Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги ноября 2007 года

Индекс стоимости жилья в ноябре 2007 года: 2542$/кв. м. (+1,6% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +1,5% в месяц ( +0,3% по сравнению с октябрем).
Индекс доходности в ноябре +1,4 банк/деп.

 

 

( +0,1 банк/деп.)

Цены в ноябре продолжали плавно расти. А вот деловая активность снизилась до уровня сентября.

В предыдущем обзоре мы прогнозировали плавный рост цен, ибо не мог рынок не отреагировать на ослабление доллара и возросшую инфляцию. И в этом прогнозе не ошиблись. Но вот снижение деловой активности прогнозировали лишь в декабре. А оно началось на месяц раньше.

Является ли это снижение активности временным? Или его следует рассматривать как признак приближающейся новой стагнации рынка?

Чтобы понять это, необходимо провести анализ процессов, происходящих в отдельных сегментах рынка.
В частности, сравнить тенденции изменения цен на «дорогое» и «дешевое» жилье. Дело в том, что первыми на изменение общерыночных тенденций реагируют сегменты самого дешевого малогабаритного жилья. И наблюдая за этими сегментами, нередко удается предсказать будущие изменения на рынке.

Наиболее массовыми представителями классов «дешевого» и «дорогого» жилья являются соответственно однокомнатные и трехкомнатные квартиры. Другими представителями этих классов являются тесные хрущовки («старая панель», «старый кирпич») и просторные современные квартиры в домах из кирпича («украинский кирпич»).

Статистика изменений цен предложений в этих сегментах рынка представлена на графиках.

Тенденции, которые мы наблюдаем сейчас, в определенной мере являются новыми для киевского рынка недвижимости. Возможно, это не более, чем временное отклонение и «игра случая». Но раньше в аналогичных ситуациях мы наблюдали несколько иные тенденции и взаимосвязи.

Цены предложения на однокомнатные квартиры в ноябре были практически стабильными (+0,1%). Цены же предложения на трехкомнатные квартиры выросли на 2,1%. Если исходить из прошлого опыта, то такое соотношение изменения цен можно рассматривать как признак приближающейся стагнации.

Но совсем иные выводы следуют при сопоставлении изменений цен предложений в сегментах «старый кирпич», «старая панель» и «украинский кирпич». Цены предложений на «старый кирпич» и «старую панель» в ноябре выросли соответственно на 0,9% и 2,1%, а вот на «украинский кирпич» - снизились на 0,5%. А это уже можно рассматривать как признаки увеличения спроса на хрущовки и дальнейшего роста цен.

Почему же проверенные на практике признаки, которые обычно действуют достаточно слаженно, сейчас вступили в определенное противоречие друг с другом?

Есть одно достаточно универсальное и традиционное объяснение этому феномену: затоваривание соответствующего сегмента рынка. И этот вывод подтверждает анализ изменения состава предложения, наиболее массовые сегменты которого представлены на диаграмме.

За последние три месяца доля «Украинского кирпича» возросла на 1,5%, в то время, как доли «старой панели» и «старого кирпича» снизились соответственно на 0,8% и 0,6%.

Но является ли такое изменение состава предложения единственной причиной нарушения ранее действующих закономерностей? Ведь увеличение доли современных квартир не является чем-то необычным: доля таких квартир постоянно увеличивается в жилом фонде Киева, и, как следствие этого, увеличивается она и на вторичном рынке.

Судя по всему, имеет место еще одна причина: на рынок поступили дополнительные «инвестиционные квартиры», которые обычно находятся в новых домах. Нарушение привычных закономерностей объясняется тем, что инвесторы, решившие уйти с рынка, охотнее сбавляют цены, чем обитатели хрущовок. И, хотя многие квартиры в современных домах по-прежнему дорожают (например, в сегменте «украинская панель» цены предложения в ноябре выросли на 1%), но разновекторные устремления определенной части продавцов и стали, на наш взгляд, основной причиной нарушения привычных закономерностей.

Хотя, наверняка, сказываются и другие причины, влияние которых в последнее время неуклонно растет. Прежде всего, это устремление части покупателей и инвесторов в пригороды и города-спутники. Семьи, стремящиеся переехать из киевской старой квартиры в новую, все чаще предпочитают города-спутники и коттеджные поселки. Соответственно часть денег (которые раньше обычно оставались на рынке недвижимости Киева) перетекают туда.

Более детально ноябрьские цены предложений приведены в таблицах

Район		однокомнатные квартиры				двухкомнатные квартиры
		Цена 1м2 ($)	Изм. цены (в %)	Ср. цена ($)	Изм. цены (в %)	Цена 1м2 ($)	Изм. цены (в %)	Ср. цена ($)	Изм. цены (в %)
Голосеевский	октябрь	3110	+ 7.56	117653	+ 4.11	3437	+ 1.69	195427	+ 2.58
ноябрь		3345		122483		3495		200478
Дарницкий	октябрь	2633	+ 1.03	114730	- 2.27	2543	+ 1.38	168616	+ 2.81
ноябрь		2660		112129		2578		173348
Деснянский	октябрь	2592	+ 0.50	95932	- 0.70	2402	+ 0.62	126962	+ 2.53
ноябрь		2605		95264		2417		130175
Днепровский	октябрь	2790	- 1.47	92377	+ 1.23	2542	+ 0.98	122787	+ 1.15
ноябрь		2749		93517		2567		124195
Оболонский	октябрь	3041	+ 0.59	107175	- 1.00	2923	+ 2.29	164270	+ 3.89
ноябрь		3059		106100		2990		170652
Печерский	октябрь	4389	- 2.78	157640	- 7.70	4504	+ 1.20	243506	+ 0.97
ноябрь		4267		145508		4558		245862
Подольский	октябрь	2970	- 0.98	96763	- 1.44	2875	+ 1.84	151228	+ 1.80
ноябрь		2941		95370		2928		153943
Святошинский	октябрь	2695	+ 1.08	94165	+ 1.23	2650	- 1.06	140207	+ 1.58
ноябрь		2724		95320		2622		142424
Соломенский	октябрь	2934	+ 0.65	104288	+ 0.09	2802	+ 0.50	153833	- 0.97
ноябрь		2953		104381		2816		152347
Шевченковский	октябрь	3382	- 0.30	116879	- 3.38	3426	+ 7.97	180903	+ 8.34
ноябрь		3372		112924		3699		195989

