Московские квартиры. Переоценка ценностей?

Представляя информацию о московском рынке вторичного жилья, аналитики и эксперты в последние месяцы все чаще используют термин «переоцененные» квартиры. Особенно часто это определение встречается, когда приводят данные о снижении цен.

Тем, кто продает квартиры или собирается это делать, безусловно, интересно знать, не относятся ли выставляемые ими на продажу объекты к переоцененным, другими словами не завышены ли на них цены? Сейчас, когда, по данным аналитических служб рынка недвижимости, на одного покупателя приходится от трех до пяти продавцов, это достаточно актуально. Особенно если нежелательно задерживаться с совершением сделки, ждать три-четыре месяца, когда квартира наконец-то будет продана.

 

 

Покупателям также небезынтересна информация о переоцененном жилье. Эти знания помогут им приобрести квартиру дешевле, торгуясь и снижая предложенную цену до определенного предела.
Цена на хрущевки. Все ниже и ниже?

По информации экспертов рынка недвижимости, цены на московское жилье в 2006 году выросли почти в два раза. В январе 2006 года квадратный метр в столице, по данным аналитического центра IRN.RU, в среднем стоил 2300 долл., в конце года этот показатель составлял около 4250 долл.

На пике роста цен большим спросом пользовалось жилье самого разного качества. И если, например, в начале недели на однушку в пятиэтажном панельном доме по цене 130 тыс. долл. было несколько покупателей, то в конце недели находились желающие приобрести ее на 20 тыс. дороже. Рост цен соответствовал законам рынка, их двигала вверх активность покупателей. Но по мере снижения ее уровня ситуация стала меняться. По мнению аналитиков, основная часть граждан, имеющих средства на покупку квартир, осуществила задуманное. И уже в конце 2006 — начале 2007 года на рынке появились признаки стагнации, а в аналитических отчетах начали употреблять термины «переоцененное жилье» и «коррекция цен» (что означает, по сути, их снижение). Все более очевидным стало, что желающих тратить деньги на квартиры в домах, построенных более 40 лет назад, с прогнившими коммуникациями, небольшими комнатами (зачастую проходными), кухнями по 5‑6 кв. м и прочими неудобствами, катастрофически убавилось. Хотя следует отметить, что в альтернативных сделках, при обмене (как правило, через куплю-продажу), такие квартиры на вторичном рынке Москвы и сейчас представлены в достаточно большом количестве.

Цены на квартиры (равнозначных площадей, расположенные в одних и тех же районах) на вторичном рынке и в новостройках в период ажиотажного спроса различались ненамного. Сейчас, когда покупателю по его запросу предлагают на выбор несколько квартир, он, безусловно, отдает предпочтение более качественному жилью. А хрущевки к этой категории отнести никак нельзя. И расхожая фраза «на каждый товар можно найти покупателя, все зависит от предложенной цены» в применении к таким квартирам означает снижение на них цен до адекватных по отношению к спросу.

Согласно различным социологическим опросам около 65–70 % москвичей хотели бы улучшить свои жилищные условия. Объемы качественного жилья — квартир в домах конца 80‑х — начала 90‑х годов прошлого века и строящихся сейчас со сроком ввода в эксплуатацию в 2007–2008 годах — этот спрос не удовлетворят. Такой вывод можно сделать, например, на основании данных из справочника Московского городского бюро технической инвентаризации (МосгорБТИ), изданного в 2006 году. Согласно опубликованной в нем информации в столице по состоянию на 1 января 2006 года было всего 39 648 жилых строений общей площадью 201 611 600 кв. м, то есть порядка 202 млн. Из этого объема 2 469 000 кв. м относятся к категории ветхого жилья, 35 240 800 кв. м — находящегося в неудовлетворительном состоянии, 94 740 900 кв. м — в удовлетворительном и только 69 161 000 кв. м — оцениваемого как хорошее. Таким образом, качественное жилье составляет всего около 34 %.

