В канун нового года принято подводить итоги. В коммерческой недвижимости один год отделяется от другого отнюдь не виртуальной границей: в конце декабря-начале января деловая активность полностью замирает. Мы опросили участников рынка, чем ознаменовался 2007 год и чего ждать от года грядущего.
Экспертам было задано три вопроса.
1.
Назовите основные тенденции 2007 г.
2. Какие проекты или события стали знаковыми для рынка в 2007 г.?
3. Как будет развиваться рынок коммерческой недвижимости в 2008 г.?
Суммируя, среди знаковых событий многие эксперты назвали решение провести Олимпиаду 2014 года в Сочи. А среди основных тенденций будущего года – децентрализацию. В масштабах столицы она будет проявляться смещением зон деловой активности за пределы МКАД, в масштабах страны – в проявлении интереса девелоперов и зарубежных инвесторов к городам, чье население не превышает полумиллиона.
Также среди ожидаемых событий – переоценка некоторых объектов, понижение их классности и зарождение потребности в редевелопменте.
Сергей Гипш, управляющий партнер Colliers International
Тенденции 2007
Рынок коммерческой недвижимости в России становится более прозрачным, профессиональным и международным. Это выражается в выходе на рынок большого количества крупных иностранных игроков, их вхождении в акционерный капитал российских девелоперских компаний, выходе российских компаний на IPO, увеличении числа инвестиционных сделок, появлении на рынке проектов мирового уровня.
Знаковое событие
Международный олимпийский комитет выбрал Сочи столицей XXII Олимпийских зимних игр 2014 года.
Прогнозы
В 2008 году сохранятся высокие темпы роста во всех сегментах коммерческой недвижимости.
Дальнейшее освоение регионов, в том числе активный девелопмент не только в городах-миллионниках, но и в городах с населением меньше 500 тыс. жителей.
Увеличение количества инвестиционных сделок и объемов международного финансирования; укрупнение проектов и появление масштабных проектов на площади более 100 га.
Марина Пузанова, старший консультант департамента офисной недвижимости Colliers International St. Petersburg
Знаковый проект
Бизнес-центр класса А «Ренессанс Плаза». Это первый объект нового строительства в историческом центре города, общая площадь которого порядка 30 тыс. кв.м. Также застройщик показал хороший пример конкурентам, не нарушив заявленные сроки строительства, что на сегодняшний день редко у кого получается.
По данному объекту в этом году была совершена самая крупная сделка в Санкт-Петербурге по аренде офисных помещений: инвестиционный банк «КИТ Финанс» подписал договор на аренду 10 тыс. кв.м. До этого максимальный объем сделок по аренде составлял 6 тыс. кв.м и, как правило, в комплексах класса В.
Тенденции 2007
Проект «Ренессанс Плаза» наглядно отражает количественные и качественные изменения на рынке офисной недвижимости Петербурга. Раньше почти все бизнес-центры были проектами реконструкции, средняя площадь проекта не превышала 5 тыс. кв.м. Сейчас же средняя площадь строящихся проектов составляет 10 тыс. кв.м. Растет количество запросов от арендаторов на блоки крупной нарезки, возрастает потребность в бизнес-центрах класса А.
Владимир Пинаев, управляющий директор Jones Lang LaSalle Россия и СНГ
Тенденции 2007
Растут объемы нового строительства, реализуемые проекты отличаются все большими масштабами и амбициозностью – например, в сентябре был заложен первый камень в основание башни «Россия». Растет объем сделок – если всего несколько лет назад сделки размером 15 тыс. кв.м казались астрономическими, сегодня крупные корпоративные арендаторы готовы снимать 30 тыс. кв.м и больше в новых офисных зданиях класса А. Растущий спрос при ограниченном предложении приводит к росту ставок аренды – максимальные ставки triple net в ряде зданий уже превысили $2 тыс. за кв.м в год.
Знаковый проект
Открывшаяся гостиница Ritz-Carlton компании Capital Partners и третья фаза «Башни на Набережной» компании Enka.
