Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги февраля 2007 года

Индекс стоимости жилья в феврале 2007 года: 2412$/кв. м. (+2,0% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +1,1% в месяц ( - 2,1%).
Индекс доходности в феврале +5,3 б/д (- 0,7 б/д)

Как мы и прогнозировали, темпы прироста цен после длительного и бурного подъема существенно снизились.

 

 

Если попытаться охарактеризовать февральское состояние рынка одной фразой, то сутью ее будет позиционное противостояние продавцов и покупателей.

Просмотры шли достаточно активно. Но покупатели, в своей массе, заняли выжидательную позицию. Они никуда не спешили, долго и тщательно выбирали; тему возможных торгов нередко поднимали чуть ли ни на первой минуте просмотра.
Продавцы на это реагировали весьма слабо. На уступки (даже очень небольшие) соглашались редко. Некоторые по-прежнему поднимали цены, подтверждая тем самым тезис об огромной инерционности рынка недвижимости.
По сравнению с январем, количество сделок в феврале возросло на 60%; по сравнению же с февралем 2006 года количество сделок снизилось на 35%. Естественно, всё это по нашим оценкам. Реальную ж статистику количества сделок знают лишь в БТИ да в Информационном Центре Минюста, который является администратором Государственного реестра операций с недвижимостью. Наверняка какие-то данные есть и в Госкомстате.

Почему чиновники не хотят предоставить подобные сведения общественности – понять сложно. По неофициальным данным, публикация подобных сведений может повлиять на цены (можно подумать, что незнание участниками рынка статистики количества сделок на цены не влияет…).

Наиболее важной (для рынка недвижимости) особенностью февраля было интенсивное увеличение количество объектов, выставленных на продажу. Если в середине декабря 2006 года в нашей актуальной базе было порядка 3000 объектов, то в конце февраля количество объектов превысило отметку 4600. Последний раз такие показатели были в конце 2005 года.
При этом количество покупателей заметно снизилось (если ориентироваться на количество заявок, поступающих в АН «Планета Оболонь», то сейчас их на 20% меньше, чем в феврале прошлого года).

Как долго продлится позиционное противостояние продавцов и покупателей покажет время. Вполне возможно, что несколько месяцев.

Темпы роста цен во второй половине 2006 года были огромными. И теперь рынку, наверняка, потребуется передышка, осознание новых реалий, анализ пройденного пути и событий. Но традиционный январско-мартовский спад деловой активности - это не то время, когда можно уверенно прогнозировать будущий тренд. Тем более, что в этом году спад деловой активности усугубился отсутствием четких правовых разъяснений, относящихся к налогообложению операций с недвижимостью.

Цены предложений в феврале выросли в большинстве сегментов рынка. Предлагаемый «среднестатистический киевский квадратный метр» за месяц подорожал:
- в однокомнатных квартирах на 1,7%;
- в двухкомнатных квартирах на 1,7%;
- в трехкомнатных квартирах на 2,6%.

Изменение цены предложения среднестатистического квадратного метра в зависимости от типа дома:
- все типы домов +2,5%;
- дореволюционные +3,5%;
- сталинки +3,3%;
- старый кирпич +0,6%;
- старая панель +4,3%;
- типовая панель +3,5%;
- улучшенная типовая панель +4,1%;
- улучшенный кирпич +2,9%;
- украинская панель +1,3%;
- украинский кирпич +2,9%.

При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (явно очень высокими и явно очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.

По районам Киева цены предложений за месяц изменились следующим образом:

Район		однокомнатные квартиры
		Цена 1м 2 , $	Изм. цены, %	Ср. цена, $	Изм. цены, %
Голосеевский	январь	3015	+ 0.10	113246	- 2.07
	февраль	3018		110904
Дарницкий	январь	2598	+ 0.31	107685	+ 1.52
	февраль	2606		109321
Деснянский	январь	2452	+ 4.49	89759	+ 1.24
	февраль	2562		90871
Днепровский	январь	2658	+ 1.50	89771	+ 3.61
	февраль	2698		93014
Оболонский	январь	2775	+ 5.84	102531	+ 2.13
	февраль	2937		104715
Печерский	январь	3928	+ 3.67	143585	+ 2.64
	февраль	4072		147378
Подольский	январь	2612	+ 9.76	81506	+ 11.59
	февраль	2867		90954
Святошинский	январь	2518	+ 2.38	91088	- 2.04
	февраль	2578		89227
Соломенский	январь	2766	+ 3.47	92847	+ 4.59
	февраль	2862		97105
Шевченковский	январь	3346	- 1.61	125465	- 3.37
	февраль	3292		121231
Центр города	январь	4037	+2,13	169203	+1,17
	февраль	4123		171181

