Москва по вертикали

До 2015 г. в Москве возведут 60 высотных жилых зданий. Правда, до американских небоскребов они не дотягивают: по классификации, принятой столичным стройкомплексом, высоткой считается любое здание, в котором больше 30 этажей, а в жилых новоявленных зданиях их будет по 40–50.

Ограничение высоты

Однако москвичам 100-этажные дома ни к чему. Во-первых, как объяснил Игорь Петренко, начальник отдела мониторинга геологических процессов ФГУП «Геоцентр-Москва» по Москве и Московской области, наша столица стоит на флювиогляциальных песках и глинах, на которых категорически запрещено возводить тяжелые дома, в то время как Нью-Йорк, Сингапур или Куала-Лумпур – на скальных породах.

 

 

А вес даже московских небоскребов-малоросликов составляет 130–140 тыс. тонн. Во-вторых, городские коммунальные службы могут обеспечить работу инженерных коммуникаций (в первую очередь, возможность поднять воду и cпустить канализацию с «верхотуры») только в домах, взвившихся максимум на 250 м. Именно по этой причине вот уже восьмой год оттягивается начало строительства башни «Россия» на территории «Москва-Сити», которая, по плану, должна достичь 649 м. В-третьих, Градостроительный совет – официальная инстанция, утверждающая строительные проекты, – категорически против кардинального изменения архитектурного облика Москвы, который изрядно могли бы попортить башни-зиккурты.

Квартира ради престижа

Программа в итоге получила название «Новое кольцо Москвы». В сентябре уже сдан и первый дом серии – «Эдельвейс», возведением которого занималась компания «Конти». Заложено или достраивается еще несколько московских небоскребов: «Вертикаль» на пересечении Ленинского пр-та и ул. Обручева, «Континенталь» на пр-те Маршала Жукова, «Триумф-палас» на Соколе. Все они, как и «Эдельвейс», будут иметь по 43 или даже более этажей, общая их высота вместе со шпилями, башенками и прочими архитектурными отростками достигнет высоты 200 м. Кроме того, с определенной натяжкой высотками можно назвать еще 5–7 недавно построенных домов, в которых больше 30 этажей.

«Застройщики высоток очень тонко уловили внутреннюю сущность русского человека и играют на ней, – делится своим мнением главный специалист информационной службы строительного комплекса Москвы Алексей Введенский. – Это стремление быть выше других, пусть в иносказательном смысле, а также внутренняя тяга к свободе и простору. Традиционно русские цари сидели на кремлевских башнях, а чернь ютилась в избушках. Поэтому и сегодня залезть наверх, а еще лучше плюнуть оттуда или запустить бутылкой – это символ успеха». Безо всякой психологической подоплеки подтверждает успех продаж квартир в небоскребах и пресс-секретарь «Конти» Мария Шагурина: «В комплексе «Эдельвейс» верхние этажи (примерно с 30-го по 43-й) разошлись самыми первыми. И это при том, что метр в высотках оценивается в $2000 и выше, а площади квартир редко меньше 100 кв.м».

Бизнес для немногих

Сегодня высотки возводят (или собираются возводить) всего пять компаний: «Спецвысотстрой», «Конти», «Донстрой», «Квартал» и «Строймонтаж». Столь немногочисленный состав застройщиков, при том что конкуренция на рынке недвижимости весьма высока, объясняется просто: технологии возведения небоскребов очень сложны, требуют согласования во множестве инстанций и вложения больших денег. Кроме того, после терактов 11 сентября в США и российские власти ужесточили требования безопасности для недвижимости такого рода. Например, на каждой высотке необходимо разместить минимум одну вертолетную площадку для возможной эвакуации жильцов, а во избежание жертв при возникновении пожаров все здание разделяется на специальные блоки, которые в случае возгорания становятся полностью автономными друг от друга. Кроме того, каждый этаж обязательно оборудуется современной системой пожаротушения (напор воды под давлением + инертный газ), ее стоимость может составлять $20 тыс. (умножьте на 43 этажа).

Но и это не все возможные для большинства строительных фирм сложности. Одна из них – строительная техника. Например, в нашей стране не было подъемных кранов, способных работать на больших высотах. Поэтому, как объяснили в компании «Конти», при строительстве своих небоскребов они используют кран, который «цепляется» за уже построенные этажи и «ползет» вверх вместе с растущим зданием. Когда нижние этажи уже готовы и возникает необходимость «нарастить» кран, нижняя его часть разбирается и освободившиеся звенья крана крепятся к нему сверху. Кроме того, для строительства высотных домов требуется бетон особого качества. Поэтому «Конти» специально приобрела в Германии бетонный завод, производительность которого 100 куб.м в сутки.

