Низкий старт высокого сезона

Как продавцы, так и покупатели с нетерпением ждали начала высокого сезона на рынке жилой недвижимости. Сентябрь традиционно приносит увеличение спроса и соответствующий рост цен. Осень наступила, но ожидания сбылись только наполовину: спрос увеличился, а цены существенно не поднялись. Наблюдатели расценивают это как стабилизацию рынка.

Спрос растет быстрее
Эксперты и участники рынка единодушны в том, что отложенный спрос начал работать.

 

 

Покупатели решили наконец, что выжидать далее не имеет смысла и приходится мириться с уровнем цен на рынке. "Одной из тенденций, сложившихся на рынке недвижимости Москвы по итогам августа, можно считать начавшееся несколько раньше, чем обычно, увеличение спроса в сегменте вторичного жилья -- на 6% по сравнению с июлем,-- констатирует Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы "МИАН -- Агентство недвижимости".-- Причина зафиксированного роста -- увеличение спроса благодаря не сезонному фактору, а возврату на рынок клиентов, не способных более оттягивать решение своих жилищных проблем. Несмотря на увеличение спроса, цена на вторичном рынке недвижимости по итогам августа не только не увеличилась, а даже снизилась на 0,2%".

Интересно, что, по данным МИАНа, в августе количество предложений вторичной недвижимости в Москве уменьшилось на 5,5% и составило около 30,8 тыс. квартир. Снижение предложения при увеличении спроса и практически не меняющемся ценовом уровне свидетельствует о реальной стабилизации рынка. Впрочем, наблюдатели ожидают скорого роста предложения.

"В процессе осеннего высокого сезона и спрос, и предложение возрастут приблизительно на 20%,-- прогнозирует руководитель аналитического отдела корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.-- Так, если в середине августа объем выставленных на продажу квартир едва дотягивал до 40 тыс., к концу сентября их число достигнет 45 тыс. Пропорциональное увеличение спроса и предложения, по сути, и представляет собой выраженное в цифрах оживление рынка. Ценовые изменения при этом будут незначительными. Полностью стабилизировавшаяся в течение летних месяцев средняя цена квадратного метра в Москве сейчас составляет около $5200. Сейчас такой показатель является очередной точкой равновесия. Отсутствуют предпосылки как для снижения цен, так и для их существенного роста. По нашим прогнозам, до конца 2007 года цены на недвижимость будут плавно расти в пределах инфляции (около 1% в месяц). Иными словами, цены на недвижимость сохранят достигнутую летом стабильность".

На первичном рынке наблюдается медленный рост цен, связанный, во-первых, с дефицитом предложения, во-вторых -- с удорожанием объектов по мере готовности. "Наиболее остро ощущается нехватка готовых домов или близких к завершению строительства,-- утверждает генеральный директор Первой ипотечной компании Даромир Обуханич.-- Это обусловлено сложностью реализации девелоперских проектов, особенно на этапе первичного получения земельных участков и выпуска распорядительных документов. К тому же затраты на строительство стремительно растут: конец весны -- лето были отмечены уверенным ростом себестоимости строительства в связи с удорожанием основных строительных материалов. По нашим оценкам, на рынке новостроек Москвы в сентябре ожидается рост не менее 2%".

Торг все уместнее
Реализация отложенного спроса не повлечет за собой нового витка цен -- такова оценка большинства экспертов рынка недвижимости. Колебания цен в сторону увеличения некоторые из них склонны рассматривать как результат подогретых слухов, затаенного ожидания роста цен, которое наблюдалось на рынке все лето. "Ожидаемого подорожания, по всей видимости, не случится,-- предполагает руководитель отдела маркетингового анализа компании "Масштаб" Игорь Лебедев.-- Платежеспособность населения практически полностью исчерпала себя. В этой ситуации могла бы помочь ипотека, но кризис ипотечного кредитования в США сказался и на московском рынке. Многие западные инвесторы вынимают деньги из российского рынка. В этих условиях банки ужесточили требования к заемщикам, что, в свою очередь, существенно снизило доступность жилья. Так что осень, по всей видимости, будет спокойной. При покупке квартиры продавцы по-прежнему дают скидку от 3 до 10%".

"Сейчас в отличие от 2006 года у нас сформировался рынок покупателя,-- оптимистично заявляет Олег Борисенок, маркетолог-аналитик инвестиционно-строительной компании "Комстрин".-- Цены, которые мы сейчас видим,-- это лишь желание продавца, на самом же деле фактические цены сделок ниже, однако отследить эти значения невозможно. Но можно смело говорить о 5-10-процентном дисконте. Естественно, риэлтеры не заинтересованы в снижении цен, они до последнего будут держать рынок, однако отсутствие спроса все-таки будет заставлять их цены снижать, по крайней мере на самые неликвидные объекты. В общем, не стоит ждать от рынка резких колебаний в краткосрочной перспективе".

"Некоторые покупатели позволяют себе даже возмущаться, когда продавец отказывается торговаться",-- отмечает эксперт агентства недвижимости DOKI Алла Аксенова. Кто бы мог представить себе такое еще год назад!

Впрочем, некоторые эксперты прогнозируют уверенный, хотя и не скачкообразный рост цен. "С началом осени стоит ожидать увеличения темпов роста цен,-- говорит Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль".-- В среднем вплоть до конца 2007 года ежемесячный ценовой прирост на первичном и вторичном рынках Москвы составит 2-2,5%. По итогам 2007 года стоимость жилой недвижимости может вырасти на 15%".

