В июле цены медленно, но стабильно росли практически во всех сегментах рынка.
Уровень деловой активности был традиционно «летний». Сделок было меньше чем в мае, но больше, чем в феврале.
Ниже приведены данные, характеризующие динамику изменения количества заявок, поступивших в АН «Планета Оболонь».
| месяц | Кол-во заявок на покупку по сравнению с маем 2006г. | Кол-во заявок на продажу по сравнению с маем 2006г. | Отношение заявок на покупку и продажу | Кол-во обращений за консультациями |
| Май | 100% | 100% | 1.54 | 121 |
| Июнь | 84% | 106% | 1.22 | 201 |
| Июль | 92% | 130% | 1.09 | 152 |
Данная таблица показывает, что спрос в летний период снизился, а количество заявок на продажу увеличилось. Увеличилось также количество обращений за консультациями и советами. Последнее объясняется усилением политического противостояния, увеличением уровня неопределенности.
Мы придерживаемся того мнения, что не стоит переоценивать влияние этого противостояния. Рынок недвижимости инертен. Его реакция пока - выжидательная. Наиболее существенное изменение – «временное» снятие с продажи порядка 25% объектов.
Подобное «летнее» снятие квартир с продажи «до сентября» - явление достаточно обычное. И объясняется не только желанием продавцов отдохнуть, но и надеждами на осенний всплеск деловой активности, на подорожание недвижимости.
Всё это имеет место и сейчас. Но есть нюансы, свойственные именно этому лету. Сотрудники, занимающиеся актуализацией базы данных, и обзванивающие каждый день сотни квартир, утверждают, что стало сложнее получить более-менее четкие ответы на вопросы о сроках возвращения временно снятых объектов на рынок. Одни продавцы отвечают уклончиво, мол, звоните в конце августа, возможно, к этому времени что-то решим. Другие ссылаются на политический кризис, говорят, что сами позвонят. Третьи, прежде чем ответить на вопросы о сроках, пытаются посоветоваться, узнать тенденции и прогнозы.
Другими словами, процессы, происходящие сейчас на рынке недвижимости, достаточно сложны. Одни продавцы снимают квартиры с продажи, другие выставляют их. Как это все скажется на ценах – сейчас сказать трудно.
Для лучшего понимания того, что происходит на рынке, приводим графики статистики цен предложений на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в Киеве, а также на квартиры в различных районах.
Как видно на этих графиках, цены и темпы их изменения отличаются по районам весьма существенно. Есть районы, где цены существенно выше общегородских, а есть районы, где они ниже.
Но из этого вовсе не следует, что на основании этих графиков можно однозначно сопоставлять цены на однотипные квартиры в различных районах. Дело в том, что в каждом районе свой состав предложений. Преобладание в районе вполне конкретных типов домов существенно влияет на цены. Поэтому более корректно анализировать цены в районах с учетом таких параметров как тип дома и количество комнат.
Еще лучше анализировать не по районам, а по массивам (ведь районы весьма неоднородны; например, Шевченковский район – это и исторический центр, и прицентралье, и окраины). Но, к сожалению, привести эти графики в статье весьма проблематично. Порядка пяти десятков киевских массивов, на них дома различных типов… Уж больно много графиков получается.
Возвращаясь к событиям и факторам июля, отметим резко возросшее пропагандистское давление на рынок недвижимости.
Идеи о том, что все плохо, все рушится, все пропало – вбрасываются в общество уже давно. Они – непременная часть политической борьбы за власть и перераспределение собственности.
Мы далеки от мысли, что всё в экономике хорошо. Но не все ж так плохо, как преподносят некоторые авторы.
Промышленность работает, инвестиции идут, национальная валюта стабильна. Национальный долг сократился, а вклады в банки выросли. Люди следят за модой, в обносках и рваных ботинках не ходят даже пенсионеры. Следов дистрофии ни на одном лице не видно. Мобильные телефоны – почти как в рекламных роликах (там у всех поголовно, в реальной жизни – у каждого второго пассажира общественного транспорта). На рынке автомобилей – бум. И это притом, что на улицах сплошные пробки, тротуары и дворы забиты автомобилями (преимущественно импортными). На рынках бытовой техники и компьютеров – рост. Кондиционеров с каждым годом покупают все больше. Окна со стеклопакетами ставят почти массово. Современные супермаркеты и кафе растут как грибы после дождя. И всё это не только в Киеве, но и во многих регионах Украины.
Особенно изощренная PR-кампания, направленная на слом растущего тренда, сейчас имеет место быть на рынке недвижимости.
Ситуация, когда практически все сообщения об удешевлении недвижимости, мгновенно тиражируются – дело обычное. Даже если в основе подобных публикаций вымысел или иллюстрация причуд статистики (пару «дорогих» квартир продали, пару «дешевых» заявили – отсюда и «удешевление), мы подобные вещи комментируем редко. Ибо понимаем, что любому СМИ необходимы сенсации. В этом плане намек на снижение цен куда интереснее, чем описание привычного удорожания недвижимости.
