Обзор рынка новостроек подмосковья. Ищите эконом за МКАД

Сегодня покупатель может рассчитывать на относительно недорогое жилье только в строящихся домах за пределами Московской кольцевой автодороги. Эксперты думают, что сегмент экономкласса окончательно ушел в область, где гораздо больше возможностей для массовой застройки. Предлагаем вниманию читателей обзор рынка подмосковных новостроек.

На недавних парламентских слушаниях, темой которых стала реализация национального проекта «Доступное жилье», депутаты и чиновники не раз подчеркивали, что в российской столице квадратный метр по определению не может быть дешевым. «Активное жилищное строительство в Москве уже не перспективно», — считает председатель комитета Госдумы по промышленности Мартин Шаккум.

 

 

С ним согласны эксперты. «Инвесторам невыгодно вкладывать средства в сооружение домов экономкласса в столице. Участки обходятся недешево, получить их сложно, собирать необходимую документацию долго. Поэтому московский девелопер сегодня заинтересован в возведении жилья бизнес- и элиткласса», — говорит пресс‑секретарь агентства недвижимости «Домострой» Инна Будникова. Если в столице и появляется недорогое панельное жилье, основной его объем выделяют для реализации городских социальных программ. Иными словами, Москва, похоже, навсегда закрепила за собой статус города для состоятельных людей. «Цены здесь соответствуют уровню мировых столиц», — заявил на парламентских слушаниях президент Mirax Group Сергей Полонский. Мартин Шаккум предложил решать вопрос доступного жилья путем массового строительства в Подмосковье.

Так на высшем уровне постановили: быть Московской области регионом больших строек. В масштабных проектах по возведению жилья экономкласса заинтересованы все участники процесса: муниципальные власти, перед которыми губернатор области Борис Громов поставил задачу развивать подмосковные города, создавая в них новые микрорайоны со всей необходимой инфраструктурой; инвесторы, которым всегда выгоднее большие объемы; покупатели, охотно приобретающие недорогие квартиры. Специалисты считают, что именно массовость строительства станет основной тенденцией ближайших лет.

Уже сейчас в первом поясе Подмосковья реализуют проекты, сопоставимые по объемам с масштабной застройкой столичных районов Марьино, Куркино, Кожухово. Это микрорайоны Первого Мая и Солнцеград в Балашихинском районе, Павшинская пойма в Красногорском и Новая Трехгорка в Одинцовском районах, Новокуркино в Химках и некоторые другие. «В дальнейшем (по мере сокращения стройплощадок в городах‑сателлитах) панельное строительство станет занимать новые территории в среднем и дальнем Подмосковье», — считает Инна Будникова.

Предложение выросло, но спрос не упал

Стабильный спрос на относительно дешевое жилье в Подмосковье стимулирует ежемесячный рост цен в 3–5 %. По данным специалиста отдела маркетинга компании «Пересвет-Реал Эстейт» Анны Рассохиной, с начала года цены на областные новостройки выросли почти в два раза и в среднем превысили 2 тыс. долл. за 1 кв. м. Стоимость квартиры в городах‑спутниках сегодня равна стоимости аналогичного жилья в столице год назад. «И если тенденция сохранится, то можно предположить, что к весне разница в ценах значительно сократится», — замечает Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга и рекламы ЗАО «Домостроитель».

Но пока говорить об исчезновении ценовой границы между мегаполисом и пригородом рано, и под Москвой все еще можно относительно недорого купить квартиру. «Квадратный метр в ближайшем Подмосковье в 1,5–2 раза дешевле, чем в столичных спальных районах», — утверждает руководитель аналитической службы фирмы «МИАН — агентство недвижимости» Алексей Кудрявцев. По цене московской однушки в панельном доме можно купить комфортабельную двушку в новостройке в городе‑спутнике или трешку в доме бизнес-класса в среднем поясе области.

Наиболее востребованы населенные пункты с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Это в первую очередь города и поселки, расположенные в непосредственной близости от Москвы: Химки, Красногорск, Котельники, Мытищи, Люберцы, Реутов, Балашиха. Но сегодня спрос не ограничивается ближайшим Подмосковьем, смещаясь в более удаленные районы. «Охотно рассматривают объекты в Сергиевом Посаде, Электрогорске, Орехове-Зуеве, Воскресенске», — замечает Ольга Гусева. Ее поддерживает и президент Гильдии риэлторов Московской области Константин Манченко: «Уже сейчас заметно подорожание в 40‑километровой зоне от МКАД. Это связано как с грядущей реставрацией первого бетонного кольца, так и благоприятной экологической обстановкой». Чаще всего к риелторам обращаются за одно- или двухкомнатной квартирой в доме экономкласса. Менее популярны многокомнатные апартаменты.

