Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги февраля 2006 года

Индекс стоимости жилья в феврале 2006 года: 1398 $/кв. м. (+0,4% за месяц).

Индекс ценового ожидания: +0,35% в месяц (повысился на 0,03%).

В феврале, как мы и прогнозировали в предыдущем аналитическом обзоре, киевский рынок недвижимости оживился, количество сделок возросло, при этом стагнация цен продолжилась.

 

 

Основное событие февраля – вскрытие аферы на первичном рынке и крах «Элиты-Центр». По сообщениям в СМИ, пострадали примерно 1500 инвесторов. Урон, нанесенный отечественному рынку недвижимости, - это не только потеря 80-100млн. долларов. Это еще и мощный удар по строительным компаниям, по инвестиционному климату страны.

Существенно снизилось доверие к первичному рынку. А заодно - доверие к риэлторам, банкам, властям, стране…
Ко всему прочему, оказалось, что «Элита-Центр» далеко не одинока в деле «пирамидостроения». В частности, у правоохранительных органов есть серьёзные претензии к компаниям, реализующим квартиры в доме по улице Княжий Затон, 9.

Некоторые участники рынка не преминули воспользоваться сложившейся ситуацией для проведения PR-кампаний и даже спекуляций. Крупные строительные фирмы пытаются убедить потенциальных инвесторов, что основная гарантия – это их авторитет, имя, опыт. Некоторые маклеры (в основном, из числа «серых») доказывают клиентам, что недвижимость необходимо покупать лишь на вторичном рынке.

Доходит до абсурда. Человек, желающий приобрести квартиру на первичном рынке и уже проинвестировавший средства в интенсивно строящийся дом, попадает под действие массированной пропаганды. И обращает взор на вторичный рынок. А поскольку денег негусто, то свой взор поневоле останавливает на старом малогабаритном жилье. Люди, обжегшись на «Элите-Центр», начинают «дуть на воду».

Будем надеяться, что эти события не опрокинут десятки мелких и начинающих компаний, которые изо всех сил стараются честно выполнять принятые обязательства. Ведь недоверие проявляется прежде всего к новичкам. Многие посетители интернет-форумов, еще недавно ратовавшие за право строить в Киеве всем и вся, резко сменили тональность. Начали говорить о разрешениях и согласованиях, о жестком отборе, о всестороннем надзоре за строителями, девелоперами, фондами…

Конечно же, надзор и контроль нужны. Но при этом необходимо четко понимать, что в нашей стране «надзор» на практике нередко материализуется в виде чиновников, выискивающих недочеты с целью решить проблемы «полюбовно», и не желающих при этом видеть глобальных проблем.

Для действенного надзора нужны профессионалы, выполняющие его по поручению и за деньги инвесторов. Да и самих инвесторов не грех допускать к базам данных и программам, позволяющим следить за всеми процессами.
На форумах нашего интернет-портала www.domik.net мы неоднократно публично освещали эти вопросы.

Общество получило очередной болезненный урок. Остается лишь надеяться, что он пойдет на пользу.

А ведь могли бы учиться не на своих ошибках, а на чужих. Во многом сходные скандалы и строительные аферы были у наших северных соседей. Там создавали строительно-финансовые пирамиды, направлявшие деньги не на строительство проинвестированного дома, а на закладку и рекламу следующего. В результате количество адресов строек и объем собранных средств росли, а строительство буксовало. Возможно, далеко не все строители подобных пирамид были откровенными жуликами (ведь какие-то дома рано или поздно возводились, а средства не транжирились, а направлялись на становление компании).

Подобная схема, которая практиковалась и у нас, очень рискованная. Ведь она могла действовать только до тех пор, пока инвесторы соглашались терпеть длительное затягивание строительства. Но как только терпение закончилось, возникли скандалы, приток новых людей и средств прекратился, скандалы стали массовыми, инвесторы стали требовать деньги назад... В результате финансово-строительные пирамиды обрушились. В Москве части пострадавших, строивших квартиры для себя, а не для перепродажи, власти помогли. В других местах обещают помочь. А вот инвесторам, у которых жильё и деньги есть, надеяться на компенсации, похоже, не приходится.

Последствием всех этих событий стало существенное ужесточение российского законодательства, в том числе запрет на продажу жилья до начала строительства.

Возникает естественный вопрос: а где были наши чиновники, когда в Москве бушевали страсти, вызванные обвалом финансово-строительных пирамид!? Ведь аналогии просматривались достаточно четко. И можно было своевременно поинтересоваться: а нет ли и у нас чего-нибудь подобного? Заодно поинтересоваться (прежде всего налоговикам и правоохранительным органам) куда и на каких условиях вложены деньги инвесторов (учитывая, что строительство не ведется).