Прогнозы
Спрос по-прежнему значительно будет опережать предложение во всех секторах рынка. Продолжится расширение присутствия иностранного капитала на российском рынке коммерческой недвижимости как в форме совместных предприятий между местными девелоперами и западными финансовыми структурами, так и в форме финансирования строящихся и приобретения существующих проектов. Мы ожидаем увеличения активности западных ипотечных банков, которые готовы предложить более выгодные условия финансирования, чем российские банки. 2007 год стал рекордным по привлечению средств в ходе IPO российскими девелоперскими структурами: в 2008-м следует ожидать выхода на биржу других компаний рынка недвижимости.
Елена Колесникова, Руководитель департамента по работе с арендаторами DTZ
Тенденции 2007
* Ажиотажное повышение ставок аренды из-за катастрофического недостатка предложений
* Переход на евроставки вместо доллар-ставок
* Активный выход компаний в регионы
Знаковое событие
* Заявление правительства Москвы об ограничении строительства в историческом центре города
* Успешная сдача всего комплекса «Белая Площадь» задолго до завершения строительства
Прогнозы
* Рост арендных ставок
* Доля вакантных площадей останется на очень низком уровне
* Заселение «Москва-Сити» продолжится
* Пробки в Москве достигнут апогея
Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «Конти»
Тенденции 2007
Увеличение спроса на качественные офисные площади за пределами центра города. Застройщики проектируют вместо обычных бизнес-центров многофункциональные объекты с увеличением их масштабности.
Появилась тенденция располагать так называемые бэк-офисы за городом, что связано с более низкими арендными ставками (последнее достигается за счет возможности осваивать большие площади, более быстрых сроков получения участка под застройку и низкой себестоимости строительства по сравнению с Москвой). В связи с этим идет активное строительство офисных центров в ближайшем Подмосковье.
Знаковый проект
Торгово-офисный комплекс LOTTE Plaza.
Прогнозы
В 2008 году продолжит свое развитие тенденция увеличения масштабов проектов во всех сегментах рынка коммерческой не-движимости.
Возможна постепенная переоценка некоторых давно построенных объектов в сторону понижения их класса. Объекты, не удовлетворяющие новым критериям, постепенно будут приносить меньший доход, и в дальнейшем их ждет процесс редевелопмента.
В следующем году мы ожидаем роста арендных ставок. Также будет увеличиваться стоимость коммерческой недвижимости на уровне 25% в год.
Вера Сецкая, генеральный директор GVA Sawyer
Тенденции 2007
Выход многих девелоперских, строительных, консалтинговых компаний и инвесторов, в том числе иностранных, в регионы, в города с населением от 500 тыс. Наша компания также расширила свое присутствие в регионах в 2007 году. В октябре мы запустили региональную программу развития, а в ноябре открыли филиал в Краснодаре.
Несоразмерно больший, чем раньше, поток инвестиций в коммерческую недвижимость, в т.ч. со стороны инвестиционных фондов. Причем при инвестировании предпочтение отдавали региональным проектам, в то время как раньше был акцент на Москву.
В 2007 году появилась тенденция резкого понижения ставок капитализации, вследствие чего выросли цены на приносящие доход объекты.
И как одну из глобальных финансовых тенденций рынка в 2007 году следует отметить выход целого ряда компаний, занятых в секторе недвижимости, на IPO.
Знаковое событие
Международный инвестиционный форум PROEstate, прошедший впервые. Организаторам удалось создать новую площадку, которая давала реальные возможности профессионалам рынка недвижимости обмениваться мнениями, обсуждать актуальные вопросы отрасли.
Прогнозы
Комплексное развитие крупных территорий, многофункциональные проекты. Игроки рынка постепенно начнут уходить от точечной застройки, как в Москве, так и в регионах.
Проекты будут более четко делить на подпроекты, для каждого из которых возможно подключение разных инвесторов.
Алексей Ванчугов, генеральный директор «Молл Маркетинг»
Тенденции 2007
* Рост интересов девелоперов к городам с населением от 400 до 700 тыс. чел.