По поводу соотношения типов строящегося жилья информация аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ» такова. На долю панельных объектов в области приходится 38 % от общего числа новостроек, на монолитно-кирпичные дома — 58 %, на кирпич в чистом виде — 4 %.

Как правило, индустриальное домостроение используют при массовой застройке больших площадок-микрорайонов. Однако растущая конкуренция и интерес со стороны платежеспособных покупателей побуждают инвесторов разрабатывать и индивидуальные проекты, отвечающие требованиям бизнес-класса. Меньший по сравнению с Москвой дефицит земли позволяет создавать комплексы с удобной придомовой территорией, площадками для отдыха и спорта. В то же время директор по развитию ООО «Агентство недвижимости «Арсенал Холдинг» Виталий Горин подметил интересную особенность подмосковных новостроек: «В области невыгодно возводить дома с подземными паркингами — это увеличивает себестоимость объекта. Да и реализация гаражей, как правило, идет с трудом, поскольку цена машино-места близка к 30–35 тыс. долл.».

Всего с января по сентябрь 2006 года в области введено в эксплуатацию 2858 тыс. кв. м нового жилья. Это составляет 108 % по отношению к показателям того же периода прошлого года (данные Мособлстата). Наиболее активная работа идет в секторе до 25 км от МКАД. «Самое большое количество стройплощадок сосредоточено в Балашихинском, Красногорском, Подольском районах», — перечисляет Ирина Егорова, маркетолог корпорации «ИНКОМ-Недвижимость». Алексей Кудрявцев добавляет к названным Одинцовский, Мытищинский районы и говорит об увеличении объемов строительства в населенных пунктах «второго эшелона»: Пушкине, Ивантеевке, Жуковском, Нахабине, Раменском, Лыткарине. Застраивают и удаленные города: Серпухов, Ступино, Воскресенск, Дмитров.

Москвичи выбирают область

Эксперты отмечают увеличение доли москвичей среди покупателей квартир в сооружаемых домах области: сегодня их около 50 % от всех клиентов агентств недвижимости. Как правило, это молодые семьи, желающие жить отдельно от родителей или стремящиеся улучшить свои жилищные условия (приобрести квартиру большей площади). Их в первую очередь привлекают города‑сателлиты и ближайшее Подмосковье. «Люди покупают квартиры вблизи привычных мест проживания или работы. Например, представители московского района Жулебино чаще всего останавливаются на Люберцах, а района Левобережный — на Химках», — рассказывает Анна Рассохина. Инна Будникова отмечает, что жилье в новостройках нередко приобретают с инвестиционными целями, в качестве подарка или на будущее — для детей.

«На втором месте по покупательской активности находятся жители Московской области — 20–25 %», — говорит Юлия Гераськина, директор отдела управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Они приобретают квартиры по альтернативной схеме, при расселении коммунальных квартир или с целью перебраться поближе к столице. И 10–20 % приходится на людей из других регионов: у них пользуется спросом в основном среднее и дальнее Подмосковье.

Велика область, а строить негде?

Несмотря на куда более благополучную по сравнению с Москвой ситуацию со стройплощадками, девелоперы все же отмечают в области определенный дефицит земли под застройку. «Активные работы идут лишь там, где местные власти проводят правильную жилищную политику, где нет произвола чиновников», — замечает Константин Манченко. С ним согласен Виталий Горин: «Хороших участков не хватает практически во всех городах в десятикилометровой зоне от МКАД. Цикл разработка — возведение — продажа увеличился сегодня до четырех-пяти лет».

Ольга Гусева основной причиной недостатка площадок в Подмосковье называет проблемы с инженерными коммуникациями: «Часто девелоперы отказываются от строительства, поскольку стоимость подведения необходимой инженерии может сделать нерентабельным весь проект. В этом случае гораздо выгоднее браться за большие объемы и застраивать целые микрорайоны». «Коммуникации — дорогое удовольствие, особенно там, где ими в последний раз занимались лет 30–40 назад, — добавляет Виталий Горин. — Нередко водопровод приходится тянуть за 3–5 км от участка. Дорого обходится и подведение энергетических мощностей. Поэтому очень важно, чтобы после принятия градостроительной концепции района или города муниципалитет уделял особое внимание комплексной реконструкции сетей». Так, в вопросе развития городов‑спутников, появления в них новых проектов на первое место выходит содействие местных администраций строительным компаниям, отсутствие препон со стороны чиновников.

Если говорить в целом о перспективах рынка, то специалисты предрекают ему дальнейший рост. «Похоже, дисбаланс спроса и предложения все еще существует, — сказано в отчете аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ». — Высокие цены в столице стимулируют отток покупателей в область. Скорее всего до конца года сохранится тенденция увеличения объемов предложения наряду с ростом не менее 3–4 % в месяц».

