Может ли Москва позволить себе массовый снос?

Новостью недели стало заявление о сносе 9-, 11- и 12-этажных жилых домов. До 2025 года их снесут, а москвичам дадут квартиры в новых просторных домах. Делая такое заявление, московское правительство забывает о том, что им придется иметь дело, к примеру, еще с банками, в залоге у которых примерно 5% московских квартир.

По традиции, каждый банк, выдавая кредит, просит от заемщика справку о том, что дом, в котором приобретается квартира, не находится в списке подлежащих сносу. Справки такие можно получить в Москомархитектуре, и суть их сейчас одна: дом по этому адресу ПОКА не включен в списки сносимых домов.

 

 

Раньше такие справки банки требовали только по пятиэтажкам, однако теперь, видимо, ни одного кредита на квартиру в 9-12-этажных домах не будет выдано без аналогичной бумаги.

К чему банку эти формальности, ведь всем жителям сносимых домов дают квартиры площади даже большей? Почему банкиры так боятся сноса, ведь он улучшает условия жизни, преображает депрессивные районы, и вроде бы, как ни взгляни, никому от него не плохо. Застройщики сносят, строят и получают свою прибыль, жители переселяются в современные квартиры, районы растут вверх, плотность населения возрастает, а на повышенную плотность сразу реагируют девелоперы, начиняющие район торговыми центрами, развлекательными заведениями и прочими иными символами городской жизни.

Возможно, главная проблема в том, что банковская система по сути своей консервативна – и все перемены воспринимает в духе китайского проклятья «Чтобы вам жить в эпоху перемен». Тут, когда есть конкретный объект, понятно, сколько он стоит, что за инфраструктура вокруг него, опять же банку понятно, что заемщик свое время тратит на зарабатывание денег, а не на борьбу нанайских мальчиков с теми, кто желает его переселить. И не на всевозможные переезды в другой конец города и налаживание новой жизни в новом месте. Понятно и то, что переселять людей будут подальше от центра – все предыдущие годы шла борьба именно за это. ЦАО еще не совсем город миллионеров, но стремится к этому рекордными темпами, и если в других округах речь идет о получении новой квартиры в пределах округа, ну может быть, чуть-чуть за МКАД, то в ЦАО практика совсем другая.

Кроме того, банки боятся потери в стоимости квартиры: каждый километр от центра снижает стоимость жилья, да и непонятно, как будет формироваться цена в районах новостроек – в общем, рисков весьма много. Банку необходимо будет ликвидировать старое право собственности и залог, а потом оформить новое, и что будет в промежутке между этими двумя сделками – вопрос небанальный. Кроме того, необходимо будет оценивать квартиру заново – в общем, это не проще, чем получить ипотечный кредит и купить по нему новую квартиру. Перемены вообще вещь рискованная, а риски стоят денег.

Есть и другой риск, о котором можно только говорить сухим языком статистики: москвичам не по карману будет новое жилье. По данным статистики продаж московских квартир в этом году, который выдался весьма застойным, сделки преимущественно совершались в сегменте эконом-квартир. И дело даже не в том, что москвичи так уж любят недорогое жилье. Дело в том, что даже с привлечением ипотечного кредита его могут позволить себе лишь 10% горожан (по данным Ивана Грачева, президента Международной академии ипотеки и недвижимости) – и речь здесь идет о простом жилье площадью от 30 «квадратов», а не об однокомнатных квартирах в новых элитных монолитах площадью от 70 кв. м.

А банкиры, впрочем, как и страховщики, слишком хорошо себе представляют, чем грозит ситуация радикального разрыва между спросом и предложением. Вся эта непредсказуемая, близкая даже сейчас к критической ситуация не может не вызывать беспокойства банков. Тут же предполагается, что переселение граждан произойдет за счет каких-то мифических миллиардов долларов, за которые будут куплены квартиры в половине новых домов, что позволит бесплатно раздать вторую половину. Так вот, похоже, девелоперы зря надеются на такого уж массового покупателя квадратных метров по средней цене $8 тыс. за одну жилищную единицу. Для этого зарплату в стране надо поднять как минимум втрое, и ВВП тоже увеличить во столько же раз…

Пока же тенденция такова, что средний класс вытесняется за пределы Москвы – об этом свидетельствует тот же торговый оборот, который в Подмосковье растет в три раза быстрее, чем в столице. А именно средний класс является оплотом стабильности – качества, которого не хватает в Москве как банкам, так и простым москвичам…

Татьяна Соколова Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU