Недетский вопрос

Согласно широким опросам покупателей столичного жилья, их выбор зачастую и в существенной мере определяется наличием в обозримом окружении определенной инфраструктуры и прежде всего — детских дошкольных и образовательных учреждений. Однако по мере повышения классности и стоимости жилья этот фактор пропорционально теряет свою значимость. А на пороге такой обособленной категории, как жилье элитное, и вовсе становится ничтожным. Здесь действуют совсем иные и прочно устоявшиеся критерии: местоположение дома, его архитектурное решение и инженерно-технологическая оснастка, качество строительства и отделки, параметры прилегающей территории и паркинга, число квартир и социальная принадлежность их хозяев, безопасность проживания и т.д.

Приоритеты определены

Целиком и полностью ориентируясь на престижность дома – вкупе с достоинствами окружающей городской и социальной среды – и тщательно взвешивая вопросы качества проживания, элитный клиент крайне редко рассматривает свое будущее жилье в тесной адресной привязке к объекту (будь то детский сад, школа или лицей), который будут постоянно посещать его дети.

 

 

И это несмотря на тот факт, что даже самая «экстремальная» комфортность проживания на самой рафинированной миле столицы едва ли принесет полное удовлетворение, если приходится постоянно заботиться о ежедневной доставке ребенка в школу или детский сад и мириться с постоянным беспокойством о нем, затерянном в труднопроходимых дебрях ревущего мегаполиса.

«Покупатели дорогого жилья мало интересуются наличием поблизости от дома детских садов и школ, – отмечает Владимир Коллар, генеральный директор компании «КВ Инжиниринг», – поскольку имеют возможность сами либо с помощью гувернанток или водителей отвозить детей в элитные учебные заведения, которые выбираются не по территориальному признаку, а по другим критериям: репутация, уровень преподавания и т.д.»

Аналогичным образом этот вопрос комментирует Игорь Шубин, начальник отдела вторичных продаж городской недвижимости компании Soho Realty, подчеркивая, что «особый статус покупателей дорогой недвижимости позволяет при выборе образовательного учреждения руководствоваться не территориальным критерием, а высоким рейтингом, профилем, качеством образования. В таких семьях есть возможность выделить автомобиль специально для ребенка на дорогу от дома до школы. Если говорить о детях дошкольного возраста, то в большинстве случаев родители пользуются услугами нянь и домработниц. То есть семьи совершенно не привязаны к детским учреждениям какого-либо района».

Таким образом, отсутствие школы «за углом» практически не влияет на решимость клиента обосноваться в том или ином элитном районе. Впрочем, и присутствие пусть и хорошо зарекомендовавшей себя, но муниципальной школы не рассматривается как дополнительный плюс в пользу того или иного района проживания. Как и при выборе элитного жилья, здесь действуют отличные от общепринятых приоритеты, и на первый план выходит все та же забота об исключительности собственной репутации. Кроме того, если уж сегодня самим покупателям элитных квартир приходится в преддверии покупки проходить, что называется, фэйс-контроль, то можно себе представить уровень их претензий к окружению собственных детей.

Попытка поставить вопрос иначе, а именно: может ли перевесить такой фактор, как наличие присмотренной клиентом школы, при выборе из нескольких адресов элитного проживания? – опять же не дает уверенно положительного ответа. «Возможно, это и может стать одним из плюсов, – считает Игорь Ладычук, руководитель Департамента по связям с общественностью коммуникационной группы «Медиа-Шторм», – но все же, если кто-то считает принципиально важным для себя жить, к примеру, на Остоженке, то вряд ли он отдаст предпочтение другому району, где есть «правильная» школа или лицей. Другое дело, когда речь идет о покупателях жилья бизнес-класса, для которых «детская составляющая» такого критерия, как «инфраструктура», по всем опросам занимает первое место».

Правила с исключениями

Впрочем, несмотря на то, что все респонденты единодушно отрицают существование значимого влияния «детской» инфраструктуры на выбор элитной недвижимости, некоторая положительная статистика в части этого аспекта все же существует. Так, Марина Венчковская, ведущий брокер компании «Дельта Эстейт», также отнюдь не ставит под вопрос сложившуюся очередность критериев выбора элитного места жительства и подчеркивает отсутствие существенной зависимости этого выбора от наличия детских объектов. В то же время она приводит следующие любопытные цифры: «Сейчас продажи квартир с обязательным наличием в районе детских учреждений составляют 10–15% от общего уровня продаж». И подкрепляет свои данные конкретными примерами, говоря, в частности, о том, что известная школа в районе Патриарших в значительной степени определила выбор данного района проживания целым рядом клиентов. При этом подчеркивается, что «специалисты по продаже элитной недвижимости считают факт наличия в районе детского учреждения соответствующего уровня важным, в первую очередь, для иногородних покупателей в силу их менталитета. Привыкшие к размеренному и неторопливому образу жизни, они не могут, да и не хотят менять свои привычки, поэтому целенаправленно покупают квартиры в непосредственной близости от детских и школьных учреждений, так как не готовы тратить много времени на транспортировку своего ребенка до школы или детского садика».

Единичный пример исключения из правил приводит Игорь Шубин, начальник отдела вторичных продаж городской недвижимости компании Soho Realty: «В нашей практике был случай, когда клиент искал жилье поблизости от школы, что в Знаменском переулке».

Самым, пожалуй, известным и показательным примером является Англо-Американская школа, которая во многом определила состав жителей Покровского-Глебова и, в частности, клубного жилого дома «Чайка», который, кстати, обладает и собственной развитой детской инфраструктурой.

