Когда поднимать паруса?

Рынок недвижимости подобен морю — то бурному, то спокойному. Мы наблюдаем на нем то приливы, то отливы. И неудивительно — таковы законы экономики. Спрос на московские квартиры огромен, но в условиях постоянного роста цен часть покупателей «отсекается». Когда же цены стабилизируются, эти люди постепенно возвращаются на рынок.

 

 

Соответственно, возрастает и спрос. И все начинается сначала. Сейчас на рынке штиль, и риэлторы обеспокоены сокращением числа сделок. Когда же начнется очередная волна роста?

Море волнуется раз…
После стремительного роста цен в первой половине 2006 г. рынок к зиме «успокоился», и его участников стало волновать наступившее затишье. Константин Апрелев, президент агентства недвижимости «САВВА» и вице-президент Российской Гильдии Риэлторов, не склонен их обнадеживать. «Факторами, повлиявшими на сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости, являются снижение покупательского спроса и увеличение количества предложения на фоне сокращения количества сделок, – характеризует он ситуацию осени 2006 года. – В дальнейшем рост предложений должен привести к постепенному снижению темпов роста цен на жилье». Таким образом, эксперт предвидит сокращение объемов вложений в строящееся жилье. Константин Апрелев утверждает также, что можно ожидать выхода на рынок квартир, приобретенных со спекулятивными и инвестиционными целями. Как он считает, их объем может составить 25–30 тыс. квартир.

Большинство участников рынка полагает, что основным механизмом рынка недвижимости является соотношение «спрос-предложение». Вице-президент РГР называет целый ряд факторов, способных в краткосрочной перспективе повлиять на изменение соотношения этих показателей. На спрос оказывают действие рост доходов населения, увеличение денежной массы, снижение доходности от вложений в других инвестиционных нишах (депозиты, ценные бумаги и т.д.); изменения в структуре привлечения денежных средств банками для финансирования ипотеки и устойчивость межбанковских взаимоотношений, выход на рынок новых ипотечных продуктов. На предложение могут повлиять изменения в законодательстве и нормотворчестве, направленные на создание прозрачности в сфере приобретения прав для развития недвижимости на земельных участках, расположенных в пределах муниципальных образований, а также изменения в сфере землепользования, связанные с отменой долей городской власти в улучшениях недвижимости. Рост конкуренции в сфере девелопмента, значительное увеличение финансирования развития инфраструктуры пригородных зон и активизация малоэтажного строительства на загородных территориях также способны увеличить количество новых объектов на рынке.

В результате возможные сценарии развития ситуации видятся Константину Апрелеву так: 60% вероятности, что будет стабилизация цен на уровне инфляции, 25% вероятности, что рост цен не будет достигать темпов инфляции, и лишь 15% аналитик отводит росту цен выше уровня инфляции.

Кто «за»?
Поддерживают ли Константина Апрелева коллеги в его прогнозах? Владислав Луцков, руководитель Аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», предсказывает, что в первой половине 2007 г. ценовой прирост будет зафиксирован рынком на уровне, не превышающем 3–4%. А Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU, считает, что за стадией ценовой стабилизации может последовать как стагнация, так и развитие более масштабного кризиса.

Очевидно, что потенциал столичного рынка для нового подорожания жилья исчерпан, поэтому он уже не примет нового резкого повышения цен. Может быть, цены даже начнут падать – к вящей радости населения? Какова вероятность такого «отката»? «Сейчас на рынке есть некоторое количество явно переоцененных квартир, стоимость которых назначалась «на вырост», с учетом ажиотажного роста цен, и теперь такие цены начинают корректироваться вниз, – говорит Олег Репченко. – При этом другая часть квартир, оцененная по адекватным ценам, просто перестала дорожать, а некоторая часть все еще дорожает (например, качественное жилье или квартиры в престижных районах). Не исключено, что в ближайшие месяцы подобная ситуация может повториться.

Владислав Луцков также подтверждает, что на некоторые неликвидные объекты, которые были явно переоценены в период ажиотажного роста, возможна коррекция цен в сторону уменьшения. В первую очередь имеются в виду малогабаритные квартиры плохого качества на вторичном рынке жилья, расположенные в неблагоприятных районах, удаленные от основных транспортных магистралей, метро и т.д.

«Цены на первичном рынке будут расти неравномерно, как это и должно быть, – продолжает эксперт. – А в период стагнации спроса, который точно даст о себе знать в первой половине 2007 года, со стороны застройщиков должны появиться дополнительные предложения (скидки, различные акции, распродажи и т.д.).

Если говорить о соотношении спроса и предложения, то на вторичном рынке уже сейчас это соотношение установилось на уровне, характерном для спокойно развивающегося рынка: обороты рынка стабильны, размеренны, предложение восстановилось, никакого ажиотажа нет, квартиры с рынка не вымываются. Эта же тенденция, скорее всего, сохранится и далее».

