосрочную аренду, постановление на основе открытых торгов или победы в тендере).

Точное описание квартиры включает ее привязку к поэтажному плану и указание строительных осей.

Значительное внимание в договоре должно быть уделено определению размера долевого взноса (как правило, исходят из стоимости одного квадратного метра). Желательно, чтобы он был фиксированным или привязанным к твердой валюте. Обязательно должны быть оговорены сроки выплат, проводимых покупателем и размер штрафных санкций (либо начисления пени) за срыв этих сроков по вине плательщика.

Возможное увеличение стоимости строительства, которое может привести к увеличению размера оплаты дольщиком, тоже должно быть отражено в договоре долевого участия.

В большинстве договоров также присутствует пункт о движении средств дольщика, то есть, указано, кто и на основании каких документов ими пользуется (подрядчики, субподрядчики и др.), на какие цели расходует (проводимые закупки стройматериалов или работы и пр.) и в каком объеме.

Как правило, дольщик платит за площадь своего будущего жилья, которая уже определена перед началом строительства (согласно утвержденному плану возводимого здания). Однако после завершения строительных работ происходит корректировка этой площади. Незначительное отличие возможно (в пределах 1-2 кв. м). По идее, если площадь получилась несколько меньше, застройщик обязан вернуть переплату покупателю. Если же площадь получилась больше, то покупатель обязан доплатить застройщику. В действительности в 99% случаев доплачивать приходится покупателю. Однако нюансы таких взаимоотношений непременно должны быть оговорены в договоре. При этом не стоит забывать, что некоторые участки жилой площади исчисляются по так называемому "уменьшаемому" коэффициенту. В частности балкон, лоджия, сантехнические помещения. И когда человек получает свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в нем на основе обмера БТИ может быть указана площадь меньшая, нежели та, которая проставлена в договоре ДДУ и, соответственно оплаченная в полном объеме. Возможно, по закону покупатель и вправе оспорить такое положение вещей, ведь фактически он переплачивает неизвестно за что. Однако в действительности доказать что-либо в подобном случае бывает крайне проблематично. Так что если есть возможность оговорить такой нюанс в договоре ДДУ или же уточнить эту деталь до его подписания, то лучше это сделать.

После пунктов об оплате и строительных работах идет описание госприемки жилья и оформления его в собственность покупателя. Здесь важно еще раз внимательно обратить внимание на сроки завершения строительства. Помните, если в договоре указан II или III квартал года, то раньше окончания этого срока никто дом не сдаст. Более того, задержка строительства может составить 1 и 2 года. При этом "разбор полетов" навряд ли ускорит дело. У застройщика всегда есть в арсенале масса законных причин, снимающих с него вину и ответственность за срыв сроков. Даже с 2005 года, когда долевое строительство регламентируется более жесткой для застройщика правовой базой расхождения между запланированным окончанием строительства и реальным его завершением - часто встречающаяся ситуация.

Зачастую застройщик может, согласно условиям договора, не нарушать сроков сдачи дома госкомиссии, он может вообще сдавать его госкомиссии, когда угодно. Вопрос в другом: примет ли его госкомиссия? Во многих случаях с первого раза сдать не удается из-за обнаружения массы недостатков. Госкомиссия выделяет срок на их устранение, но и это не означает, что дом будет сдан со второго раза. Поэтому, если есть возможность уточнить в договоре не срок сдачи дома госкомиссии, а срок принятия дома госкомиссией, то такую возможность упускать не стоит (но вряд ли на это пойдет застройщик). В крайнем случае, можно попытаться определить максимальное число раз сдачи дома госкомиссии, после чего решение о сдаче дома должно быть рассмотрено в вышестоящей инстанции.

Кроме приема госкомиссией жилье должно быть показано дольщику и в случае объективных строительных недоделок, они должны быть безвозмездно устранены в сроки оговоренные ДДУ. Только после этого дольщик подписывает документ о принятии жилья. Поэтому пункты о принятии дома госкомиссией и принятии дольщиком его квартиры обязательно должны присутствовать в договоре.

В договоре также должно быть четко оговорено на чьем балансе будет находиться построенный и сданный дом, кто и за чей счет переводит его на этот баланс. Также определяется форма управления домом (ТСЖ, управляющая компания и пр.). Соответственно в договоре должен быть описан порядок организации общего собрания для выбора способом управления домом. Причем, чем раньше будет проведено это собрание, тем лучше для самих жильцов и вот почему. Дело в том, что до официального собрания собственников вся бухгалтерия и хозяйственная деятельность висит на застройщике. Как правило, застройщик выделяет одного из своих сотрудников, который отвечает за все хозяйственно-правовую деятельность дома. Формально, разумеется, поскольку финансовые потоки формулирует сам застройщик. Довольно часто проследить на что тратятся деньги в этом случае трудно, однако, известно немало примеров, когда после проведения собрания на собственников навешивают непонятно откуда взявшиеся долги, якобы оставленные прошлым руководством по бог знает каким причинам. И долги эти приходится возвращать, иначе коммунальщики могут отключить и воду, и свет, и лифт, и газ (если он подведен к дому).

Сразу же в договоре определяется порядок и сроки оформления квартир в собственность, и, соответственно, размер оплаты этой процедуры. В большинстве случаев оформление в собственность берет на себя застройщик или его дочерняя фирма и опять же этот механизм должен быть отражен в ДДУ.

Конечно, "подводных камней" в договорах долевого участия бывает множество. Мы пока рассмотрели только обязательные моменты, игнорирование которых со стороны покупателя может сразу привести к серьезным и невосполнимым потерям. В дальнейшем мы обязательно посветим отдельное время обсуждению наиболее скользких моментов при заключении ДДУ. Пока только можно добавить, что покупатель всегда вправе проверить ДДУ у юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью прежде, чем его подписывать.

Алексей Трембицкий Личные Деньги
Статья о недвижимости получена: IRN.RU