Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги ноября 2006 года

Индекс стоимости жилья в ноябре 2006 года: 2193$/кв. м. (+7,9% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +7,2% в месяц (снизился на 3,6%).

В ноябре наблюдались явные тенденции снижения темпов роста цен.

 

 

Если за первую неделю месяца индекс стоимости увеличился на 2,6%, то за последнюю неделю на 1,4%.

Как и в предыдущие месяцы, спрос существенно превосходил предложение. Количество объектов в базе данных не увеличилось. Просмотры, переговоры, сделки шли достаточно активно. Правда, проявились тенденции затухания деловой активности. Согласно нашим оценкам, сделок в ноябре было на 15% меньше, чем в октябре, и на треть меньше, чем в сентябре.

Наиболее ликвидными по-прежнему были самые дешевые малогабаритные квартиры. Не застаивались и более дорогие объекты, особенно в современных домах с хорошей планировкой. По нашим наблюдениям, в последнее время возрос удельный вес покупателей, предпочитающих заплатить дороже, но за качественное жилье.
Эта тенденция видна при сравнении статистики цен предложений в сегментах «старая панель» и «украинский кирпич», представленных на графике.

Цены на «украинский кирпич» стабильно росли, что говорит об устойчивом спросе. Цены на «старую панель» то интенсивно росли, то проседали, то застывали на месте. А потом снова интенсивно росли. И это притом, что никаких особых колебаний уровня доходов населения и миграционных потоков не было.
Но как бы там ни было, а вложения в «украинский кирпич», сделанные два года назад, на графиках выглядят и более надежными и более выгодными.
Среднестатистический «квадратный метр» за месяц подорожал:
- в однокомнатных квартирах на 7,3%;
- в двухкомнатных квартирах на 6,4%;
- в трехкомнатных квартирах на 7,1%;
- в четырехкомнатных квартирах на 2,6%.

По типам домов прирост цен предложений за месяц следующий:
 «дореволюционные» 1,5%;
 «сталинки» + 5,2%;
 «старая панель» +9,2%;
 «типовая панель» +8,6%;
 «улучшенная типовая панель» +9,2%;
 «старый кирпич» 8,0%;
 «улучшенный кирпич» +0,7%;
 «украинская панель» +9,3%;
 «украинский кирпич» +6,6%;

Более детальная статистика цен предложений в отдельных сегментах киевского рынка недвижимости приведена в таблицах

	Район		Однокомнатные квартиры
Цена 1м 2 , $	Изм. цены, %	Ср. цена, $	Изм. цены, %
1	Голосеевский	октябрь	2526	+ 6.06	97893	+ 6.35
ноябрь	2679	104110
2	Дарницкий	октябрь	2064	+ 12.11	85121	+ 10.85
ноябрь	2314	94360
3	Деснянский	октябрь	2090	+ 6.79	76628	+ 7.21
ноябрь	2232	82153
4	Днепровский	октябрь	2238	+ 7.28	74915	+ 7.85
ноябрь	2401	80797
5	Оболонский	октябрь	2399	+ 6.50	90911	+ 2.92
ноябрь	2555	93564
6	Печерский	октябрь	3210	+ 11.56	114127	+ 19.76
ноябрь	3581	136684
7	Подольский	октябрь	2378	+ 6.56	76971	+ 0.96
ноябрь	2534	77711
8	Святошинский	октябрь	2142	+ 4.53	71777	+ 8.72
ноябрь	2239	78037
9	Соломенский	октябрь	2309	+ 6.71	81714	+ 6.03
ноябрь	2464	86640
10	Шевченковский	октябрь	2567	+ 9.74	93592	+ 7.47
ноябрь	2817	100586

	Район		двухкомнатные квартиры
Цена 1м 2 , $	Изм. цены, %	Ср. цена, $	Изм. цены, %
1	Голосеевский	октябрь	2605	+ 10.21	147176	+ 10.63
ноябрь	2871	162819
2	Дарницкий	октябрь	1974	+ 10.69	130266	+ 10.46
ноябрь	2185	143888
3	Деснянский	октябрь	1894	+ 7.39	98106	+ 12.01
ноябрь	2034	109887
4	Днепровский	октябрь	1963	+ 8.25	95127	+ 9.77
ноябрь	2125	104421
5	Оболонский	октябрь	2311	+ 5.76	135019	- 1.54
ноябрь	2444	132933
6	Печерский	октябрь	3522	+ 5.91	203312	+ 1.88
ноябрь	3730	207135
7	Подольский	октябрь	2216	+ 18.86	116152	+ 20.33
ноябрь	2634	139762
8	Святошинский	октябрь	1938	+ 10.01	111170	+ 7.90
ноябрь	2132	119953
9	Соломенский	октябрь	2172	+ 8.89	117665	+ 11.47
ноябрь	2365	131157
10	Шевченковский	октябрь	2752	+ 8.28	147614	+ 12.41
ноябрь	2980	165932