Законодатели в этом плане оказались более близки к пониманию реалий отечественного строительства. С 14.01.2006г. вступили в силу изменения к Закону «Об инвестиционной деятельности», запрещающие использовать инвестиционные договора для финансирования строительства жилья. Теперь проинвестировать строительство можно либо с помощью приобретения целевых облигаций, либо с помощью так называемых фондов финансирования строительства (ФФС). Можно также создать привычный для многих наших граждан жилищно-строительный кооператив.

Эти схемы инвестирования более надежны. В частности, они делают невозможным двойные продажи квартир, существенно затрудняют расходование средств не по назначению, упрощают контроль за строительством.

Выпуск целевых облигаций жестко регламентирует государство. Количество облигаций в обязательном порядке соответствует метражу строящихся домов. Некоторые застройщики позволяют накапливать пакет необходимых для получения квартиры облигаций постепенно. Инвесторам, накопившим необходимый пакет, обычно предоставляется право закрепить за собой конкретную квартиру. Однако Закон не требует обязательного бронирования квартир, и конкретный порядок закрепления устанавливается в каждой компании отдельно.

Государственный надзор за выпуском и использованием целевых облигаций, конечно же, позволяет повысить надежность инвестиций. Но реальное выполнение обязательств и эффективность вложения средств в значительной степени зависит от застройщиков. Если компания солидная, а ее руководители сильные (и, естественно, порядочные), то данная схема инвестиций вполне эффективна. Если же нет, то сложности и задержки в строительстве весьма вероятны.

Вмешательство государства в деятельность ФФС несколько иное. Оно заключается в жесткой регламентации процедур создания и управления ФФС. Управление финансами осуществляет лицензированный финансовый посредник — управитель ФФС, обязанности которого определены Законом. В частности, он обязан контролировать целевое использование средств и ход строительства, не допускать привлечение средств инвесторов до тех пор, пока нет разрешения на строительство... Надежность инвестирования средств с помощью ФФС повышает обязательное страхование строительно-монтажных рисков. Могут быть застрахованы и другие риски (в том числе ответственность застройщика за срывы сроков сдачи дома в эксплуатацию). Но эти виды страхования законодатели не посчитали обязательными, и принятие решений о том, что страховать, от чего страховать и на какую сумму - возложили на управителей ФФС. Ведь за дополнительные гарантии необходимо платить дополнительные деньги.

Кроме того, если раньше законодательство предусматривало возвращение средств доверителю по рыночной стоимости квадратного метра, то теперь условия возвращения инвестиций определяются правилами конкретного ФФС.
Поэтому, при любой форме вложения средств в строительство, инвестору необходимо тщательно проанализировать все учредительные документы, правила и договора (в том числе, заключенные со страховщиками и строителями). Всё это достаточно сложно, требует соответствующих знаний и навыков. Поэтому потенциальным инвесторам целесообразно обращаться к специалистам, которые проанализируют особенности каждой конкретной фирмы и стройки, проверят все необходимые документы.

Дают ли подобные формы инвестирования строительства 100% гарантию того, что злоупотреблений не будет? Естественно, нет.

Но возможности для злоупотреблений существенно сокращаются.

Как же повлияли события, связанные с «Элитой-Центр», на киевский рынок недвижимости?

Если по большому счету, то многие участники вторичного рынка еще не сформировали своего отношения к последствиям произошедшего. По крайней мере, в нашей базе данных каких-либо существенных изменений не произошло.

А вот на первичном рынке ситуация обострилась.

Ещё больше обозначилось расслоение строительных компаний. Потенциальные инвесторы, которые ещё недавно выражали намерения работать с новыми компаниями, вновь обратили свои взоры на самые крупные и известные.

В ряде строительных организаций «второго эшелона» возросла напряженность как на уровне владельцев фирм, так и на уровне инвесторов. Проверки следуют за проверками.

Любой конфликт, любая заминка рассматриваются под углом зрения публикаций о махинациях в «Элите-Центр». Инвесторы объединяются, проверяют строителей на предмет наличия разрешений, юридической и финансовой грамотности договоров. Нередко это производится с привлечением СМИ и политиков.

Последствия создавшегося положения вполне прогнозируемы. Наверняка произойдет определенный отток покупателей с первичного рынка на вторичный.