Район		трехкомнатные квартиры				многокомнатные квартиры
		Цена 1м2 ($)	Изм. цены (в %)	Ср. цена ($)	Изм. цены (в %)	Цена 1м2 ($)	Изм. цены (в %)	Ср. цена ($)	Изм. цены (в %)
Голосеевский	октябрь	3289	- 2.22	275189	- 9.80	3904	+ 2.02	496728	+ 1.80
ноябрь		3216		248230		3983		505665
Дарницкий	октябрь	2411	- 0.21	217738	+ 0.02	2366	- 0.59	281946	- 3.43
ноябрь		2406		217786		2352		272284
Деснянский	октябрь	2267	+ 0.04	167237	+ 0.61	2372	+ 1.48	232222	+ 1.98
ноябрь		2268		168256		2407		236824
Днепровский	октябрь	2547	+ 0.63	184210	+ 4.70	2507	- 1.68	260700	- 6.57
ноябрь		2563		192862		2465		243577
Оболонский	октябрь	2800	+ 2.54	220121	+ 3.81	3035	- 0.63	382784	+ 0.11
ноябрь		2871		228497		3016		383206
Печерский	октябрь	4546	+ 1.54	388336	- 3.70	6510	- 4.90	1055767	- 6.66
ноябрь		4616		373961		6191		985412
Подольский	октябрь	2937	+ 1.43	225734	+ 2.51	3933	+ 5.70	608688	+ 7.67
ноябрь		2979		231408		4157		655388
Святошинский	октябрь	2456	+ 3.71	190044	+ 6.69	2563	+ 4.10	267500	- 3.11
ноябрь		2547		202761		2668		259176
Соломенский	октябрь	2800	+ 4.75	215031	+ 6.40	3175	+ 0.79	369000	- 5.83
ноябрь		2933		228786		3200		347471
Шевченковский	октябрь	3862	+ 1.84	320651	+ 1.43	4598	+ 7.74	628888	+ 15.75
ноябрь		3933		325233		4954		727954

При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.

На первичном рынке общегородской уровень цен в ноябре вырос примерно на 3%.

В городах-спутниках цены выросли от 3% до 5%. И это не удивительно: киевляне и приезжие все больше свыкаются с ощущением, что города-спутники – это «почти Киев». Похоже, что еще лет 5-10, и для многих они станут «тоже Киевом». А там, гляди, и Броварские Липки появятся.

Судя по недавно опубликованным данным Госкомстата, киевские строители за первые десять месяцев 2007 года освоили средств на 26,2% и построили жилья на 0,8% больше, чем за этот же период прошлого года. Всего за девять месяцев 2007 года введено в эксплуатацию 903,6 тысяч квадратных метров жилья.

Но вот что настораживает в данных Госкомстата, это уменьшение на 3,9% затрат на подготовку строительных площадок (а ведь стоимость строительства выросла существенно). Трудно понять из официальных данных: то ли количество площадок уменьшилось, то ли объем работ при их подготовке уменьшился. Но одно известно точно: инженерные сети не в том состоянии, чтобы экономить на их развитии деньги. Да и укрепление грунтов и склонов – это, на наш взгляд, вовсе не та сфера, где можно экономить.

На рынке аренды спрос и цены в ноябре продолжали расти. В ряде случаев образовывались очереди, желающих посмотреть квартиру. Ориентируясь на повышенный спрос, арендодатели нередко повышали цены даже по тем договорам, которые они не так давно подписали. Все чаще арендаторы снимают квартиру (или даже комнату в квартире) коллективно.

На рынке ипотечных кредитов по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации банки постепенно изменяют направления кредитования.

В третьем квартале 2007 года ипотечный рынок вырос на 15,5% (или на 19,5% с учетом кредитов, выданных на земельные участки и коммерческие цели). При этом структура нового ипотечного портфеля была следующей:
- 36% от общего объема - финансирование приобретения жилья на вторичном рынке;
- 56% от общего объема – вливания в сектор потребления;
- 7% от общего объема – инвестиции в строительство частных домов.

За третий квартал номинальные процентные ставки по ипотечным кредитам в гривне снизились на 2,7% (медианная ставка 14,05%), в долларах США выросли на 0,25% (медианная ставка 12,45%), в евро – снизились на 0,25% (медианная ставка 11,40%).

Прогноз на декабрь
Полагаем, что тенденции ноября продолжаться и в декабре.

Резкое изменение цен – маловероятно.

Полагаем, что в большинстве сегментов рынка будет наблюдаться медленный плавный рост цен, темпы которого сопоставимы с темпами инфляции.

Деловая активность в первой половине декабря будет, скорее всего, примерно такая же, как и в ноябре. Во второй половине декабря начнет снижаться: рынок недвижимости будет готовиться к традиционным новогодним каникулам.

Domik.net
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...