Стагнация цен огорчила покупателей-инвесторов: она снизила доходность вложений в недвижимость. Если еще недавно она составляла 100%, то теперь – не более 50%. Константин Апрелев прогнозирует возможность оттока инвестиций в более доходные сферы для вложений капитала.

Наиболее подробный прогноз на год дал Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы компании «МИАН-агентство недвижимости»: «Скорее всего, ситуация на рынке Москвы до февраля-марта 2007 года будет характеризоваться вялотекущим ростом либо стабилизацией цен. Участники рынка – как со стороны спроса, так и со стороны предложения – будут пытаться «понять» рынок и проверить друг друга на прочность и выдержку. Далее ожидается увеличение платежеспособного спроса, связанное в основном с подведением результатов работы крупных компаний за 2006 год и бонусированием топ-менеджмента. Однако это оживление будет носить временный характер и коснется в основном жилья бизнес-класса, что приведет к росту цен в этой категории на 2–4% в месяц. Существенное увеличение предложения объектов экономкласса, возможно, начнется в апреле-мае и окажет существенное влияние на стабилизацию цен к июню месяцу».

Вторичный рынок, считает аналитик, будет более инертен, чем рынок новостроек: тенденция к снижению активности, обусловленная увеличением предложения первичного рынка и оттоком покупателей, наметится только в середине осени.

А «элитка» против!
Однако, давая прогнозы по рынку недвижимости, целесообразно его сегментировать. Разные кластеры ведут себя по-разному. Впрочем, часть аналитиков так не считает. «Мы можем говорить о дальнейшей стагнации спроса и стабилизации цен. По крайней мере, первый квартал 2007 года будет характеризоваться именно этими факторами, – подчеркивает Владислав Луцков. – Стагнация спроса будет наблюдаться во всех сегментах жилой недвижимости без исключения: от экономкласса до «элитки». Однако Наталья Новикова, генеральный директор Renaissance Realty, не согласна с Владимиром Луцковым. «В существующих условиях большого дефицита элитной недвижимости цены продолжают медленно расти, – говорит она. – Ничто не предвещает обвала рынка. Отметим, что качество новых объектов значительно повышается. Застройщики не экономят на строительстве элитного жилья, используя только высококачественные дорогостоящие материалы – таким образом, себестоимость строительства увеличивается. Кроме того, ощущается острая нехватка новых площадок в Центральном округе.

Планируется запуск новых объектов, однако их количества будет явно недостаточно для того, чтобы удовлетворить существующий спрос. Учитывая все эти факторы, мы делаем вывод о том, что рост цен будет продолжаться. Покупателю потребовалось время, чтобы адаптироваться к новым условиям рынка и адекватно воспринять существующие цены. Сейчас верхняя планка цен на элитную недвижимость находится примерно на уровне $30–35 тыс. за кв.м».

С Натальей Новиковой солидарны многие участники рынка. Если жилье низкого качества остановилось в цене, не стоит ожидать того же от класса А. В будущем году, судя по всему, цены на рынке элитного жилья продолжат стабильно подниматься, хотя, конечно, такого бурного роста, который наблюдался в течение первого полугодия, не будет. Так что вкладывать в «элитку» будет по-прежнему выгодно!

На рынке по-прежнему остается дефицит предложений, уравновешивает который только стабилизация спроса. Все участники рынка сходятся в том, что новых объектов в ближайшее время сильно не прибавится. «В первые два квартала 2007 года надеяться на резкое увеличение объемов строительства и, соответственно, на покрытие недостающего предложения не стоит, – говорит Владислав Луцков. – Да, многое было сделано, в том числе и поправки в ФЗ №214. Постепенно увеличиваются объемы строительства, появляются новые проекты, но на все это требуется еще достаточно много времени на раскачку».

Сказанное относится и к элитному жилью. «Поскольку дефицит предложений на элитном рынке по-прежнему сохраняется, то реальной альтернативой элитному городскому жилью становятся квартиры в малоквартирных загородных комплексах, расположенных в минимальной удаленности от Москвы, – утверждает Наталья Новикова. – Это новый активно развивающийся сегмент, появившийся на подмосковном рынке сравнительно недавно».

Однако в целом по рынку миграции москвичей в область не предвидится. «Существующий уровень цен хотя и заставил жителей столицы временно уйти с рынка Москвы, но при этом не переориентировал их на более дешевое жилье в Подмосковье, – комментирует Алексей Кудрявцев. – Старое вторичное жилье интересно только жителям Подмосковья и низкодоходным мигрантам из регионов. Учитывая крайне высокую изношенность жилищного фонда, объем спроса на такие объекты очень мал, как и их предложение (ситуация в этом сегменте не влияет на уровень цен в области). Новое вторичное жилье (вчерашние новостройки) пользуется также невысоким спросом ввиду несущественной разницы с ценами на первичные объекты. Поэтому ожидается, что ситуация в Подмосковье будет более стабильна в отличие от Москвы».

Так что дефицит на московском рынке остается по-прежнему острым, и существенных резервов для его восполнения в обозримом будущем не предвидится.

Михаил Люлекин Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...