Район		двухкомнатные квартиры
		Цена 1м 2 , $	Изм. цены, %	Ср. цена, $	Изм. цены, %
Голосеевский	январь	3411	- 3.93	201381	- 6.87
	февраль	3277		187541
Дарницкий	январь	2427	+ 1.73	158556	+ 1.43
	февраль	2469		160823
Деснянский	январь	2344	+ 3.16	124537	+ 2.91
	февраль	2418		128161
Днепровский	январь	2430	+ 2.30	119446	+ 0.59
	февраль	2486		120155
Оболонский	январь	2795	+ 1.32	162968	- 5.37
	февраль	2832		154209
Печерский	январь	4046	+ 0.77	229938	- 2.43
	февраль	4077		224343
Подольский	январь	2678	+ 2.13	140446	+ 2.58
	февраль	2735		144063
Святошинский	январь	2477	+ 2.26	133474	- 0.74
	февраль	2533		132490
Соломенский	январь	2609	+ 3.37	141958	- 1.53
	февраль	2697		139781
Шевченковский	январь	3272	+ 5.10	180251	+ 5.04
	февраль	3439		189331
Центр города	январь	4347	+1,47	256184	+1,22
	февраль	4411		259307

Район		трехкомнатные квартиры
		Цена 1м 2 , $	Изм. цены, %	Ср. цена, $	Изм. цены, %
Голосеевский	январь	2963	+ 1.28	270418	- 0.98
	февраль	3001		267770
Дарницкий	январь	2159	+ 4.59	194893	+ 2.52
	февраль	2258		199800
Деснянский	январь	2122	+ 1.60	152509	+ 2.39
	февраль	2156		156157
Днепровский	январь	2379	+ 1.98	179959	- 1.59
	февраль	2426		177094
Оболонский	январь	2464	+ 4.71	203124	- 0.20
	февраль	2580		202724
Печерский	январь	4299	+ 0.37	385101	+ 2.46
	февраль	4315		394569
Подольский	январь	2548	+ 8.48	190071	+ 8.64
	февраль	2764		206485
Святошинский	январь	2137	+ 6.22	163008	+ 7.59
	февраль	2270		175385
Соломенский	январь	2477	+ 4.04	188466	- 1.97
	февраль	2577		184761
Шевченковский	январь	3354	- 0.15	280346	+ 0.54
	февраль	3349		281864
Центр города	январь	4300	+0.42	388500	+0.95
	февраль	4318		392188

Цены вторичного рынка в значительной мере определяются темпами строительства и объемом вводимого жилья. В этом плане интересны данные, недавно опубликованные Госкомстатом.

Согласно этим данным, в Киеве в 2006 году было введено в эксплуатацию 14672 квартиры общей площадью 1300980 квадратных метров. Конечно же, это явно недостаточно для Киева. Но, если сравнивать Киев с другими регионами, то лидирующее положение столицы более чем заметно. Доля киевлян в общей численности населения Украины составляет порядка 5,8%, а доля введенного в Киеве жилья – порядка 15% от всего жилья, введенного в 2006 году в Украине. В будущем мы планируем более детально проанализировать эти данные.

Прогноз на март
На наш взгляд, тенденции, наметившиеся в феврале, получат свое развитие в марте. Снижение общегородских цен – маловероятно. Скорее всего, они по инерции вырастут еще на доли процента.

В более отдаленной перспективе высока вероятность развития событий примерно по тому же сценарию, что и в конце 2005 года, когда цены на малогабаритное низкокачественное «дешевое» жилье просели на 5-10%; при этом «дорогое» качественное жилье продолжало медленно дорожать.

www.domik.net
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...