Чтобы такое огромное здание нормально функционировало и жить в нем было комфортно и безопасно, необходимо инженерное оборудование, гарантирующее нормальное жизнеобеспечение. И лифты, и системы водо– и теплоснабжения, и специальные мусоропроводы из нержавеющей стали – все это должно быть не таким, как в обычных домах. Особые лифты-подъемники германской фирмы «Тиссен», установленные в «Эдельвейсе», движутся со скоростью 3,5 м/сек., в то время как обычный лифт за этот промежуток времени преодолевает всего лишь 1 м.

Для нормального водоснабжения высотного здания необходимы специальные технические этажи, которые строятся, как правило, через каждые 12 этажей. В «Эдельвейсе», например, их два, а на Ленинском пр-те в жилом комплексе «Вертикаль» будет три. Там устанавливаются дополнительные насосы, которые помогают удерживать давление воды на большой высоте. Благодаря этому водопроводные трубы прокладываются напрямую, без использования накопительных резервуаров.

Внутри высотных зданий неизбежно возникают воздушные потоки, что требует от застройщиков специальных решений – шлюзования входов в здание и лестничных секций, высокой герметизации межэтажных перекрытий, герметизации мусоропроводов. Например, в таком здании не должны одновременно открываться мусоропровод и входная дверь, что обеспечивается системой автоматического взаимодействия шлюзовых систем.

Только для здоровых

Еще одна проблема, характерная для проживающих в небоскребах, но в России пока неизученная, – влияние высоты на самочувствие. По строительным нормативам ветровые нагрузки высотного здания допускают величину прогиба, равную 1/500 от его высоты. Т.е. в здании высотой 200 м допустимым является раскачивание по горизонтали в 40 см. Кто-то такие нагрузки даже и не заметит, а у кого-то в ураган может сильно страдать вестибулярный аппарат. В России исследований врачей на эту тему нет, а вот американские медики уже привыкли к тому, что у некоторых жильцов небоскребов могут развиваться невротические реакции и фобии, повышаться вероятность заболеваний агорафобией, наблюдаться психосоматические расстройства и даже скакать кровяное давление.

Но в проживании на верхотуре есть и свои прелести. Например, по словам первого заместителя главного архитектора Москвы Юрия Григорьева, с точки зрения экологии высотные здания имеют положительную сторону – вредные вещества в условиях городской застройки концентрируются ниже 5 этажа.

Несмотря на определенные минусы, на то, что зачастую высотки «ломают» сложившийся архитектурный облик столицы, их строительство будет продолжаться и в будущем по вполне объективным причинам. Главная из них – возможность возвести на 1 га земли 250–300 тыс. кв.м жилья, в то время как три обычных 21-этажки на той же площади вместят не более 30 тыс. метров каждая. А это в условиях нарастающего дефицита свободной под застройку земли в Москве тот аргумент, против которого «нечем крыть».

Резоны архитекторов

Сегодня внимание столичной публики направлено на жилой комплекс «Вертикаль». Место, по независимому мнению всех специалистов, – «шоколадное». Юго-Запад, вид на лес, рядом прекрасный пруд, замечательные развязки, а также пресловутая «роза ветров». Инвестор – «Конти», генеральный подрядчик – «Спецвысотстрой», главный архитектор – Маилов.

И вдруг вся картина с участниками проекта меняется в одночасье. Выясняется, что инвестор – уже отнюдь не «Конти», архитектор – уже не Маилов, дом будет построен совершенно иначе, нежели предполагалось, а граждане, купившие квартиры в еще не построенном доме, законно волнуются. Каковы же причины столь резкого изменения ситуации, и какая высотка в итоге будет построена? С этими и иными вопросами мы обратились к главному архитектору нового проекта «Вертикали» Сергею Непомнящему.

– Причины изменения ситуации – чисто экономические. Проект очень дорогой. «Конти» его просто не потянула, и «Спецвысотстрой», начинавший проект в качестве генподрядчика, его выкупил.

Теперь о смене архитектора на переправе. Константин Золотухин, глава «Спецвысотстроя», начинал этот проект как генподрядчик. По правилам игры генподрядчик обязан безоговорочно выполнять требования заказчика и главного архитектора проекта. Правила игры честно соблюдались. Но когда Золотухин проект выкупил и стал заказчиком, его статус его изменился и, естественно, поменялись отношения с главным архитектором. По моему личному мнению, эти два профессионала просто «не совпали».

Меня пригласили сделать новый проект. Уже имеющая стилобатная часть была одним из элементов задания на проектирование. В соответствии с пожеланиями заказчика повысили этажность. Добавили несколько квартир на каждом этаже, общей площадью около 250 кв.м, всего это более 15 тыс. кв.м жилой площади в целом по дому. Сделали широкие лифтовые холлы взамен узких коридоров, тщательно проработали всю систему коммуникаций. Короче, дом был запроектирован на основе совершенно иных подходов. Проект понравился всем: и «Спецвысотстрою», и независимым риэлторам, и особенно пожарным.

