Панельная элита

Панельная элита.
Строительство домов серий С222 и С220 в Москве и регионах началось недавно. Своим появлением новые серии крупнопанельного домостроения обязаны переходу строительного комплекса на рельсы рыночной экономики. С начала 90-х жилье в большей части стало продаваться, а не раздаваться, потенциальные покупатели перестали довольствоваться просто квадратными метрами и начали предъявлять особые требования к качеству строительства, к архитектурным и планировочным решениям. Это спровоцировало бурный рост объемов строительства жилья в сегменте бизнес- и элиткласса.

 

 

Но при возведении только дорогого жилья, нельзя говорить о выполнении социальных программ, о комплексной застройке сложившихся кварталов.

Долгое время чуть ли не единственным надежным методом массового строительства квартир было крупнопанельное строительство. Технологии крупнопанельного строительства пришли в Советский Союз из послевоенной Франции. В условиях острого дефицита жилья они решали основную проблему – скорость строительства. С середины 60-х годов критерии оценки массового домостроения во Франции изменились. Там теперь учитывали не только скорость строительства, но и его качество, комфортабельность зданий, экологичность материалов. В Россию тоже пришли изменения, но только с отставанием в 20-30 лет.

Чтобы панельные дома могли ответить вызовам нового времени, проектировщики и архитекторы вынуждены были искать современные решения, модернизировать существующие и создавать новые серии панельного домостроения. Именно к сериям нового поколения и относятся серии С222 и С220, разработанные «ЦНИИЭП жилища» под руководством генерального директора ГУП МНИИТЭП Ю.П. Григорьева.

Дом красит человека.
С самого начала архитекторы серий С222 и С220 понимали, что серия должна быть современной. Она должна быть адаптивна к квартальной застройке, обладать гибкостью стыковки блок-секций (что весьма актуально в условиях высокой плотности застройки), удобными планировками, отличаться повышенной шумоизоляцией и сейсмостойкостью.

Одновременно дома должны отвечать рыночным критериям: оптимальная стоимость проектов, снижение энергетических затрат при эксплуатации жилых домов, высокая цена квадратного метра при продаже. В результате серии С222 и С220 соединили в себе наиболее привлекательные для покупателей характеристики монолитно-кирпичных (разнообразие архитектурных решений) и панельных домов (качество и скорость возведения), а цена на рынке при продаже на квадратный метр в этих домах приблизилась к цене на жилье в сегменте бизнес-класса.

Как отмечают эксперты в материалах «Инновации в строительном кластере: барьеры и перспективы», «большие возможности для энергосбережения дает применение архитектурно- планировочных решений с максимальной шириной корпуса. В строительстве известно, что технико-экономические показатели здания улучшаются с его шириной: чем шире здание, тем меньше площадь ограждающих конструкций на 1 кв. м общей площади, эффективнее используются ограждающие конструкции, удерживающий больший строительный объем. В этом случае сокращаются удельные затраты по строительству, теплопотери через ограждающие конструкции и уменьшается кратность воздухообмена. В широких зданиях жилые комнаты освобождаются от функций кладовых, гардеробных бельевых и других вспомогательных помещений. Все эти помещения находятся также в середине здания. Из площади кухни выводятся туалет и ванная, и имеется возможность спроектировать кухню-столовую, в которой можно расположить современную кухонную мебель и оборудование.

Например, в случае строительства жилого дома шириной не менее 18 метров с высотой потолков не менее 3 м и длиной не менее 100 м затраты материалов и энергоресурсов на строительство одного квадратного метра жилья сократятся в полтора раза, а энергозатраты по эксплуатации сократятся в два раза. Поэтому целесообразно в нормативной документации технико-экономических показателей здания установить величину отношения ограждающих конструкций, включая покрытие, к общей площади не более 0,5. В возводимых вплоть до середины ХХ века зданиях именно такое соотношение и выдерживалось при проектировании. Кроме того, в городах для уменьшения площади наружных стен дома строились впритык друг к другу, при этом теплопотери по торцевым стенам резкам уменьшались. С 60-х годов прошлого столетия по настоящее время идет массовое строительство жилых домов, у которых площади ограждающих конструкций, включая покрытие, к общей жилой площади составляет 0,85-1.0…». Архитекторы серий С222 и С220 разработали энерго- и ресурсоэкономичные широкие корпуса 16,5 м и 17,7 метров соответственно.

