Каждому ценному работнику — по отдельной квартире. За счет хозяина

Пресловутый квартирный вопрос решить проще, если вы работаете в крупной фирме, которая может позволить себе обеспечивать жильем своих сотрудников. Сегодня мы поговорим о том, как оформить покупку служебного жилья для работника и что с ним делать дальше.

Каждому ценному работнику — по отдельной квартире. За счет хозяина
Процесс приобретения квартиры для работника почти не отличается от покупки недвижимости частным лицом. В договоре тоже приводят всю информацию, позволяющую определить объект сделки (точный адрес, метраж).

 

 

Кроме того, в договоре указывается, кому именно передает квартиру продавец (работодателю или сразу работнику). Следует определить, в каком состоянии находится объект. Если он покупается на первичном рынке, надо отметить наличие или отсутствие отделки и пр.; если на вторичном — надо описать состояние не только жилых комнат, но и всех остальных помещений. Как правило, это делается в акте приема–передачи. Но поскольку на момент покупки еще не ясно, как именно будет использоваться квартира, в текст договора лучше включить свои пожелания к ее состоянию.

Также в договоре необходимо указать, что квартира передается продавцом покупателю свободной от прав третьих лиц, на нее не наложен арест, она не имеет каких-либо обременений. Кроме того, надо предусмотреть ответственность продавца в том случае, если к новому владельцу квартиры будут предъявлены претензии, связанные с правами на квартиру. Согласно Гражданскому кодексу, продавец выступает на стороне покупателя в том случае, если возникает спор относительно предмета продажи. Но лучше это упомянуть отдельной строкой в договоре.

При покупке квартиры на вторичном рынке проверьте, кто был в ней прописан (зарегистрирован) до продажи. В ней были прописаны несовершеннолетние? Выясните, насколько правильно и законно они были выписаны. В противном случае квартира с большой вероятностью станет предметом судебной тяжбы.

Процедура регистрации сделки и прав на квартиру также не отличается от аналогичных сделок. Если объект оформляется в собственность организации, она должна представить в отделение Федеральной регистрационной службы (ФРС) пакет документов: устав, свидетельства из налоговых органов, документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших договор, и пр. Все документы подаются в виде нотариально заверенных копий (если работники ФРС не возражают, то можно в виде обычных копий вместе с оригиналами, которые после сверки вернут покупателю).

Процесс регистрации занимает в среднем от нескольких недель до месяца, но в некоторых случаях затягивается и на несколько месяцев. Важно помнить, что сделка купли-продажи недвижимого имущества считается заключенной только с момента государственной регистрации. Поэтому, если до ее окончания продавец умер или признан банкротом, квартира формально будет числиться его имуществом и права на нее перейдут к правопреемникам продавца. Поэтому в договоре целесообразно указать, что обязательства продавца по передаче имущества считаются исполненными с даты регистрации договора. А в случае отказа в регистрации договора покупатель имеет право потребовать вернуть всю полученную им по договору сумму.

В договоре следует указать, что квартира передается вместе со всеми документами. Отдельно стоит определить, что продавец гарантирует на дату заключения договора отсутствие каких-либо незарегистрированных и несогласованных переустройств и перепланировок. Проверить правдивость продавца просто — достаточно потребовать от него предоставить план БТИ и сравнить его с планировкой квартиры на месте.

Кто в доме хозяин?
Если с условиями договора и процедурой регистрации все понятно, то вопрос о хозяине квартиры остается открытым. Наиболее логичным представляется оформить объект на фирму: ведь покупка осуществляется на ее деньги. В этом случае за недвижимость придется платить налог, но закон предусматривает ряд льгот по уплате налога на имущество для некоторых организаций.

Вместе с тем жилплощадь может быть сразу оформлена на сотрудника. В этом случае налоги придется платить уже ему. Но тут возникает другая трудность: как записать квартиру на частное лицо, если куплена она на деньги организации? Рассмотрим следующий вариант. Квартира оформляется в собственность сотрудника, но покупает он ее не на свои деньги, а на ссуду, полученную от работодателя. В договоре о предоставлении ссуды указывается, что при увольнении вся сумма ссуды должна быть возвращена. Это позволит избежать мошенничества со стороны работника.

Правда, в этом случае организация не только теряет выгодный актив — недвижимость, но и вынуждена учитывать в своей бухгалтерии выданную ссуду. Оформляя квартиру на сотрудника, компания всегда подвергается опасности потерять деньги: жилье несложно заложить или продать. Во избежание неприятных неожиданностей фирме-работодателю лучше заранее продумать вопрос о гарантиях своих интересов.

Самый простой и распространенный вариант — залог. Для заключения договора залога надо предоставить первоначальный договор, по которому сотрудник получил от работодателя деньги на покупку квартиры, документы на квартиру (свидетельство о праве собственности, планы БТИ) и на каждую из сторон (паспорт продавца и покупателя — физлиц или уставы и пр. для юрлиц).

Выбор есть, но небольшой
Даже если изначально квартира поступит в собственность работодателя, затем придется решать, на каких условиях она достается сотруднику. Вариантов не очень много. В первом случае компания сдает жилье своему работнику в аренду. Если арендные отношения оформлены официально, у фирмы увеличивается налогооблагаемая база по налогу на прибыль. Усложняется и документооборот.

Поэтому в реальности гораздо более удобен второй вариант — использование купленной квартиры в качестве служебного жилья. В этом случае работник оплачивает только коммунальные платежи, организация же (собственник квартиры) никаких денег с него не получает.

Еще один путь — договор безвозмездного пользования. Но при этом есть риск, что налоговые органы начнут задавать вопросы, почему организация заключила такой договор, а не арендный. Ведь из-за отсутствия арендных платежей уменьшается налогооблагаемая база.

В любом случае в договоре (независимо от его наименования) надо указать, в каких случаях постоялец обязан освободить квартиру (увольнение; причинение ущерба квартире; несанкционированные перепланировки и переустройства и пр.).
Все договоры аренды недвижимости, заключенные на срок более года, подлежат обязательной регистрации. Чтобы избежать ее, нередко заключают договор на меньший срок и предусматривают его пролонгацию. Но целесообразнее заключать договор на неопределенный срок. Тогда стороны вправе расторгнуть его по обоюдному желанию в любой момент.

Подарок для оптимизации
Самый выгодный для работника вариант — получение жилья в собственность. Как уже отмечалось выше, теоретически квартира может быть получена как на безвозмездной основе, так и за плату. Но первый вариант почти невозможен. Помимо того что на такой подарок вправе рассчитывать далеко не каждый сотрудник, организации будет сложно объяснить налоговикам, по какой причине она добровольно отдала ценный актив — недвижимость. Ни для кого не секрет, что такие «подарки» довольно часто используются фирмами для оптимизации налогообложения.

Вместе с тем любой из вариантов передачи квартиры в собственность работника не удобен тем, что приходится оформлять и регистрировать новый договор. Фактически все эти действия будут повторением предыдущей сделки, когда организация оформляла квартиру на себя. Из-за многоступенчатости сделки (продавец–работодатель–сотрудник) увеличиваются не только финансовые затраты, но и общее время регистрации всех сделок.

Понятно, что работнику оптимальнее получить квартиру от работодателя в собственность совершенно бесплатно. Но работодателю гораздо выгоднее оформить квартиру на себя, а потом предоставлять ее в качестве служебного жилья. Прежде чем предпринять такие шаги, нужно разработать типовые договоры, которые защитят интересы организации.

Иван Куприянов М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...