Конечно же, стоимость квадратного метра на первичном рынке немного ниже. Но, если учесть, что ждать новой квартиры придется год-два, а потом придется делать в ней ремонт, а потом ждать (несколько лет) когда затихнут перфораторы у соседей, то материальной выгоды может и не быть. А вот риски и нервотрепки будут обязательно.

На вторичном рынке рисков тоже немало. Но после многочисленных страшилок в СМИ, обрушившихся за последнее время на головы потенциальных покупателей, они пугают не так уж сильно.

И, тем не менее, мы склонны полагать, что уход части покупателей с первичного рынка не будет носить затяжного характера. И дело не только в том, что киевская строительная отрасль достаточно уверенно стоит на ногах (есть и заводы, и техника, и кадры). Дело ещё и в том, что афёры «Элиты-Центр» обратили внимание общества к проблемам, которые накапливались годами и десятилетиями. В частности, к проблемам, связанным с генпланом Киева, выделением земли, привлечением иностранных строителей. Прорвавший нарыв обнажил другие, более глубокие и опасные. Их нельзя уже просто замазать зеленкой, скрыть от общества повязкой. И это, похоже, понимают и политики, и высшие должностные лица, и чиновники.

Насколько нам известно, землю под застройку будут выделять не в кабинетах, а на открытых тендерах и аукционах.
Претендовать на неё смогут не только фирмы, приближенные к властям, но и иностранные компании и фонды. Интерес к Киеву и к строительству в Киеве за рубежом большой. Если решатся земельные проблемы, то деньги в строительную сферу придут... А вместе с ними и новые технологии, новые проектные решение, новое понимание качества. Появится реальная конкуренция крупных фирм, о которой так мечтают потенциальные покупатели жилья.

И эти прогнозы вполне реальны. Они основаны не только на уверениях, звучащих на конференциях и «круглых столах», но и на опыте Москвы, других российских городов, где давно и успешно работают сотни иностранных строительных фирм.
Короче, перспективы развития строительной индустрии в Киеве достаточно радужные. Если киевляне наконец-то определятся где строить, что строить и в каком количестве, то строить будет кому. И деньги для этого найдутся.
Учитывая, что на носу выборы не только парламентариев, но и мэра, самый раз задуматься о путях и сценариях развития города и всего региона.

Каким быть Киеву?

Фешенебельной европейской столицей?

Или современным научно-культурно-индустриальным городом, куда устремляются лучшие умы и рабочие руки со всей Украины, а навстречу им приходят крупные иностранные фирмы?

Или огромным задымленным конгломератом-мегаполисом, где есть всё (включая химзаводы с устаревшей технологией, перегруженные транспортом улицы, убогие кварталы, неблагополучные микрорайоны и многое-многое иное)?
Возможно, что некоторые из этих вопросов настолько сложны и болезненны для общества, что их обсуждение не стоит совмещать с предвыборной кампанией (политиканство и предвыборные эмоции могут помешать конструктивному разговору). И, тем не менее, прояснить свои взгляды на дальнейшее развитие города, региона и всей страны в целом претенденты на должность мэра обязаны.

Возвращаясь от сценариев и перспектив к ситуации на рынке недвижимости Киева в феврале, отметим, что выжидательные позиции большинства участников рынка практически не изменились. Продавцы упорно не сбавляют цены; а покупатели всё ещё ждут, что цены, если не упадут, то хотя бы просядут.

Статистика изменения цен предложений в отдельных сегментах вторичного рынка недвижимости Киева приведена на графиках.

В феврале снижение цен в пределах одного процента мы зафиксировали на двух- и трехкомнатные квартиры в сегменте «старая панель». Повышение цены на 4% было отмечено на двухкомнатные квартиры в сегменте «украинский кирпич».

В заключение прогноз на март и ближайшее будущее

Полагаем, что стагнация цен продолжится как минимум до апреля. А вот в апреле возможны определенные изменения. Будут ясны результаты выборов (и это, в частности, поможет банкам выбрать те или иные стратегии привлечения средств и предоставления ипотечных кредитов), возрастет деловая активность.

При этом полагаем, что изменения будут достаточно плавными. И максимум, что произойдет в апреле, - обозначится направление будущего тренда.

Определенные коррективы в этот прогноз может внести частичный переток средств инвесторов неблагонадежных строительных компаний на вторичный рынок. В случае замораживания строительства (в том числе и по причине отсутствия необходимых разрешений) возникнет дефицит предложений. А это вполне может спровоцировать рост цен как на первичном, так и на вторичном рынках.

Domik.net
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...