Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги апреля 2006 года

Индекс стоимости жилья в апреле 2006года: 1449$/кв. м. (+2,2% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +2,1% в месяц (повысился на 0,6%).

В апреле рост цен на киевском рынке недвижимости продолжился.

 

 

И это хорошо видно на графиках статистики цен предложений, приведенных ниже.

Оживилась и деловая активность. Просмотры следуют за просмотрами. Сделки заключаются. Может, и не столь интенсивно, как в прошлом году. Но после длительной спячки и болезни рынка, после многочисленных пессимистических прогнозов, после мощных пиар-кампаний, направленных на резкий слом тренда, – радует сам факт оживления. Ведь на интернет-форумах и в СМИ доказывали, что оживление последует только после обвала рынка. Называли сроки, обещали, заклинали, призывали…

Сейчас, судя по всему, большинство потенциальных покупателей устали ждать обещанного снижения цен. На людей давят нерешенные жилищные проблемы.

За время спячки рынка образовался значительный отложенный спрос. Накопленные в банках (и под матрацами) сбережения особой уверенности уже не придают. Разговоры-то всякие ходят… И о банках, и о валютах.

Ожидания появления фондового рынка, а также других мест и возможностей для выгодного и надежного размещения капиталов, для большинства наших сограждан пока остаются лишь ожиданиями.

Набирает, правда, обороты рынок земли. Но и там проблем хватает. Особенно, после того как выяснилось, что далеко не все договора и обязательства, связанные с куплей-продажей земли, безупречны с юридической точки зрения.

В села (где можно купить приусадебные участки и строить) богатые покупатели особо не рвутся. А те места, которые, с точки зрения горожан, подошли бы для возведения коттеджей, - это, как правило, так называемые «земельные паи», то есть земли сельхозназначения. Строить там нельзя. И отчуждать их пока нельзя. И даже передавать права на отчуждение в будущем тоже нельзя. А, если кто сумел продать/купить земельные паи или передать/получить права на будущее их отчуждение, то должен знать, что согласно Закону Украины №3415-IV от 09.02.2006г. подобные договора и доверенности недействительны с момента подписания.

Поскольку нарушений на рынке земли много, то законодатели отдельным пунктом в упомянутом Законе поручили Кабмину и Генпрокуратуре проверить правомочность договоров и доверенностей на отчуждение земель.

Тем не менее, тяга к земле и загородной недвижимости у потенциальных покупателей весьма значительна: цены на землю быстро растут.

Достаточно сложные процессы происходят на первичном рынке недвижимости Киева.

С одной стороны, рынок динамично развивается. Появилось достаточно большое количество компаний, за плечами которых по несколько законченных и сданных солидных объектов.

Активно работает Ассоциация строителей, которая, похоже, готова содействовать существенному повышению уровня цивилизованности нашего первичного рынка. В частности, Ассоциация строителей, вместе с архитекторами, учеными, риэлторами, другими профессионалами разработала и приняла новую классификацию киевского жилья (в этой работе принимали участие и мы). Надеемся, что следующий шаг Ассоциация строителей сделает в направлении создания экспертного совета, который станет, если не гарантом, то хотя бы авторитетным контролером того, что на стройках и в компаниях все идет нормально.

С другой стороны, строительным компаниям сейчас нелегко. И дело даже не в тех катаклизмах, которые произошли в последнее время. Дело в административных методах влияния на предложения и цены. Сейчас руководство Киева сменилось. Учитывая, что крупнейшие строительные компании небезосновательно связывают с прежними руководителями, то, вполне возможно, что политические разборки рикошетом заденут и их. Найдут ли эти компании столь нужное взаимопонимание с новым мэром и новым составом депутатского корпуса? Будут ли у них прежние возможности и ресурсы? Не снизят ли объемы строительства? Сложно сказать.

Похоже, новый мэр многое хочет изменить в городе вообще и в строительной отрасли в частности. По крайней мере, недостатка в обещаниях и громких заявлениях нет. А вот что за всем этим последует – посмотрим.

Очень может быть, что придут к нам солидные иностранные компании. Которые будут строить больше, быстрее и качественнее. И, возможно, даже дешевле.