Но простого повторения аргументов, почему недвижимость должна резко подешеветь, некоторым авторам кажется маловато. В ход пошли данные, полученные от неведомо каких источников (но со ссылкой на БТИ), что сделок сейчас вообще самый-самый мизер.
По нашему мнению, это явная попытка манипулировать общественным мнением. Вот лишь некоторые контраргументы.
Во-первых, указанное резкое снижение количества сделок никак не коррелирует с нашей статистикой. Возможно, «Планета Оболонь» и стала работать лучше… Но ведь не настолько, чтобы «выгребать» столь значительный объем рынка. А что же делают более сотни агентств недвижимости, активно публикующие дорогостоящую рекламу? А тысячи «серых брокеров»,
телефоны которых поступают в наш компьютер вместе с их многочисленными объявлениями?
Во-вторых, знакомые нотариусы (в том числе, и не специализирующиеся на недвижимости), говорят о том, что пару десятков договоров купли-продажи недвижимости они удостоверяют каждый месяц. А нотариусов в Киеве – сотни.
В-третьих, в БТИ всегда огромные очереди. И это притом, что кабинетов много и проводится предварительная запись. Потолкавшись в этих очередях, ну никак не поверишь, что в день БТИ, якобы, регистрирует всего порядка десяти сделок.
Значительная доля ответственности за непрозрачность процессов, происходящих на рынке недвижимости, лежит на органах статистики. Именно они обязаны давать обществу объективную статистическую информацию. В том числе и по количеству сделок купли-продажи недвижимости, регистрируемых специальным государственным органом (вряд ли подобная информация является секретной, а уж тем более, коммерческой).
Соответствующий упрек адресуем и городским властям. Хотя они, судя по всему, и так понимают, что отсутствие достоверной информации – это тот «туман», который не позволяет очиститься рынку недвижимости.
В июле устремления новых киевских властей обрели достаточно конкретные направления и формы. Пока рано делать выводы. Но, похоже, что подвижки идут, и они весьма существенны.
Отметим основное
Проводится ревизия многих принятых ранее решений. В том числе относительно выделения земельных участков, разрешений на строительство, проведения тендеров и даже Генерального плана Киева.
Приостановлено строительство трех десятков домов, и метрополитена в сторону Теремков.
Заморожено на полтора года выделение новых участков земли под строительство.
Приняты решения, направленные на уменьшение количества автомобилей на переполненных улицах города.
Новый мэр Киева без обиняков говорит о том, что намерен решать социальные вопросы за счет инвесторов и других «зажиточных людей». А ведь еще совсем недавно Черновецкий пропагандировал принцип «десятины»: десятую часть от прибыли - государству и обществу, а девять десятых – человеку.
Правда, сейчас речь идет не о налогах, а о своеобразном выкупе инвесторами у киевлян права строить на киевской земле. Условно говоря: хочешь построить себе 80-метровую квартиру на необжитой окраине, построй еще 20 метров жилья для очередников. Хочешь строить в обжитых районах – дополнительно простимулируй жителей окружающих домов, получи у них согласие. Или выкупай у хозяев по рыночным ценам обветшалые дома и строй на их месте новые.
Вот такое соединение либерально-консервативных взглядов (в основе которых принцип «частная собственность – священна») с социально-ориентированными подходами. Стремление новых городских властей строить комплексно, целыми массивами; и в тоже время фактический полуторагодичный «шлагбаум» перед крупными зарубежными строительными компаниями (ведь не имея землеотводов, такие компании в Киев не придут; разве что кто-то из них согласится стать субподрядчиком киевских фирм, сумевших когда-то получить землю).
Каким образом все это повлияет на стоимость нового жилья в центральных районах, более-менее понятно. Строительство там резко сокращается. А спрос на жилье в центре – высокий; ибо альтернативы ему пока нет. Соответственно и цены поднимутся.
Сложнее дать долгосрочный прогноз изменения цен в новостройках, расположенных на окраинах. С одной стороны, задекларированная новым мэром борьба с теневой экономикой и коррупцией цены должна снизить. С другой стороны, выполнение социальных программ и дополнительная нагрузка на инвесторов будут толкать цены вверх. Результирующую сейчас определить сложно.
Но вряд ли цены существенно снизятся даже в отдаленной перспективе. По крайней мере, до тех пор, пока резко не возрастет строительство домов, особо надеяться на это не стоит.
В заключение прогноз на август
Полагаем, что в августе на рынке недвижимости будет продолжаться летнее затишье.
Цены, скорее всего, вырастут на полтора - два процента.
При этом для малогабаритного жилья темпы роста могут быть и меньшими.
Естественно, что в данном прогнозе мы исходим из того предположения, что серьезных потрясений в экономике и обществе не будет.
За более детальными прогнозами и консультациями можно обращаться по телефону (044) 537-77-77
Domik.net
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 1556 -