Оценка готовности
Рынок дорогого жилья менее подвержен сезонным колебаниям, а в течение последних шести месяцев в отличие от других сегментов показывал уверенный рост. Изменения в этом секторе касаются прежде всего качества строящегося жилья. Интересную тенденцию отмечает Наталья Новикова, генеральный директор компании Renaissance Realty: "В последнее время растет спрос на квартиры с отделкой. Готовые квартиры "под ключ" начали предлагаться и в отдельных новостройках. Это новая тенденция на российском рынке, пришедшая к нам с Запада. В Европе готовые квартиры с ремонтом на первичном рынке давно перестали быть исключением из правил, и, надо отметить, спрос на них постоянно растет".

Также Наталья Новикова отмечает, что в объеме спроса сократилась доля инвестиционных квартир. Это связано прежде всего с уменьшением темпов роста цен на недвижимость. Сейчас большинство людей приобретают дорогое жилье для собственного проживания или для своих родственников. Впрочем, и сколько-нибудь значительного сброса инвестиционных квартир не ожидается. "Текущей осенью возможно появление на рынке некоторого количества инвестиционных квартир от мелких инвесторов, но это будет не очень значительный объем -- порядка 10-15 тыс. кв. м",-- замечает по этому поводу ведущий эксперт-аналитик компании Paul`s Yard Владимир Кудрявцев.

Однако цены на качественные квартиры все-таки растут. Эксперты предполагают, что запрет на точечную застройку, который ввели столичные власти, может привести к уменьшению предложения на первичном рынке и, соответственно, более активному росту цен. "Среди трендов в отдельных сегментах рынка мы в течение всего лета отмечали устойчивый рост цен на качественное жилье, который происходил вопреки общему спаду активности на рынке и снижению цен в переоцененных сегментах,-- говорит Дмитрий Таганов.-- Мы прогнозируем продолжение этого тренда и осенью. Сегмент более качественного жилья будет развиваться активнее остальных -- и цены, и объемы предложения в ближайшие месяцы здесь будут уверенно расти. Однако в долгосрочных перспективах данного сегмента стоит учитывать активность московского правительства по преобразованию процедур выделения земель для коммерческой застройки. Такие действия, если они будут реализованы, выльются в повышение стоимости жилья бизнес-класса, что может отчасти повлиять и на весь рынок в целом".

"В бизнес-сегменте средняя стоимость квадратного метра в августе прибавила порядка 2,9% стоимости, достигнув планки $5437,-- говорит Анжелика Куклина, заместитель директора по маркетингу компании "Домострой".-- Такой рост обусловлен выставлением новых объявлений с небольшим завышением цены предложения, что подталкивает покупателей к более активному принятию решения. В сравнении с квартирами бизнес-класса немногочисленные элитные объекты повышались в цене более скоромно. Например, за вторую неделю августа стоимость квадратного метра элитного жилья выросла на 0,2% и достигла отметки в среднем $9600".

Загород: дешевого все меньше
Рынок загородного жилья находится сейчас в стадии оживления. Сохраняется очень высокий спрос на коттеджи и таунхаусы стоимостью до $350 тыс. "Можно сказать, что процесс вымывания недорогих (до $250-300 тыс.) домов в пределах 40-50 км от МКАД закончен -- таких предложений на рынке практически не осталось,-- констатирует Алла Аксенова из компании DOKI.-- Рынок загородного жилья, почувствовав растущий спрос, среагировал оперативно: цены на коттеджи и дома за последние четыре месяца выросли, по самым осторожным оценкам, на 36%. Инвестиции в землю сейчас перспективны, а значит, и объемы этих инвестиций будут только увеличиваться".

Также наблюдается некоторое размывание границ между поселками эконом- и бизнес-класса. "Ввиду постоянно нарастающего объема предложений, среди которых продолжают встречаться проекты-долгострои, большим спросом пользуются проекты, близкие к завершению или демонстрирующие устойчивые темпы строительства. Вследствие этого многие проекты, заявленные вначале как экономкласс, по мере приближения к завершению эволюционируют в ценовой сегмент бизнес-класса" -- так описывает этот процесс директор департамента продаж компании RIGroup Рамиль Гулиев.

Новую тенденцию загородного рынка отмечает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании "Терра-недвижимость": "За лето все отчетливее стало прослеживаться желание покупателей приобретать либо землю без подряда, либо готовые дома "под ключ". В элитном секторе состоятельные покупатели либо строят по собственным проектам, привлекая дорогих архитекторов и дизайнеров, либо, наоборот, хотят сразу въехать в готовый дом".

Что же касается частных инвестиций, то, возможно, желающим выгодно вложить свои деньги стоит присмотреться к региональным рынкам. "Наибольший потенциал на сегодняшний день заложен в регионах, поскольку именно там спрос на поселки с единой концепцией застройки существенно превышает предложение,-- отмечает Евгений Родионов, генеральный директор компании Rodex Group.-- Можно сказать, что на сегодняшний день таких предложений в регионах просто нет или есть, но в очень ограниченном объеме. Поэтому возможности для роста там гораздо шире, чем в Подмосковье".

Андрей Воскресенский Коммерсантъ
Статья о недвижимости получена: IRN.RU