Осталось только этот дом построить. Но тут возопили риэлторы, на законных основаниях уже продавшие значительное количество квартир, построенных по проекту г-на Маилова. И поставленная передо мной задача стала совершенно иначе выглядеть. В итоге пришлось сделать еще один проект, не идущий ни в какое сравнение с предыдущим ни по технико-экономическим, ни по каким иным показателям. Но необходимо было вписать в него восемьдесят уже купленных квартир именно в том виде, в котором их в свое время спроектировал г-н Маилов, включая, естественно, не только планировку, но и расположение по сторонам света.

– А как были спланированы эти квартиры?

– Различий не очень много, разве что в нашем проекте площадь помещений была на 5% больше, и кухни имели широкую полукруглую «эркерную стену» с выходом на балкон. Функциональное зонирование было практически идентичным, комнаты – хороших пропорций, но все-таки квартиры были несколько иными. Из-за этих мизерных отличий пришлось отказаться и от светлых лифтовых холлов (причем в главной секции этот холл был полностью застеклен, и из него открывалась изумительная панорама на центр Москвы), и от дополнительных площадей, и от потенциальной дополнительной прибыли не менее $25 млн.

– Что же получилось в итоге? Внешне дом выглядит весьма необычно. Впечатление такое, что он имеет кристаллическую структуру. Верхние этажи, образующие силуэт здания, явно не типовые.

– С верхними этажами было проще. Там еще не было покупателей, и мы были вольны делать почти все, что заблагорассудится. Разумеется, в конструктивных и инженерных рамках. Кстати, о рамках. В наших последних проектах минимальная ширина корпуса – не менее 40 м. Поэтому, когда приходится возвращаться к типовой схеме дома, где ширина корпуса всего 12–15 метров – ощущение свободы полное. Вот мы и сделали там зимние сады увеличенной высоты (выступающие на фасадах в виде «кристаллов» и выше перекрытия), студии, имеющие остекление со всех сторон света, просторные «панорамные» ванные комнаты с видом на горизонт. По сути, выше 25 этажа все квартиры разные.

– Чем, кроме квартир, располагает дом?

– В доме, кроме уже упомянутых четырех секций, имеются два 4-этажных крыла, так что есть и мини-гольф, и сквош, удалось даже сделать приличный бассейн с аквапарком, включающим тобоган и детские «лягушатники».

– Как вы подошли бы к решению дома, если бы проектировать пришлось с белого листа?

– История сослагательного наклонения не имеет. Но вот что было бы непременно – это «вживление» проекта в градостроительную ситуацию, которая сложится в Москве лет через двадцать. В это время московская земля будет представлять собой не сверхценность, как сегодня, а станет буквально «золотой». Поэтому вместо гигантского дома мы постарались бы сделать маленький пространственный город, в котором человек не чувствовал бы себя отор- ванным от земли, где была бы организована полноценная иерархия пространств.

Есть огромные городские пространства, такие, как магист-

рали и парки; есть пространства более мелкие, например, площади, автостоянки у крупных супермаркетов и т.д.Это - пространства, которыми пользуются все. Далее идут ми-

крорайоны, и здесь уже чужие ходят редко. На этих пространствах люди между собой еще не знакомы, но лица уже привычны – одни и те же бабушки с собачками, утренние бегуны и узнаваемая всеми компания около местной пивной «точки». Дальше идет уже двор, в котором все всех знают. Именно этот двор, к великому сожалению, из московской жизни выпал. Последние «бабушки на лавочках» сидели у пятиэтажек. У шестнадцатиэтажных домов они уже не сидят, а шестилетнего ребенка одного выпускать гулять в Москве не рекомендуется.

Теперь идем с «обратного конца», с личного пространства в квартире. О подсобных помещениях и гардеробных я уже не говорю: при их отсутствии вещи неизбежно «выползут» в жилую зону. Минимальное персональное пространство – пусть это будет хоть крошечная спальня. Далее – гостиная, существенно больших размеров, для всех членов семьи, обязательно выделенная столовая часть. Следующий, и очень важный элемент системы, – собственный кусочек наружного пространства – приватный внутриквартирный атриум, зимний сад с высококронными деревьями или пальмой. Выходим из квартиры – попадаем не в узкий темный коридорчик, из конца которого на нас хищно скалится лифт, а в галерею просторного атриума, объединяющего 8–10 квартир, в уютный дворик, где мы можем спокойно пообщаться с ближайшими соседями, например, за чашечкой кофе. Далее – общественный пассаж с магазинчиками, ресторанчиками, фитнес-клубами, открытыми террасами, где чужих нет. Это эквивалент улицы.

К сожалению, полностью организовать это в «Вертикали» не удалось. Но данный проект все же положил начало тому, как должен выглядеть современный дом.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...