Рост требований по энергосбережению обусловил переоценку материалов, применяемых в наружных ограждениях, и в первую очередь - изменения конструктивных решений наружных стен. Дома серии С222 и С220 приобрели кирпичные фасады. Вот, что говорит независимый юридический портал «Недвижимость и право» о новых сериях. "Кирпичная обкладка на сейсмоустойчивом сборном каркасе" стоит несколько особняком от панельных домов - и не только потому, что здесь внешними стенами являются не панели, а 60см кладка блоки+кирпич (что означает отсутствие требующих периодической заделки межпанельных стыков плюс лучшую тепло-, шумоизоляцию). Дело в том, что эти самые наружные стены не являются несущими - соответственно, сезонные переходы температуры "через ноль" не приводят к деградации несущих конструкций (как в обычных панельных домах). Именно отсюда заявления о расчетном сроке службы 150 лет… Кроме того, предком С222 является так называемая "офицерская" серия 111, в которую по понятным причинам были заложены сейсмоустойчивость и стойкость к цепочечным обрушениям в результате воздействия взрывной волны.

С222 обладает также рядом преимуществ в сравнении с реальными (а не существующими лишь в рекламе идеальными) монолитными домами:
- качество изготовления несущих конструкций (и, в частности, примененного в них бетона) поддается адекватному контролю, и на него не влияют время, проведенное в пробках машиной-"миксером", квалификация сварщиков с арматурщиками и прочие присущие стройплощадке факторы
- при строительстве дома из типовых элементов практически отсутствуют риски радикального изменения рабочего проекта (и, соответственно, площади и планировки конкретной квартиры) и допущения серьезных ошибок на стадии проектирования.
- рекламируемое как достоинство свойство монолитных домов "усаживаться как единое целое" вызывает, по размышлении, опасения в возможности возникновения при такой усадке сильных местных напряжений, могущих привести к разрыву несущих конструкций. Особенно это относится к крупным многосекционным домам.
- кривизна стен и потолка в монолитных домах может быть радикально выше, что приводит к существеным затратам на выравнивание поверхностей.
- если внутренние стены "монолитного" дома реализуются как комбинация относительно узких бетонных перемычек с закладкой промежутков блоками, возникают большие сомнения в "монолитной" жесткости и прочности такой конструкции, и на практике отмечается возникновение трещин в местах стыка перемычек и блоков.
- благодаря тем самым монолитным перемычкам ударный шум (дрель, молоток) распространяется в монолитном доме в разы лучше, чем в панельном, и во всех направлениях, причем защититься от него практически невозможно.»

Не меньшее внимание в новых сериях уделено внутренней планировке квартир. Комнаты запроектированы квадратной формы без потери жизненного пространства. Высота этажа -3 м. Радует размерами и кухня – в среднем 10 метров, а также гардеробные, просторные лоджии и ванные. В трех-четырех комнатных квартирах, как правило, имеется два санузла. Непременной характеристикой новых домов являются просторные холлы и вестибюли, комната для консьержей, пандусы для инвалидов. Могут выполняться индивидуальные дизайнерские проекты подъездов. Серии С22О и С222 стали первыми сериями с подземными гаражами и эксплуатируемой кровлей.

С началом реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» стали очевидны его слабые места: отсутствие градостроительной документации, недостаточные и морально устаревшие мощности строительного комплекса страны (всего по России действует около 400 домостроительных комбинатов) и отраслей строительных материалов, а также неравномерность оснащения регионов современными строительными технологиями. При этом модернизация производств предполагает не только значительные финансовые вливания, но и полную или частичную остановку производства, что отрасль себе позволить не может. Учитывая все эти обстоятельства, разработчики серий С222 и С220 предложили совершенствовать производственный цикл советского образца и производить изделия серий С222 и С220 по технологиям, напоминающим автомобильный конвейер, на западном кассетном оборудовании, которое легко установить на любом предприятии без прекращения его работы. Кассетное оборудование компактно, его отличает простота наладки и переналадки под различные модификации элементов домов. Новое оборудование дает простое решение задач, которые ставят перед собой домостроительные комбинаты и застройщики: производить современные дома, расширить номенклатуру изделий, повысить этажность домов, улучшить потребительские качества жилья. Это позволяет им выдерживать конкуренцию с другими застройщиками, участвовать в государственных и муниципальных программах, не снижать объемы строительства в условиях дефицита пятен под застройку.

Муниципальная доля.
Более 500 тыс кв. м. жилья серий С220 и С222 будет построено в Москве за счет средств бюджета города. Столь внушительные размеры застройки объясняются рядом факторов: различные варианты стыковки блок-секций серий С220 и С222 позволяют оптимально использовать любой земельный участок; площади и набор квартир соответствуют всем нормам и требованиям, которые предъявляет город; наличие проектов домов высокой этажности (25 этажей); возможность строительства подземных гаражей, бассейнов в цоколе и физкультурно-оздоровительных центров на крышах домов.

Например, в квартале №20 района Кунцево (ЗАО) к застройке рассматривались три серии массового домостроения: П44-Т, КОПЭ, С222. Проектные проработки показали, что применение серии С222 позволит городу получить большее количество квартир - на 260 больше по сравнению с П44-Т и на 388 по сравнению с КОПЭ. Увеличится площадь нежилых помещений, реализация городом которых сократит стоимость строительства серии С222 на 167500,00 руб. по сравнению с П44-Т и на 86 527500,00 руб. по сравнению с КОПЭ. Кроме того, для обеспечения переселения жителей в микрорайоне необходимо максимальное количество 2-хкомнатных квартир, что возможно только при строительстве серии С222.

В квартале №18 района «Кунцево» (ЗАО) применение серий С222 и С220 позволило получить лучшие показатели по количеству квартир, площадям нежилых помещений, стоимости строительства по сравнению с сериями П44-Т и КОПЭ.
В квартале №20 «Кунцево» (ЗАО), где дома непосредственно выходят на Рублевское шоссе, архитекторы (руководитель генеральный директор ГУП «МНИИТЭП» Ю.П. Григорьев) сознательно пошли на удорожание квадратного метра муниципальных домов серии 222 и разработали оригинальные фасады с алюминиевым остеклением, чтобы дома наиболее гармонично вписались в окружающую среду.

При разработке проекта застройки квартала 37-37 Ц, района «Обручевский» (ЮЗАО) основными критериями выбора между сериями КОПЭ и С220 были площадь и количество квартир, площадь нежилых помещений, количество машиномест в паркинге, стоимость строительства серии. Все эти показатели были в пользу серии С222 – на 60 квартир больше, на 1200 м2 больше площадь нежилых помещений, на 142 м/м больше, стоимость строительства для города снизилась на 4413000 руб. Одновременно только в серии С222 удалось увеличить количество трехкомнатных квартир необходимых для обеспечения волнового переселения жителей микрорайона, что абсолютно невозможно при применении серии КОПЭ.
При разработке проекта застройки в микрорайоне 51 района «Марфино» серия С222 по сравнению с серией П3М позволила получить на 328 квартир больше, увеличить площадь нежилых помещений на 2380 м2, переселить на 824 человека больше. Кроме того, стоимость заселения в новый микрорайон при строительстве серии С222 на 226 732 800 рубля меньше.

Некоторые эксперты рынка недвижимости высказывают мнение о более высоких ценах на строительство домов серий С222 и С220 по сравнению с другими сериями крупнопанельного домостроения, применяемыми в Москве. Эти высказывания обоснованны только в исключительных случаях, когда проектируется дом с индивидуальными фасадами, двухуровневыми подземными гаражами или эксплуатируемой кровлей, когда требуются усиленные фундаментное основание, как например, в поселке Некрасовка (ЮВАО). В остальных случаях цены сопоставимы с другими сериями, иначе серии С222 и С220 не получили бы столь широкого применения.

В своем послании к Совету Федерации президент России В.В. Путин поставил задачу обеспечить строительство 150 млн м. кв. в год. По оценке экспертов в материалах «Инновации в строительном кластере: барьеры и перспективы», «современные строительных технологии для массового строительства – это обязательно индустриальные технологии. Они обеспечивают снижение стоимости квадратного метра: за счет оптимизации конструкций здания; за счет упрощения монтажа каркаса и снижения стоимости строительства; за счет возможности быстрого увеличения объемов строительства и, как следствие, снижения удельной цены квадратного метра; за счет сокращения сроков строительства и, следовательно, удешевления кредитных ресурсов.» Повсеместная замена архаичного способа производства на новое кассетное, создание мобильных ДСК позволит производить до 30 млн м кв. только серий С222 и С220. Но строительство исключительно крупнопанельного жилья не может стать панацеей при реализации национальных проектов. Для обеспечения роста объемов жилья, для создания комфортной среды обитания необходимо сочетание малоэтажного, среднеэтажного и высотного строительства. Именно поэтому Корпорация «СХолдинг» (ей принадлежат исключительные авторские права на серии С222 и С220) разрабатывает новые серии С100 (малоэтажное строительство) и С300 (высотное строительство), которые найдут свое применение и в Москве и регионах РФ.
Корпорация «СХолдинг» Корпорация «СХолдинг»
Статья о недвижимости получена: IRN.RU