Большие стройки Подмосковья. Настоящие и будущие

Балашиха
Балашихинский район справедливо называют центром современного строительства области. Девелоперы активно осваивают здесь новые микрорайоны, создают масштабные жилые комплексы по принципу «город в городе». Пожалуй, самым крупным проектом в Балашихе станет жилой район Солнцеград. К 2011 году на площади в 50 га должно появиться около 500 тыс. кв. м нового жилья. Это будут монолитные здания переменной этажности (9–17 этажей), облицованные декоративной плиткой. В комплексе представлен широкий выбор планировок: имеется пять-шесть вариантов каждого типа квартир. Например, площадь однокомнатных колеблется в пределах 37–54 кв. м, двухкомнатных — от 55 до 84, трехкомнатных — от 88 до 94 кв. м. В каждой секции есть пентхаусы, занимающие два верхних этажа.

Микрорайон Первого Мая расположен в северо-западной части населенного пункта. Площадь застройки составляет 38,5 га, поэтому проект можно смело назвать градостроительным комплексом. Намечено поставить 13 домов общей площадью более 300 тыс. кв. м. Пять корпусов с одно-, трехкомнатными квартирами площадью от 34 до 100 кв. м будут возведены по монолитной технологии, а восемь представят панельные серии П-44Т и П-44К с одно-, трехкомнатными квартирами общей площадью от 38 до 84 кв. м.

Массово застраивают и другие районы Балашихи: 15‑й, 16‑й, 21‑й, 22‑й, 27‑й. Идет точечное сооружение отдельных корпусов. Жилой фонд 22-го микрорайона составит 373 тыс. кв. м и будет представлен зданиями серий И-155, ИП-46С, ИП-46С и домами, построенными по индивидуальным проектам.

Жителей новых районов обеспечат необходимой инфраструктурой — объекты социального назначения возводят в Балашихе наряду с домами.

Красногорск
Знаменитая Павшинская пойма — новый район площадью 150 га, расположенный у юго-восточной границы Красногорска, на берегу Москвы-реки. По сути, здесь воздвигают целый город площадью 1,5 млн. кв. м. Работы ведут лучшие силы стройкомплекса Московского региона: СУ-155, ДСК-1, ДСК-2, областные домостроительные комбинаты. Проектом предусмотрено сооружение домов серий И-155, П-44Т, П3М, ИП-46С, И-1723, а также монолитно-кирпичных зданий. Внутри жилых кварталов разместятся четыре школы, восемь детских садов, две поликлиники, торговый и административно‑деловой центры, объекты спортивно-развлекательного назначения, среди которых появится и самый большой в Европе горнолыжный спуск. Кроме того, в ближайшее время компания «Комстрин» приступит к формированию микрорайона Спасский мост из семи высотных домов общей площадью 300 тыс. кв. м. Последнюю, четвертую, очередь строительства Павшинской поймы планируют завершить к 2009 году.

Возводят монолитно-кирпичные здания в сложившихся микрорайонах Красногорска — Южном, Черневе-2. Стоит отметить, что комплексы, отдельные дома и объекты инфраструктуры, появившиеся в городе за последние несколько лет, существенно его преобразили.

Химки
Из крупных проектов, реализуемых в Химках, нельзя не упомянуть о районе Новокуркино, расположенном в северной части города. К его строительству группа компаний «ПИК» приступила осенью 2004 года. В общей сложности в районе возведут более 900 тыс. кв. м жилья. 18–25‑этажные панельные дома серии КОПЭ-М-Парус разместятся по соседству с 32–26‑этажными зданиями, выполненными по индивидуальным проектам. Одновременно будет сформирована широкая инфраструктурная сеть: магазины, школы, детсады, поликлиники, спортивные сооружения. В Новокуркине появится и своя церковь — храм во имя Святого Благоверного князя Александра Невского.

ПИК ведет работы в еще одном химкинском микрорайоне — Юбилейном, который расположен на улице Панфилова и ограничен Ленинградским шоссе, Юбилейным проспектом и МКАД. На первом этапе строят четыре монолитно-кирпичных дома по индивидуальным проектам. Внешние стены возводят по усовершенствованной технологии трехслойной конструкции, затем они будут облицованы кирпичом. Благодаря этому дома станут по‑настоящему теплыми. На втором этапе построят панельные дома серии КОПЭ-М-Парус. Покупатели получат возможность приобрести квартиры с чистовой отделкой. На территории массива также предусмотрена сеть объектов инфраструктуры.

Преображаются благодаря новому строительству микрорайоны Планерная, Левобережный, Новоподрезково, Сходня (Химкинский городской округ).

