Не дай себя обмануть (Часть 1)

Множество сделок купли-продажи жилья заключается на стадии строительства. Спрос на незаконченные объекты объясняется возможностью оплаты в рассрочку, сравнительно низкой ценой на жилье, перспективой приобретения квартиры в новостройке с индивидуальной планировкой, да и многими иными обстоятельствами.

Но в связи с этим возникает и большое количество проблем самого разного свойства. Сроки сдачи домов нарушаются, квартиры передаются с существенными недостатками, застройщик требует доплатить значительную денежную сумму. А потом вдруг оказывается, что ваша квартира продана дважды...

 

 

Мы попросили директора юридической фирмы "Право" Е.В. Башаеву рассказать, что должен знать человек, желающий приобрести квартиру в еще не построенном доме, чтобы не оказаться в роли обманутого пайщика.

- Именно на то, чтобы проблему соинвесторов не было (или их было значительно меньше), и направлен Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Хочу сразу отметить, что действие этого закона распространяется на отношения, связанные привлечением денежных средств на строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешения, на возведение которых получены после 1 апреля 2005 года. Поэтому те, кто заключил договора о долевом участии в строительстве ранее, под действие данного закона, к сожалению, не подпадают.

Следует сказать "к сожалению" именно потому, что закон направлен на защиту интересов, прежде всего, инвесторов - граждан, решивших свои деньги вложить в строительство жилых домов.

Итак, человек готов заключить договор долевого строительства. На что ему следует обратить внимание?

Как это ни парадоксально звучит, заключение договора - это не самое начало процесса. Его подписанию должны предшествовать сбор и получение необходимой информации. Речь идет об информации о проекте и о застройщике - том юридическом лице или индивидуальном предпринимателе, который осуществляет (или будет осуществлять) строительство жилого дома.

Закон ввел новое понятие - "проектная декларация". Это основной документ по строящемуся объекту, который включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. Проектная декларация должна быть опубликована в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе в сети Интернет. Причем дата опубликования декларации тесно связана с возникновением права застройщика заключить первый договор участия в долевом строительстве: он может привлекать денежные средства только по истечении 14 дней с момента обнародования проектной декларации.

Потенциальному инвестору следует ознакомиться также с информацией о застройщике. Новый закон обязал застройщиков предоставлять информацию любым заинтересованным лицам. Вам должны быть предоставлены данные о государственной регистрации, об учредителях, о проектах строительства объектов, в которых принимал участие застройщик за последние три года, о лицензиях, номерах и сроках их действия, о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, кредиторской задолженности.

Любой человек вправе потребовать, а застройщик обязан предоставить и иные документы, например: годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или аудиторское заключение об этой деятельности за последний год.

Потенциальному инвестору стоит обязательно ознакомиться с разрешением на строительство данного объекта недвижимости. Этот документ подтверждает правомочность застройщика осуществлять строительство объекта недвижимости. И гарантирует, собственно говоря, то, что данный дом будет построен в данном месте.

Кроме того, очень важно узнать о правах застройщика на земельный участок, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией. Застройщик может быть собственником земельного участка: в этом случае у него должно быть свидетельство о праве собственности, выданное органами регистрационной службы. Или он может быть арендатором земельного участка: в этом случае у него должен быть договор аренды, заключенный с собственником. Договор аренды земельного участка на срок более года (а строительство, как правило, предполагает долгий период времени) в любом случае должен пройти государственную регистрацию.

Итак, настоятельно рекомендую запомнить, что в соответствии с нормами закона заключению договора долевого строительства должны предшествовать три обязательных действия застройщика. Во-первых, он должен получить разрешение на строительство. Во-вторых, опубликовать проектную декларацию. В-третьих, зарегистрировать право собственности или право аренды на земельный участок, предназначенный к застройке. И только после того как потенциальный инвестор ознакомится с этой информацией и решит, что именно с этим застройщиком ему следует сотрудничать и именно в этом доме он хочет получить свою квартиру, ему можно переходить к стадии составления и подписания договора о долевом участии в строительстве.

О том, на что следует обратить внимание при подписании договора, как должны звучать те или иные его пункты, читайте в ближайших номерах газеты.

Ольга Рожкова Строительный мир
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...