Недвижимость Москвы - октябрь 2007 года

Ситуация на рынке недвижимости Москвы с каждым месяцем становится все более запутанной и противоречивой. Так в периоды ажиотажного роста цен или ценовой коррекции очевиден, по крайней мере, основной тренд рынка и можно дискутировать о деталях и прогнозах. Но с начала осени этого года оказался повисшим в воздухе основной вопрос рынка - начался ли все-таки новый реальный рост цен на квартиры или на самом деле продолжается их завуалированное снижение. Примечательно, что октябрь так и не дал однозначного ответа на этот вопрос.

Многие продавцы ожидают очередного витка роста цен на жилье
Статистические данные в нынешних условиях оказываются довольно неоднозначными и требуют осторожной интерпретации.

 

 

Так в последнее время почти все аналитики и обозреватели рынка недвижимости отмечают рост ценовых показателей. Например, по данным аналитического центра www.irn.ru, среднее значение индекса стоимости жилья в октябре превысило аналогичный сентябрьский показатель на 1,3% и составило 4.116 единиц. По сути, это изменение уровня цен на жилье в столице с середины сентября по середину октября. Если же смотреть по более оперативным еженедельным индексам, то рост с конца сентября по конец октября составил около 2%.

Недвижимость в Москве ( www.irn.ru )	Октябрь 07	К сент 07
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье)	4.116 пункт.	+1,3 %
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье)	+1,49 % / мес	+1,2 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.)	0 ,37 б / деп	+ 0 ,7 б/д

Но с другой стороны, в октябре продолжилось ослабление доллара, с которым тесно связан столичный рынок недвижимости. Например, по статистике сервиса "Оценка квартир" в режиме онлайн, который работает в рамках портала www.irn.ru и оценивает ежедневно около 1.000 квартир, более 80% посетителей предпочитают получать стоимость своей квартиры именно в долларах. Примечательно, что с начала сентября доллар упал примерно на 1 рубль, т.е. потерял около 4%. Поэтому рост цен осенью на уровне 2% в месяц оказывается ни чем иным, как всего лишь компенсацией ослабления доллара повышением долларовых цен на московскую недвижимость.

Со второй половины лета этого года рублевая динамика цен на недвижимость не обнаруживает вообще никакого роста, а отражает скорее колебательный режим поведения цен в коридоре 102 - 104 тысячи рублей за метр. Причем некоторые люди могут усмотреть в такой динамике стоимости жилья даже продолжение снижения цен, пусть и происходящего заметно меньшими темпами, нежели в первой половине 2007 года.

Противоречивая статистическая картина складывается и в отношении динамики цен на разные классы жилья, округа и районы Москвы. Так, в периоды заметного роста цен в 2003 - начале 2004 года и во второй половине 2005 - 2006 годах в той или иной степени дорожало все. Сейчас же, несмотря на заметный рост среднего ценового показателя по Москве, осталось немало районов и типов квартир, стоимость жилья в которых имеет отрицательную динамику или постепенно "плавает" вверх-вниз.

Недвижимость в Москве ( www.irn.ru )	Окт07	Сент07
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	3705	1,3%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)	3788	0,8%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)	4048	-0,3%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	4062	1,7%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)	4879	1,0%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)	4596	1,2%
Все панельные и блочные дома	3847	0,5%
Все монолитные и кирпичные дома	4512	1,3%

Нынешний рынок не проявляет единого ценового тренда, а напротив оказывается очень разрозненным и противоречивым. А это скорее признак искусственного повышения ценовых показателей в отдельных сегментах квартир, что и приводит к сильно фрагментированной общей ценовой картине.

Квартиры в Москве ( www.irn.ru)	Окт07	Сент07
Однокомнатные	4068	2,1%
Двухкомнатные	4164	1,1%
Трехкомнатные	4138	1,5%
Многокомнатные	4353	-1,2%

По мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru, сейчас есть как минимум два сегмента, в которых цены на квартиры действительно заметно подросли. Во-первых, это самые дешевые однокомнатные квартиры (до 150.000$ в пределах МКАД), которые с оживлением покупательской активности и активизацией отложенного спроса в сентябре просто ушли с рынка, а оставшиеся по более высоким ценам аналоги создают впечатление заметного повышения стоимости. Во-вторых - это элитное жилье и дома бизнес-класса, которые продолжают постепенно дорожать несмотря ни на что.

Но с другой стороны, этой осенью на рынке появилось и немало неадекватных предложений по явно завышенным ценам, возможно даже в большем количестве, чем в конце ажиотажного роста цен на рубеже 2006-2007 годов. Очевидно, что сейчас многие продавцы ожидают очередного витка роста цен и нередко они уже заложили в стоимость предложений свои ценовые ожидания. При этом они вряд ли считают нужным замечать, что покупатели, похоже, уже не могут или не хотят покупать московскую недвижимость по таким ценам. В результате на рынке складывается как психологический, так и финансовый разрыв между виденьем рынка, ожиданиями и возможностями продавцов и покупателей.

Элитное жилье и доступное жилье в Москве ( www.irn.ru)	Окт07	Сент07
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир)	6077	2,0%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир)	3164	0,2%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому")	1,92	1,8%

В чью пользу разрешится это противостояние пока судить сложно, но не исключено, что наиболее интересные перемены на столичном рынке недвижимости еще впереди.

Олег Репченко Личные Деньги
Статья о недвижимости получена: IRN.RU