Одинцово
Стремительными темпами ведут в Одинцовском районе сразу несколько больших строек. В 3 км от МКАД находится жилой комплекс Новая Трехгорка, за возведение которого ответственна группа компаний СУ-155. На территории в 50 га намечено построить 500 тыс. кв. м жилья. Здесь смогут поселиться примерно 16 тыс. человек. Вниманию новоселов предлагают дома фирменной серии И-155, а также ИП-46С (в которой запланированы только одно- и двухкомнатные квартиры). Помимо этого комплекс будет располагать тремя детсадами, школой, двумя физкультурно-оздоровительными комплексами, магазинами и развлекательными центрами. Автономным теплом жителей обеспечат с помощью двух котельных.

Микрорайон Дубки расположен неподалеку от станции «Пионерская» Белорусского направления Московской железной дороги. Работы ведет компания «Дружба». Намечено возвести 17–18‑этажные дома серии РД-90. Первую очередь завершат до конца года, вторую —
в 2008‑м. Покупателям предлагают одно– и трехкомнатные квартиры площадью от 46 до 114 кв. м. Со временем здесь появятся магазины, рестораны, школа, детский сад и спортивные клубы.

Кроме того, как заявил глава Одинцовского района Александр Гладышев, будут активно развиваться Кубинка и Голицыно. «В Одинцове-1 можно будет создать микрорайон на 12 тыс. жителей. Это объем строительства на 5–10 лет», — сказал Гладышев в интервью «Одинцовской неделе».

Мытищи
В западной части Мытищ на площади 114 га группа компаний «ПИК» намерена поставить новый жилой массив Ярославский. Ожидается комплексная застройка 15-го и 16-го микрорайонов, общая площадь жилья превысит 1 млн. кв. м.

Архитектурная концепция предполагает возведение более 30 домов разной этажности (от 16 до 35) и серий (КОПЭ-Парус, П-3М, монолитно-кирпичные здания). Впервые в районе тут построят настоящие небоскребы. Важно отметить, что дома в Ярославском планируют сдавать с полной отделкой. Проектом предусмотрена вся необходимая инфраструктура: четыре школы, пять детских садов, кинотеатр, магазины, поликлиники, спортклубы и пр.

Видное
Новые 5-й и 6-й микрорайоны несколько удалены от центральной части населенного пункта. По градостроительной концепции жилые здания и окружающая их территория представляют собой единое пространство. В настоящее время строят вторую очередь 5‑го микрорайона, в котором разместятся 18 монолитных 17‑этажных домов общей площадью 120 тыс. кв. м с одно–, трехкомнатными квартирами от 50 до 124 кв. м. В 6‑м микрорайоне на территории 7 га возводят массив Березовая роща общей площадью 145 тыс. кв. м. Здесь предлагают одно–, трехкомнатные квартиры от 40 до 160 кв. м (без отделки).

Лыткарино
Компания «Пересвет-Реал Эстейт», входящая в группу компаний «Пересвет-Групп», разрабатывает проект в поселке Лыткарино на территории бывшего племзавода «Петровский». Намечено сдать 450 тыс. кв. м жилья — квартиры эконом- и бизнес-класса, а также элитные малоэтажки. Комплексная застройка будет иметь четкую дифференциацию. Ближе к Москве-реке расположат элитные четырех–, пятиэтажные дома, чуть выше — группы 14- и 17‑этажек, далее — точечную застройку 22‑этажными башнями. Запланировано сооружение объектов социальной инфраструктуры.

Котельники
ЖК «Восточный Экспресс» — это новый комплекс, строительство которого один из комбинатов компании «Домостроитель» планирует начать в декабре на участке 15,5 га. Эта площадка уникальна тем, что вблизи расположен Кузьминский лесопарк. По приблизительным подсчетам объем жилой площади составит около 400 тыс. кв. м. Часть домов сделают панельными (серии РД 17–05к.), часть — кирпично‑каркасными. Инфраструктура будет состоять из школы, детского сада, торговых центров и т. д. Причем намечено использовать проекты школ и детсадов, разработанные фирмой «Домостроитель». Они отличаются привлекательным внешним видом и удобными планировками.

Московский
Крупный проект сейчас реализуют в городе Московском Ленинского района. В комплексе Юго-Западный построят около 300 тыс. кв. м жилья, это более 4200 квартир. Дома — каркасно-кирпичные. Кроме того, здесь появятся торговые центры, два детских сада, школа, медицинский центр, бизнес-центр, паркинги и гаражный комплекс. С трех сторон «Юго-Западный» окружают березовые леса. Срок сдачи первой очереди — второй квартал 2008 года. Инвестор и генподрядчик проекта — компания «Домостроитель».

Новое исследование рынка новостроек районов за МКАД и городов ближнего Подмосковья (Ноябрь 2006, IRN.RU)>>

Наталья Монахова Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...