Если гора не идет к Магомеду…

Если целенаправленная привязка места жительства к элитным детским учреждениям носит случайный характер, то тенденция к формированию в зонах элитной застройки соответствующей городской среды вполне закономерна. Многие объекты инфраструктуры так или иначе перепрофилируются либо адаптируются к элитному окружению, обеспечивая надлежащий и востребованный в данном районе уровень услуг. Очевидно, что с течением времени в этот процесс все в большей степени будут вовлекаться и детские учреждения, обеспечивая искомый престиж и уровень образования.

Кроме того, тот факт, что московским правительством намечена программа реконструкции ряда столичных общеобразовательных школ довоенной постройки (большинство которых располагается в исторической черте города), дает основание предполагать, что многие из них в результате могут обрести элитный статус.

Сегодня география престижных столичных школ развивается соответственно географии элитной застройки: Центр–Запад–Юго-Запад. Причем элитное образование Москвы представлено, в основном, частными школами, в том числе школами-пансионами, лицеями и гимназиями, предлагающими помимо продвинутого общего и специального образования дополнительное обучение в сфере искусств (музыкальное, художественное, балетное) и спортивных дисциплин.

В числе детских образовательных учреждений, вызывающих повышенный интерес среди покупателей элитного жилья, эксперты отмечают, в частности, Ломоносовскую, Экономическую и Международную школы, лицей «Столичный», Первую московскую гимназию, классический пансион МГУ, школу «Золотое сечение» и ряд других. Рейтинг школ самого престижного ранга определяется с учетом года основания, срока аккредитации, программы обучения, преподавательского состава, процента медалистов и стабильности состава учащихся. Кроме того, серьезное внимание отводится таким факторам, как школьная территория и транспорт, системы обеспечения безопасности, уровень организации питания, медицинского обслуживания и службы психологической поддержки, наличие стипендий и грантов и пр.

Что касается детских садов, которых, как известно, в Москве катастрофически не хватает, то еще год назад мэром Москвы было внесено предложение о развитии сети таких учреждений за счет как бюджетных, так и привлеченных средств. Причем инвесторов предполагается привлекать для строительства детских садов именно в районах элитной застройки.

С другой стороны, когда речь идет о застройке или реконструкции целого квартала, то можно сказать, что проблема объектов детской инфраструктуры решается сама собой. «Когда девелопер занимается проектированием целого квартала, город просто обязывает его строить объекты инфраструктуры, в том числе рассчитанные на детей, – поясняет Владимир Коллар, генеральный директор компании «КВ Инжиниринг». – Да инвестор и сам понимает, что наличие инфраструктуры только добавляет привлекательности его проекту в глазах потенциальных покупателей. Кроме того, в рамках одного штучного дома, даже рассчитанного всего на 20 квартир, на прилегающей территории обязательно должна быть детская игровая площадка с песочницей, качелями, развивающими турниками».

Важность присутствия игровых и прогулочных условий для детей подчеркивает Ирина Рогачева, руководитель направления элитной недвижимости ЗАО «МИАН-агентство недвижимости», говоря о том, что «в большинстве случаев роль детских учреждений в принятии решения о приобретении элитной недвижимости очень невелика. Более серьезную роль играет наличие закрытой территории с детской площадкой или сквера для прогулок с ребенком неподалеку».

Кроме того, некоторые застройщики включают в инфраструктуру дома специализированные детские игровые помещения, где родители всегда могут оставить ребенка под присмотром штатной няни, что также можно отнести к разряду несомненных плюсов при рассмотрении клиентом вариантов квартир.

С точностью до наоборот

Совершенно иные тенденции отмечаются, когда речь заходит о покупке элитного жилья за чертой города. По данным экспертных опросов, покупатели загородного элитного жилья мало приемлют перспективу ежедневной отправки детей в какое бы то ни было прославленное учебное заведение, расположенное в центре Москвы. Напротив, при рассмотрении вариантов такой фактор, как наличие детских учреждений соответствующего уровня, является весьма весомым.

«Безусловно, присутствие детских учреждений в поселке или вблизи от него – одно из важных условий для реализации проекта и его дальнейшего нормального функционирования», – говорит Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании «ТЕРРА-недвижимость», отмечая, однако, что далеко не все проекты предусматривают строительство школ и детских садов, и в настоящий момент ни один из поселков пока не может похвастаться хорошей образовательной инфраструктурой.

С точки зрения развитости инфраструктуры, в том числе «детской», традиционно лидируют зоны элитной застройки Рублево-Успенского направления. Его догоняют престижные поселки, расположенные вдоль Новорижского и Дмитровского шоссе.

Однако в условиях активизации загородного элитного строительства дефицит детских образовательных учреждений постоянно растет.

«На данный момент для повышения привлекательности проекта девелоперам стоит закладывать собственные учебные заведения. Чтобы снизить возможные финансовые риски и облегчить бремя по содержанию инфраструктуры поселка, имеет смысл школу и детский сад делать доступными не только для жителей поселка, – считает Тимур Сайфутдинов. – Второй вариант – строить поселок в пределах 5–7 км от уже существующих или строящихся школ. Одним из таких центров будет Павловская школа, которая строится рядом с поселком «Павлово» и сможет принять сразу до 750 учеников. Строительство филиала знаменитой московской Ломоносовской школы планируется рядом с поселком «Пестово». Другой пример – поселки «Гринфилд» и «Шервуд», рядом с которыми также планируется построить школу».

Вероятно, существует и другой ход – построить элитный жилой объект в непосредственной близости от превосходно зарекомендовавшей себя школы, что, безусловно, не замедлит отразиться на привлекательности объекта для покупателей и заодно повысит его стоимость… А впрочем, оставим этот вопрос для специалистов.

Алена Журавская Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...