Особенности вторичного рынка Подмосковья

Жилье в Подмосковье покупается чаще всего москвичами, решающими таким образом свои жилищные проблемы. Другой распространенный вариант – покупка квартиры для близких родственников сотрудниками, приехавшими в Москву и устроившимися здесь на работу. Присутствуют, конечно, и инвестиционные мотивы: темпы роста цен на недвижимость в области вполне сопоставимы с московскими. Привлекает сюда также и хорошее транспортное сообщение со столицей, низкие цены и сохранившаяся экология.

Рост спроса на жилье

Ситуация на рынке вторичного жилья в Подмосковье характеризуется в настоящий момент недостаточностью предложений на фоне достаточно спокойного роста цен.

 

 

При этом некоторые специалисты отмечают определенное замедление роста цен в июле, которое они чаще всего относят к сезонным тенденциям на рынке жилья. Так, Александр Гурьянов, пиар-директор департамента маркетинга компании DOKI, отмечает: «В июне цены выросли в среднем всего на 4 % – с 3,22 до 3,36 тыс. $ за кв. м. В июле тенденцию к росту продемонстрировало современное монолитно-кирпичное жилье. Ранее лидировали «хрущевки». Возможно, это сезонные или случайные тенденции. Очевидно, быстрее всего растет спрос на наиболее востребованное жилье, в том числе дешевое. В июне к продаже предлагалось примерно 40 тыс. вариантов квартир, причем 90 % из них приходились на вторичный рынок. Спрос же на жилье, по экспертным оценкам, в 3-5 раз превышает предложение в зависимости от сегмента рынка. Так что присутствие на рынке жилья более 100 тыс. потенциальных покупателей в месяц для Москвы вполне реально. Нужно заметить, что в текущем году предложение новостроек не только сократилось вдвое как следствие 214ФЗ, но и произошло перемещение части спроса на новостройки в пользу вторичного жилья в результате крушения "строительных пирамид"».

Однако, если говорить о выгодности инвестиций, то можно отметить, что в среднем темпы роста на рынке вторичного жилья Подмосковья с начала весны 2006 года составляют более 10 % в месяц, что в среднем на 2-3 % выше, чем на рынке вторичного жилья Москвы. Маркетолог рынка вторичного жилья ООО «Пересвет-Недвижимость» Светлана Новикова говорит о том, что снижения роста цен на недвижимость Подмосковья с июня не произошло, а среди причин такого роста цен выделяет перемещающийся из Москвы из-за высокого уровня цен спрос и снижение объема предложений на рынке вторичного жилья Подмосковья: «В настоящее время средняя цена 1 кв. м в Московской области на $ 1,5-2 тыс. ниже, чем в Москве. Количество квартир, выставленных на продажу, в середине 2006 года уменьшилось более чем на 25 % по сравнению с концом 2005 года».

С начала года, по утверждению Александра Гурьянова, рост цен вторичного рынка в начале года составлял около 15-17 % годовых. Однако, по оценке некоторых аналитиков, уже в конце 2005 года среднемесячная цена предложения квартир увеличивалась на 5,4 % ($ 129) и достигла уровня $ 2537 за кв. м. С начала 2006 года темпы роста возросли еще больше – только за первый квартал увеличение на 21 %. Но с началом летнего периода цены пошли на спад. На сегодняшний день прирост цены на жилье приблизился к нулю.

Вместе с этим покупательский ажиотаж спадает, поскольку клиенты начинают более внимательно изучать потребительские характеристики жилья. Как отмечает Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век», «дешевле $ 65 000 найти квартиру в ближнем Подмосковье практически невозможно. Некоторый выбор жилья появляется лишь при цене от $ 80 000 за квартиру. В небольших квартирах стоимость квадратного метра достигает отметки в $ 3000 и зачастую переваливает за нее. В Химках стоимость квадратного метра жилья начинается от $ 2200 и доходит до $ 3400. В Балашихе жилье несколько дешевле, некоторые варианты есть и по $ 1500 за кв. м. Максимальный уровень цен достигает $ 3000 за кв. м».

Цены на жилье на вторичном рынке

Самое большое количество предложений в сфере недвижимости можно наблюдать в Люберцах, Мытищах, Железнодорожном, Балашихе и в меньшей степени – Королеве, Красногорске, Химках, Одинцово. Тем не менее выбор жилья в Подмосковье не слишком велик. По словам Сергея Лядова, если в прошлом году на одного покупателя приходилось 5-6 продавцов, то сейчас это соотношение составляет 1:1, т. е. на одного продавца приходится один покупатель. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры, среди которых предпочтительны площадью 45-50 кв. м в новых домах. 37-38-метровые квартиры старого фонда пользуются меньшим спросом. С каждым годом растет спрос и на многокомнатные квартиры, площади которых также увеличиваются.

По данным компании «Сити-XXI век», цены на недвижимость в городах ближайшего Подмосковья незначительно отличаются от соседних с ними районов Москвы. Например, квартиры в Химках дешевле жилья, расположенного около «Речного Вокзала», на $ 100, максимум на $ 150 за квадратный метр. Разница в стоимости квадратного метра жилья в Мытищах и, например, в Медведкове чуть больше – $ 200-250. Около 70 % составляет доля сделок с использованием ипотечных схем, что логично подтверждает и то утверждение, что жилье в Подмосковье чаще всего приобретается для улучшения жилищных условий. Быстрее всего дорожают именно «однушки», сейчас средняя цена за квадратный метр составляет чуть более $ 3500. Дешевле всего можно приобрести квартиры в панельных и кирпичных 4-5-этажных домах старой постройки.

О предложениях на рынке рассказывает Александр Гурьянов: «Самые дорогие квартиры на подмосковном вторичном рынке предлагаются в городах ближнего Подмосковья в северном направлении – Химках, Королеве, Мытищах. А самые дешевые квартиры – в городе Куровском (Орехово-Зуевский р-н) на востоке Московской области».

В компании «Сити-XXI век» называют цены от $ 1500 за кв. м в Сходне до $ 2700 за кв. м в Одинцово (Лобня – $ 2020, Котельники – $ 2100, Королев – $ 2200, Балашиха – $ 2250, Люберцы – $ 2300, Красногорск – $ 2390, Видное – $ 2400, Долгопрудный – $ 2500, Мытищи – $ 2550, Реутов – $ 2600, Химки – $ 2650).

«Наибольшим спросом пользуются одно-двухкомнатные квартиры в новых домах индивидуальной планировки с современными планировками и высокими потолками. То есть квартиры в новостройках, вышедших на вторичный рынок. Как всегда, наиболее популярен так называемый «первый пояс» Подмосковья, то есть населенные пункты, находящиеся в пределах 20-30 км от МКАД. Чрезвычайно важным фактором для потребителей по-прежнему является удобство транспортного сообщения с Москвой», – подчеркивает Светлана Новикова.

Надежда Двоскина Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...