	Район		трехкомнатные квартиры
Цена 1м 2 , $	Изм. цены, %	Ср. цена, $	Изм. цены, %
1	Голосеевский	октябрь	2428	+ 11.49	206262	+ 12.08
ноябрь	2707	231178
2	Дарницкий	октябрь	1833	+ 9.87	166019	+ 7.57
ноябрь	2014	178585
3	Деснянский	октябрь	1721	+ 9.47	129533	+ 8.02
ноябрь	1884	139926
4	Днепровский	октябрь	1930	+ 7.56	137803	+ 10.90
ноябрь	2076	152821
5	Оболонский	октябрь	2147	+ 5.87	173110	+ 5.43
ноябрь	2273	182503
6	Печерский	октябрь	3493	+ 10.31	298659	+ 14.80
ноябрь	3853	342852
7	Подольский	октябрь	2168	+ 8.16	160562	+ 11.47
ноябрь	2345	178986
8	Святошинский	октябрь	1952	+ 2.92	153121	+ 1.23
ноябрь	2009	155006
9	Соломенский	октябрь	2098	+ 7.39	162449	+ 5.32
ноябрь	2253	171089
10	Шевченковский	октябрь	2878	+ 2.19	243333	- 0.24
ноябрь	2941	242758

Естественный вопрос: откуда в нашей, мягко говоря, небогатой стране у людей такие огромные деньги?
Традиционный ответ, звучащий на форумах и в СМИ, сводится к тому, что в подавляющем большинстве случаев эти деньги нажиты неправедным образом.

А это, на наш взгляд, далеко не так.

Накопить сто и более тысяч, необходимых для покупки весьма скромной квартиры, с доходов среднестатистической киевской семьи, действительно, более чем проблематично. Но ведь только очень немногие покупают квартиру, начав буквально с нуля. До 80% сделок на рынке – это фактические обмены, включая и операции с иногородней недвижимостью. Ведь цены в крупных городах вполне сопоставимы с киевскими.

Семей, способных доплатить за улучшение жилья, немало. Если судить по соотношению спроса и предложения, их куда больше чем предлагаемого на рынке жилья. И основные источники средств, используемых для покупок и доплат, вполне легальны.

Во-первых, растут доходы. Пусть не всех граждан… Но ведь в данном случае речь идет не обо всех гражданах, а лишь о тех 5-8% семей, которые реально могут (и хотят) заплатить за улучшение жилищных условий.

Во-вторых, стала доступной ипотека, роль которой на рынке жилья трудно переоценить, ибо до 80% квартир в настоящее время покупаются с привлечением ипотечных кредитов.

В-третьих, тысячи граждан решают свои проблемы, получив наследство, или съехавшись с престарелыми родственниками (квартиры стариков при этом обычно достаются внукам).

В-четвертых, немалые деньги поступают с рынка земли, да и других рынков тоже.

Увеличение количества семей, способных доплатить за улучшение жилищных условий, и определяет повышение спроса на качественное жилье. Найти его по среднестатистическим ценам не так-то и просто. Если по цене, близкой к «среднестатистической», выставляется более-менее интересная квартира, то долго в базе данных она не задерживается. В случае, когда продавцы торопятся и соглашаются взять задаток, то, бывает, что срок ее экспозиции и до десяти дней не дотягивает.

Прогноз на декабрь

На наш взгляд, в декабре рост цен продолжится, но темпы его существенно снизятся. Прирост +7,2%, который дает индекс ожидания, представляется нам маловероятным. Скорее всего, индекс стоимости возрастет на 3,5-4%.

Основания для подобных выводов - снижение темпов роста цен продаж в сегменте малогабаритного дешевого жилья, а также снижение покупательной активности. Большинство участников рынка уже устали от бурного роста цен. Им требуется определенное время для адаптации (в том числе, и психологической) к новым ценам.

При этом для кардинального изменения тренда сейчас нет ни экономических, ни политических предпосылок.
Исходя из всего этого, а также учитывая традиционное успокоение рынка в январе-феврале, полагаем, что в первом квартале 2007 года на киевском рынке недвижимости, скорее всего, будет легкая спячка.

www.domik.net
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...