Но вот снизится ли при этом стоимость квадратного метра? Ведь новый мэр решительно выступает за социальные программы, за расширение строительства жилья для малоимущих очередников. Кто будет финансировать всё это? А заодно развивать инфраструктуру города, строить дороги, школы, благоустраивать территории…

Учитывая, что у государства и местных властей денег не густо, значительная нагрузка, похоже, ляжет на инвесторов. А еще инвесторам придется задабривать киевлян, массово протестующих против уплотнения застройки, вырубки деревьев, строительства в зонах отдыха…

Если всё просуммировать, то даже при существенном снижении стоимости строительства, цена квадратного метра (для инвесторов) вряд ли снизится. Более того, в центральных районах она, скорее всего, возрастет. Ибо территорий, подходящих для строительства, там крайне мало, а новый мэр заявляет о неукоснительном соблюдении всех норм и правил.
Необходима гласность и открытость во всех вопросах, связанных с выделением земли, проведением тендеров, утверждением проектов, выдачей разрешений на строительство, сбором и расходованием средств.

Реальные и, как нам представляется, наиболее действенные механизмы воплощения подобных начинаний - разумное сочетание государственного, ведомственного и общественного надзора. Мы за то, чтобы в этом, весьма чувствительном к коррупции деле, основные контролирующие и надзирающие функции возложить на высококлассных специалистов. Но не из числа чиновников, а работающих по найму.

Кто конкретно наймет этих специалистов – нужно думать. Возможно, и, скорее всего, - Ассоциация строителей.

Анализ тенденций развития Киева показывает, что нашему городу, как и любому другому крупному современному городу, крайне необходимо районирование (то есть, группирование домов одного класса в виде отдельных массивов, микрорайонов и даже районов). Панельные дома, ориентированные на жильцов с небольшим достатком, не должны соседствовать с домами класса «премиум». Иначе, социальные и прочие конфликты неизбежны. Да и кто будет вкладывать деньги в элитное жилье, окруженное «гостинками»? Пусть они даже самых совершенных архитектурных форм…

Поэтому полагаем, что новое строительство необходимо вести целыми микрорайонами, заранее предусмотрев всю необходимую инфраструктуру (в том числе, наличие удобного транспортного сообщения). Именно строительство микрорайонов, а не отдельных домов позволит, на наш взгляд, удовлетворить растущий спрос на жилую недвижимость, исключит галопирующий рост цен. Такое развитие города предполагает опору на крупные строительные компании. Средние же и мелкие компании при этом будут по-прежнему специализироваться на «точечном строительстве».

В Киеве все эти типы компаний есть. Но для создания конкурентной среды и повышения качества строительства необходимо открывать дорогу иностранным компаниям. Тогда и отечественные будут работать более эффективно.

Но это дело будущего. Надеемся, что недалекого.

Сейчас же политические распри, связанные со сменой властей и «правил игры» могут привести к блокированию решений, относящихся к строительству и развитию города. А это может повлечь (в среднесрочной перспективе) дефицит предложений на первичном рынке, что, в свою очередь, вызовет значительный рост цен.

Поэтому неудивительно, что внимание общества к строительным фирмам существенно возросло. Цены первичного рынка в последнее время комментируются очень часто и далеко не всегда объективно. Малейший слух об удешевлении новостроек подхватывается мгновенно. Как только на одном из порталов появилась статистика, что однокомнатные квартиры в новостройках на такой-то неделе подешевели – сразу же пошли публикации с далеко идущими выводами. И это притом, что на том же портале приведена статистика, показывающая, что цены в новостройках за месяц, квартал и год выросли.

Конечно же, удешевление квартир – радостная весть для очень и очень многих. Но подбор отдельных мелких штришков и выпячивание их в заголовках, при полном игнорировании общей картины, - это не есть информирование общества.

Мы не заметили удешевления первичной недвижимости. В том смысле, что не нашли квартир, которые якобы подешевели. Да и наши коллеги, специализирующиеся на первичном рынке, говорят о том же. Другое дело, что появились предложения в домах, которые только-только начали строиться. И сдаваться будут через год-два. Причем некоторые из них находятся в городах-спутниках Киева. Естественно, что в таких домах первоначальная цена ниже. А, если учесть, что с приближением срока сдачи дома, квартиры, во-первых, дорожают, а, во-вторых, раскупаются и исчезают из баз данных, то подобное «удешевление» – это, на наш взгляд, всего лишь методологически неправильное использование статистических материалов.

В заключение прогноз на май

Полагаем, что в мае спрос на жилую недвижимость возрастет еще больше. А вместе со спросом возрастут и цены.

Компьютер дает прогноз роста цен на вторичном рынке Киева 2,1%. Полагаем, что компьютерный прогноз достаточно верно отражает тенденции, имеет высокую степень достоверности.

Вместе с тем, неопределенностей, связанных с развитием политической ситуации, деятельностью правительства и властей города, слишком много. Всё это может сказаться на ценах. Так что поживем – увидим.

Domik.net
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...