* Ребрендинг объектов
* Проекты-клоны
Знаковое событие
* Первая 100%-ная покупка российского аэропорта иностранным инвестором (аэропорт «Мухино», Улан-Удэ, республика Бурятия, владелец – Meinl Airport International)
* Подписание соглашения о сотрудничестве между компаниями «Торговый Квартал» и Larry Smith Italia
* Решение о проведении Олимпиады в Сочи
* Форум PROEstate 2007
* Упразднение компании «Росбилдинг»
* Покупка «Базэлом» 38% акций ОАО «Сити», управляющей компании ММДЦ «Москва-Сити», у группы «Гута»
* Магазины «Пятерочка» и «Перекресток» образовали X5 Retail
* ГК «ПИК» приобрела 50% + 1 акция Storm Properties
* Слияние DVI Group и StroinRos
* Приобретение 50% акций группы компаний «Торговый Квартал» компанией TriGranit Development Corporation
Прогнозы
* Рост инвестиционной привлекательности российских регионов для объектов коммерческой недвижимости, особенно ЮФО и СФО
* Приход новых иностранных игроков, инвесторов и девелоперов
* Рост интереса к городам с населением от 400 до 700 тыс. чел.
* Экстенсивный, географический рост сетей
* Ребрендинг и увеличение площади старых объектов
* Выходы крупных девелоперских компаний на IPO
Денис Трущенко, директор по развитию BLUESTONE GROUP
Тенденции 2007 (российские)
* Увеличение численности и активности западных и российских инвестиционных фондов
* Растет прозрачность рынка офисной не-движимости
* Со стороны федеральных и муниципальных властей предпринимаются попытки снижения административных барьеров рынка коммерческой недвижимости, решения транспортной ситуации
Тенденции 2007 (московские)
* Продолжается децентрализация рынка офисной недвижимости
* Предложение офисных площадей год от года на рынке увеличивается нарастающими темпами
* Рост средних арендных ставок
* Редевелопмент промзон
* Аренда офисных площадей на данный момент носит преобладающий характер и считается более выгодной по сравнению с покупкой, что отражается на общем уровне заключенных предварительных договоров (против договоров купли-продажи)
Знаковое событие
Решение о проведении зимних Олимпийских игр 2014 года в г. Сочи
Прогнозы
* Интерес девелоперов к формату МФК
* Продолжение тенденции децентрализации
* Ввод большего объема качественных объектов, увеличение частоты сделок по инвестиционной продаже и реализуемых по схеме lease back
* Снижение ставки капитализации по проектам в офисном секторе до общего уровня развитых европейских стран
Денис Колокольников, генеральный директор Russian Research Group (RRG)
Тенденции 2007
* Дифференциация коммерческой недвижимости. Даже в пределах одного сегмента и одного класса стали наблюдаться существенные различия в вопросах доходности и роста цен
* Активно развиваются новые форматы (в частности, многофункциональные комплексы)
Знаковый проект
LOTTE Plaza
Прогнозы
Девелоперы все более будут расширять сферы деятельности своего бизнеса: выходить на непрофильные рынки (например, девелопер, занимающийся торгово-развлекательной не-движимостью, может выйти на рынок жилья или в офисно-складской сегмент).
Возрастающая конкуренция вынудит девелоперов более тщательно подходить к разработке концепции. В силу этого возрастет роль высокопрофессиональных консалтинговых компаний, предлагающих глубокие исследования рынка, проработанные методологии, отход от принятых штампов.
Продолжится развитие сложных многофункциональных проектов, а также проектов комплексного освоения территорий.
Что касается цен, то столь существенного роста, который мы наблюдали до середины 2007 года, скорее всего, не предвидится.
Арендные ставки могут несколько вырасти. Но только на качественные концептуальные объекты, которые по-прежнему будут востребованы.
Что касается традиционных торговых центров и офисных зданий, введенных в эксплуатацию 5–7 лет назад, то они начинают испытывать определенные проблемы с заполняемостью. Особенно это станет заметно после массового переезда арендаторов в «Москва-Сити», которое соответственно повлечет за собой освобождение довольно большого количества вакантных офисных площадей.
Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood
Тенденции 2007
Для рынка офисной недвижимости – децентрализация с одновременным укрупнением проектов. Если еще год-полтора назад объекты площадью более 100 тыс. кв.м были редкостью, то с начала 2007 г. было заявлено 7 проектов общей площадью более 300 тыс. кв.м каждый. Заявленные проекты становятся все сложнее и масштабнее, возрастает доля многофункциональных комплексов.
Для рынка торговой недвижимости – активное развитие сегмента luxury&premium. В III квартале состоялось открытие торгового комплекса LOTTE Plaza. В IV квартале 2007 г. планируется сдать в эксплуатацию еще два объекта – ТРЦ «Времена года» и «Военторг». Кроме того, ведется строительство второй очереди ЦУМа и многофункционального комплекса на месте гостиницы «Москва», включающего торговый центр моды сегмента luxury&premium. Сдача в эксплуатацию обоих проектов намечена на 2008 г. Выход на рынок нескольких знаковых проектов сегмента luxury&premium привел к значительному повышению верхнего предела арендных ставок. Если в 2006 г. на рынке были зафиксированы лишь единичные сделки аренды по ставкам выше $7 тыс./кв.м/год и они относились к площадям street-retail в наиболее престижных торговых коридорах (на ул. Тверской и Петровке), то в 2007 г. за счет выхода упомянутых торговых центров верхнее значение ставок достигло $8 тыс./кв.м/год.
Основной тенденцией рынка складской недвижимости в уходящем году стала активная экспансия ведущих девелоперов в регионы, что свидетельствует о начале формирования в стране единой транспортно-логистической сети. Также устойчивой тенденцией текущего года остается активный интерес к российскому рынку складской недвижимости со стороны крупных иностранных инвесторов.
Знаковый проект
«Химки Бизнес-Парк», так как в нем во-площены основные тенденции последних лет: децентрализация рынка офисной недвижимости, укрупнение объектов и их многофазность, многофункциональность.
В сегменте торговой недвижимости – Lotte Plaza.
В складской – ввод 1 и 2-й очередей производственно-логистического парка «Северное Домодедово».
Прогнозы
На рынке офисной недвижимости спрос по-прежнему будет существенно превышать предложение, ставки аренды будут стабильно расти на 17–20%.
В торговом сегменте в 2008 г. сохранятся и будут усиливаться следующие существующие тенденции:
увеличение доли торговых центров, реализующихся в рамках многофункциональных комплексов;
появление новых форматов торговых центров;
высокая активность на рынке иностранных девелоперов;
тенденция децентрализации торговых проектов.
В 2008 г. рынок складской недвижимости будет развиваться умеренными темпами, ставки доходности в сегменте стабилизируются на уровне 10–15%. Продолжится активное освоение регионов.
Сергей Колегов, генеральный директор Prime City Properties
Тенденции 2007
На фоне активного развития офисного, торгового и складского сегментов в Москве все отчетливее становится заметно растущее значение региональных рынков. Определение Сочи в качестве столицы зимних Олимпийских игр 2014 года дало огромный стимул развитию всех сегментов недвижимости, как непосредственно вокруг города, так и в Краснодарском крае в целом. Расширяется присутствие иностранных инвесторов на российском рынке недвижимости. Растут и объемы инвестиций – уже ряд компаний заявили о планах по инвестированию в российский рынок нескольких миллиардов долларов.
Знаковый проект
ММДЦ «Москва-Сити». В 2007 году Enka завершила третью фазу комплекса «Башня на Набережной», начато строительство башни «Россия».
«Химки Бизнес-Парк», который возводит IКЕА на Ленинградском шоссе за МКАД.
Прогнозы
Развитие новых концепций строительства коммерческой недвижимости на фоне продолжающегося роста рынка. Перспективы будут и у таких направлений, как строительство на землях РЖД, на участках, занимаемых ЛЭП. Будет продолжаться освоение промышленных зон, которых пока достаточно много даже в поясе ТТК, не говоря уже о более отдаленных районах. Кроме того, на региональных рынках будет продолжаться освоение городов с населением от 500 тыс. человек ввиду ограниченного спроса на коммерческую (в первую очередь, торговую) недвижимость в городах-миллионниках.