Если соотнести цифры, определяющие спрос, который имеет естественную тенденцию к росту, и объемы качественного жилья, то очевидно, что многим потенциальным покупателям придется довольствоваться квартирами в домах более низких категорий. Поэтому, говоря о снижении цен на хрущевки — а сюда можно отнести не только пятиэтажные, но и девяти- и двенадцатиэтажные панельные дома, построенные в 50–60‑е годы прошлого века, — нужно иметь в виду, что эти объекты еще долго будут присутствовать в обороте столичного рынка. Тем не менее сегодняшние реалии таковы, что низкокачественное жилье теряет завоеванные в период ажиотажного спроса ценовые позиции, в то время как цены на квартиры в новых домах, отвечающие современным требованиям комфорта и удобства проживания, остаются достаточно стабильными.


Расселенные коммуналки, сталинки, дореволюционные особняки
По мере освоения новых жизненных пространств, а именно квартир в новостройках, с просторными комнатами, большими кухнями, холлами, застекленными лоджиями и балконами, современными инженерными коммуникациями, меняются и представления о качестве различных категорий домов, удобстве планировок. Бывает, что через несколько лет после приобретения весьма пафосного и дорогого объекта при продаже оказывается, что, если цены выставлены в соответствии с прежними временами, термин «переоцененность» уже применяется и к этому объекту.

Сказанное в определенной степени касается таких квартир, как расселенные коммуналки в сталинских и дореволюционных домах. Состоятельные люди, появившиеся в нашей стране в начале 90‑х, основной характеристикой качественного жилья считали его большую площадь. И поскольку в тот момент на всем рынке данному требованию удовлетворяли только названные выше категории (был еще и «кирпич ЦК», но в очень небольших количествах — явно недостаточных для удовлетворения потребностей новых русских), наступила эпоха массового расселения коммуналок. «Риелторы тогда выстраивали хитроумнейшие цепочки, сплетали воедино многоуровневые и многовариантные альтернативы, — говорит о тех временах Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ». — Известен факт, достойный Книги рекордов Гиннесса: в одной «пакетной сделке» участвовали 64 (!) квартиры. У каждой был свой собственник, а иногда не один, и у всех свои амбиции, пожелания, капризы… Свести участников сделки воедино — тяжкий труд. Но только таким образом тогда можно было стать собственником шикарной по тем временам квартиры — каких не существовало на рынке новостроек».

Сегодня все иначе. Застройщики предлагают самое разнообразное жилье. А владельцы расселенных коммуналок неожиданно обнаруживают, что их большие квартиры, зачастую с деревянными перекрытиями, уже не представляют той ценности, которую они имели в начале и середине 90‑х годов. «Сформировалась новая шкала ценностей, появились принципиально новые требования: безопасность, вид из окна, инфраструктура, — говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор». — Стало понятно, что расселенные коммуналки все это обеспечить не могут. Сегодня очевидна тенденция: многие состоятельные люди, купившие когда-то квартиры в сталинских и дореволюционных домах, столетних особняках, стараются избавиться от них и приобрести нечто более современное». И конечно, сейчас время экспозиции (период продажи) таких объектов может растянуться на неопределенный срок, если цена будет предложена в соответствии с прежними представлениями о качественном элитном жилье. Но следует отметить, что квартиры в наиболее пафосных, известных всей Москве сталинских домах вроде высоток на Котельнической набережной, у станций метро «Баррикадная», «Фрунзенская», на Кутузовском проспекте по-прежнему в цене.


Перспективы переоценки
По законам развития экономики рынок должен все расставить по своим местам. Сейчас, в период стагнации и слабой покупательской способности, формируется отложенный спрос, происходит снижение цен на низкокачественное переоцененное в период ажиотажного спроса жилье. Но этот процесс, безусловно, имеет временные границы. По мере накопления населением средств, предоставления банками все более щадящих программ ипотечного кредитования рынок должен активизироваться. Значительную долю в нем будут занимать переоцененные квартиры, но по ценам, разумным в сравнении с качественным современным жильем.
Абгафоров Владимир Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU