По мнению специалистов, рынок жилой недвижимости Московского региона на протяжении десяти месяцев находился в застое. Однако несмотря на “топтание на месте”, на любой класс столичного жилья находился свой покупатель. “ЭВ” решил вспомнить основные тенденции уходящего года и заглянуть в ближайшее будущее жилищного рынка.
Перемены
В уходящем году эксперты выделили несколько значительных перемен на рынке жилой недвижимости. Во-первых, перевод цен с долларов на рубли.
Практически во всех рекламных материалах цена указывается только в российской валюте. По мнению руководителя аналитической службы “МИАН — агентство недвижимости” Алексея Кудрявцева, переход на рубли, с одной стороны, привел единицы изменения цен в Москве к общероссийскому формату, с другой — свел на нет выигрыш потребителя от изменения курсовой разницы. В целом по рынку квартир переход на рублевые цены не повлиял на ценовую динамику. Рынок загородной недвижимости переориентировался на рублевые цены только к концу октября.
Еще одним важным событием стал запрет застройки Москвы точечными объектами. Как пояснил аналитик, сейчас весомая доля предложения объектов бизнес-класса и элиты приходится на точечную застройку. Очевидно, что сокращение количества площадок под застройку приведет к ограничению предложения и, как следствие, может увеличить цены в этих сегментах.
4 июля 2007 года Госдума приняла Федеральный закон “О государственном кадастре недвижимости”. Документ значительно упростил и сократил процедуру подготовки документов к сделке. Значительно повлиял на рынок жилой недвижимости и мировой финансовый кризис. В результате некоторые банки приостановили выдачу ипотечных кредитов, подняли ставки, что привело к резкому сокращению в столице и Подмосковье ипотечных сделок.
В 2007 году Москва впервые за несколько лет уступила первенство по объему строящегося жилья, добавил руководитель департамента инвестиционного консалтинга компании “Домострой” Сергей Куренков. С его слов, сегодня лидерство принадлежит Московской области, где введено 11% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом. Объемы строительства жилья в Подмосковье, особенно в 30 км от МКАД, за последние годы постоянно растет. Более половины строящегося сегодня жилья составляют монолитные и монолитно-кирпичные дома. Высокие потребительские характеристики подмосковных новостроек по более доступным ценам привлекают потенциальных покупателей и создают конкуренцию московской недвижимости.
“На смену кирпичному домостроению приходит монолитно-кирпичный способ возведения домов. Например, в настоящее время в городе Люберцы в продаже находится 10 объектов новостроек. Среди них 4 дома монолитно-кирпичных, 4 панельных, и только один возводится полностью из кирпича — жилой комплекс “Наташинский парк”, — сообщил Сергей Куренков. По его мнению, заметно сократилась доля инвестиционных сделок на рынке первичной жилой недвижимости.
Цены
Как сообщил Алексей Кудрявцев, за год в среднем 1 кв. м новостроек в столице вырос в цене на 7,3%. Гораздо быстрее росла стоимость “квадрата” в сегменте качественного элитного жилья — на 13%. Новостройки эконом-класса подорожали за прошедшие 11 месяцев этого года на 8%. Рост стоимости кв. м жилья в типовых домах и объектах бизнес-класса составил 3% и 5% соответственно. В Московской области рост цен на новостройки более низкий, чем в Москве. За 11 месяцев цены выросли всего на 2,6% и по итогам ноября составили $1848 за кв. м. По различным направлениям показатели роста стоимости кв. м в новостройках варьировались от 1,5% на Ленинградском и Пятницком направлениях до 3,4% на Дмитровском шоссе.
По мнению Сергея Куренкова, стоимость подмосковной панели с января по ноябрь вообще не претерпела каких-либо изменений. Однако возросла цена квартир в монолитных и кирпичных домах. Покупатели переориентировались на более качественные дома, обладающие более высокими потребительскими характеристиками. Предпочтение отдается домам с охраняемой огороженной территорией, подземным паркингом.
С января по ноябрь 2007 г. прирост стоимости квартир в монолитных и кирпичных домах Подмосковья составил 5—10%. При этом наименьшей коррекции подверглась стоимость “квадрата” в 1-комнатных квартирах. Практически на протяжении всего года средняя цена кв. м в “однушках” не менялась, а по результатам года даже немного увеличилась.
“В первом полугодии, прежде всего в сегменте эконом-класса, наблюдалось понижение цены. Во втором полугодии в этом сегменте мы увидели плавную тенденцию роста. В результате к декабрю 2007 года стоимость квадратного метра вернулась примерно в те же позиции, где она уже была год назад”, — подчеркнула гендиректор УК “БЕСТ-Недвижимость” Лариса Патлух.
А вот рынок аренды в этом году не уставал ставить рекорды. Эксперты связывают это с мировым кризисом. “На рынок аренды пришел отток с рынка продаж — и это, безусловно, спровоцировало рост арендных ставок. По итогам года он составил 20—25%. Средняя стоимость найма однокомнатных квартир эконом-класса выросла на 17%, двухкомнатных — на 27%, трехкомнатных — на 26,5%”, — пояснила Лариса Патлух.
Перспективы
По прогнозу Алексея Кудрявцева, к весне следующего года ожидания столичных потребителей в отношении снижения уровня цен окончательно сойдут на нет. Цены на первичную недвижимость (в связи с ограниченным спросом со стороны инвесторов) будут расти с незначительным опережением темпа инфляции, примерно на 10—12% в год.
Поведение цен на вторичную недвижимость будет во многом обусловлено стабильным объемом предложения (на уровне 30—40 тыс. квартир), который будет поддерживаться в первую очередь желанием частных инвесторов продать инвестиционные квартиры, приобретенные в 2005 и 2006 гг. “Мы ожидаем прироста среднего уровня в этом сегменте на 8—10% в 2008 г. Подмосковные квартиры будут дорожать в среднем на 5—6% в год, с возможным повышением до 10% по отдельным категориям и объектам”, — заключил аналитик. По мнению Ларисы Патлух, цены в 2008 году будут расти на уровне инфляции. Можно ожидать порядка 15% повышения цены, но определяющим фактором степени удорожания будет ценовая ситуация внутри каждого из сегментов рынка.
С точки зрения инвестиций на сегодняшний день наиболее привлекательными являются вложения в коммерческую недвижимость, например, в нежилые помещения в новостройках. “В сегменте жилой недвижимости частному инвестору имеет смысл вкладывать средства только в том случае, когда цена объекта на самой начальной стадии сильно отличается от цены уже возведенного объекта. Таким потенциалом, на мой взгляд, сегодня обладают подмосковные многоэтажки. Сохраняется тенденция инвестирования в загородное жилье и участки, так как динамика роста цен на них не падает. На загородном рынке сегодня выгодно инвестировать в объекты эконом-сегмента и земельные участки.
Предварительные оценки 2007 года позволяют нам говорить о росте цен до 40% в сегментах загородной и коммерческой недвижимости”, — заключил Алексей Кудрявцев.
Сергей Кривянский Московский Комсомолец
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 3458 -