Дмитрий Грицкевич, главный аналитик ИФК «РИГрупп – Финанс»
Тенденции 2007
Бум IPO среди девелоперских компаний. С начала года IPO провели «Система-Галс», Mirland, RGI, AFI Development, ГК «ПИК», РТМ, Strabag. В стадии окончания размещение акций петербургского промышленно-строительного холдинга Группы ЛСР.
Знаковое событие
В начале июня ГК «ПИК» стала одной из крупнейших по капитализации публичных компаний. В рамках IPO было продано 15% акций от уставного капитала по цене $25 за акцию на сумму $1,85 млрд. Капитализация компании на момент размещения составила $12,3 млрд.
Прогнозы
Девелоперы продолжат выходить на фондовый рынок привлекая средства с помощью IPO. Продав неконтрольный пакет акций на рынке, девелопер имеет возможность получить практически «бесплатные» средства на строительные проекты. Вместе с этим на фоне стагнации рынка недвижимости США, инвесторы начинают обращать внимание на рынки развивающихся стран, в т.ч. и российский. Спрос со стороны нерезидентов позволяет девелоперам, работающим на российском рынке недвижимости, проводить успешные размещения своих акций.
Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Sesegare
Тенденции 2007
Появление на рынке западных инвестиционных фондов, заинтересованных в партнерских отношениях с местными администрациями и девелоперами. Фокус предпочтений западных инвесторов был зафиксирован не только на столичных площадках, но и на городах с населением менее полумиллиона человек (в качестве примера приведу Калугу и подмосковное Ступино). Наши партнеры, ирландские девелоперы RedQuartz, предложили новую концепцию сотрудничества российским инвесторам sustainable development, данный формат предусматривает привлечение к сотрудничеству компаний, которые не только владеют, но и управляют недвижимостью.
Знаковый проект/событие
Ritz-Carlton Hotel.
Решение МОК провести зимнюю Олимпиаду 2014 года в Сочи.
Прогнозы
* Децентрализация рынка, редевелопмент промзон, строительство новых деловых районов
* Развитие концепции многофункциональных комплексов и увеличение числа проектов гостиниц в данном формате
* Увеличение инвестиционной активности как российских, так и иностранных инвесторов, сохранение высокого спроса на офисы категории А и В. Появление на российском рынке гостиничных операторов новых игроков. Развитие апарт-отелей в регионах
Евгения Власова, управляющий директор Sawatzky Property Management
Тенденции 2007
Масштабное строительство объектов коммерческой недвижимости не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в других регионах России. Стабильный спрос на помещения различного назначения. В Москве и в районах непосредственной близости от МКАД началось формирование субрынков.
Прогнозы
Продолжится тенденция строительства крупных объектов (бизнес-парки, много-функциональные комплексы, деловые и офисные центры) в непосредственной близости от МКАД. Сохранится стабильный спрос на помещения различного назначения, но проблема дефицита не будет решена полностью.
Продолжится развитие регионов. Увеличится приток иностранных инвестиций и продолжится процесс формирования субрынков.
Андрей Бушин, генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»
Тенденции 2007
Всеобщий рост: непрекращающееся увеличение цен на недвижимость (наряду с ростом объемов вводимых в эксплуатацию площадей) можно объяснить превышением спроса над предложением. Особенно ощутим в настоящее время дефицит офисных и складских объектов.
Знаковый проект
LOTTE Plaza
Прогнозы
Продолжится рост объемов инвестиций в российский рынок недвижимости. Все более заметен тренд к смещению активности в региональные города. А с учетом ужесточения требований рынка и потребителей к проектам возводимые объекты будут все более интересными.
Алексей Могила, директор департамента Penny Lane Realty
Тенденции 2007
Учитывая ситуацию, которая сложилась сейчас в США, инвесторы все более пристально рассматривают российский рынок недвижимости как один из наиболее привлекательных на сегодняшний день.
Происходит бурное развитие регионов. Укрупняются форматы как торговых центров, так и розничных операторов. Развиваются логистические комплексы и офисные центры.
Прогнозы
* Увеличение доли иностранных инвесторов
* Бурное развитие регионов (всех направлений – торговой, складской и офисной недвижимости)
* Увеличение сделок обратной аренды
Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 1877 -
