Расплата квартирой

Для того чтобы приобрести жилье на вторичном рынке, не обязательно иметь на руках большие суммы денег или брать ипотечный кредит — можно в счет цены покупаемой квартиры зачесть стоимость уже имеющейся. Такие сделки получили на рынке недвижимости определение «альтернативной», или зачетной, схемы. Иногда в зачетной цепочке участвуют до 15 квартир, а сделка длится не менее года.

Похоже, времена «народных» обменов квартирами ушли в прошлое. Пришла пора зачетов.

 

 

Покупатель не намерен больше подстраиваться под условия взаимообмена, а предпочитает выбирать из всего многообразия квартир, идущих на продажу.

Как это действует?

Зачетные схемы нужно проводить обязательно через агентство недвижимости. Действуя самостоятельно, вы рискуете быть «съеденным» вместе с квартирой и деньгами. Сегодня проведение таких операций настолько развито, что в процессе задействуют до десяти квартир! Нелишне будет напомнить: одно из звеньев этой цепочки — ваше жилье. Как правило, каждую квартиру, которая участвует в зачетном процессе, «ведет» свое агентство — соответственно в цепочке участвует параллельно и несколько риэлторов.

Если вы уже приняли решение о «зачетном» приобретении квартиры, лучше обращаться к риэлтору не в самый последний момент. Зачет — процедура долгосрочная. Поиски покупателя на ваше жилье занимают обычно до двух месяцев, поиски подходящей квартиры для вас — порядка месяца, после чего месяц уходит на сбор документов и разрешения контролирующих органов (комитет опеки, БТИ, ДЕЗы). Последние полмесяца отдаются на подготовку квартиры к въезду и ремонт. Итого — от трех до шести месяцев. В лучшем случае.

Быстро сказка сказывается...

Обычно зачетная схема выглядит следующим образом. Человек, желающий с зачетом имеющейся квартиры купить новую, обращается за помощью к риэлтору. Можно, конечно, сэкономить на комиссии риэлтору, однако если уж обычная сделка купли-продажи мало кому по плечу, то о самостоятельном проведении столь многоступенчатой сделки и говорить нечего.

Первое, что делает риэлтор, — оценивает вашу жилплощадь, за что вы сразу же отдаете $100. После того как цена определена, вы договариваетесь о том, какую именно квартиру (в дальнейшем — альтернативную) вы хотите приобрести. Далее агентство недвижимости выставляет вашу квартиру на продажу. Вы определяете с риэлтором «фиксированную цену» за продаваемую квартиру. Например, вы согласны с тем, что за свою однокомнатную квартиру получите $50 тыс., в то время как квартира выставляется на продажу за 53 тыс. Если агентству удастся продать вашу квартиру за эту цену, то разницу (около $3 тыс.) можно будет засчитать как комиссионные агентству. Необходимо также учитывать, что цена за квадратный метр в Москве растет в среднем на 4% в месяц, так что каждый месяц по договоренности с риэлтором цену на квартиру имеет смысл корректировать.

После того как нашелся покупатель, который внес за вашу квартиру аванс в размере $2–3 тыс., начинается поиск альтернативного жилья, которое бы устроило вас. После того как квартиры найдены, авансы внесены, начинается самый тяжелый для риэлтора период — сбор полного пакета документов и получение справок от разрешительных органов. Часто возникают проблемы с правами детей, прописанных в квартире. Если ваш ребенок является собственником доли жилплощади, то переезжать с ним в квартиру меньшей площади вряд ли разрешит опекунский совет. Если ребенок не владеет квадратными метрами, то в приобретенном жилье ему необходимо будет выделить долю собственности. Опекунский совет считает нарушением прав ребенка переезд из Москвы в Подмосковье, поскольку нарушаются условия проживания. Совет будет рассматривать все нюансы сделки, и практически в любом случае с ним можно договориться, но не без труда.

Обязательным условием для зачетной схемы является получение справок из психоневрологического и наркологического диспансеров. Однако, согласно Гражданскому кодексу, продавец не обязан предоставлять покупателю подобные справки. Если продавец не идет навстречу и отказывается такие справки предоставить, вам придется добывать эти справки самостоятельно. Безусловно, всю работу по договоренности с лечебными заведениями и врачами проведет агентство, но оплачивать получение справок будете вы. Расходы здесь составляют по $40 за справку, итого — $80.

И учтите, что если вы собираетесь покупать квартиру у человека, стоящего на учете в наркологическом диспансере, то на подписание договоров он должен привести лечащего врача, который составит акт о здравом уме, трезвой памяти и «стабильном» состоянии продавца.

Стороны (в нашем случае их три — вы, покупатель вашей квартиры и продавец вашей будущей жилплощади) в один день подписывают договоры купли-продажи. Еще до этого деньги закладываются в банковскую ячейку, и таким образом каждый продавец получает свою сумму. Кстати, в данном случае по всей «зачетной цепочке» может ходить одна и та же сумма аванса. Так как все участники на момент совершения сделки проживают в своих квартирах, то больших денежных сумм на руках никто из них не имеет. В этом случае аванс, который получает первое «звено» цепочки, передается в виде аванса от одного к другому, и так далее в зависимости от того, сколько в сделке участвует квартир. Если один из участников отказывается от сделки, сумма аванса совершает обратное путешествие.

Одновременно с подписанием договоров купли-продажи квартиры страхуются от повреждения или разрушения. Свою собственную квартиру вы страхуете сроком на один месяц и платите за это 0,125% ее стоимости — порядка $40–60. Предстоит также титульное страхование на случай потери права собственности на альтернативное жилье. Этот договор страхования заключается сроком от года до 10 лет, и заплатить за это нужно будет 0,5–1,5%. После совершения всех этих процедур документы отправляются в Москомрегистрацию. Через две недели, когда придет ответ, стороны еще раз соберутся вместе и заключат акт «приема-передачи недвижимости».

На случай, если один из участников в последний момент откажется от совершения сделки, предусматривается возможность пролонгации договора. В этом случае агентство в срочном порядке ищет нового покупателя, а отказавшееся «звено» теряет внесенный аванс.

Игорь Ладычук
Пресс-секретарь компании МИАН:
— Сегодня существует масса технологий решения жилищных проблем, в том числе и по зачетной схеме. Суть этой технологии достаточно проста. Возьмем стандартную ситуацию: у людей есть двухкомнатная квартира, которая им уже тесна, и некоторая сумма денег. Вполне реально с минимальной доплатой из квартиры меньшей площади переехать в большую. И это, несмотря на постоянно растущую стоимость жилья. Дело в том, что при реализации квартиры клиента мы учитываем ее реальную рыночную стоимость и дальнейшую динамику роста цен на недвижимость.
Агентство проводит сделку за минимальное время, что позволяет клиенту компании улучшить свои жилищные условия без лишней нервотрепки и без финансовых потерь. В среднем, если агентство недвижимости выполняет полный комплекс услуг по зачетной схеме, это будет стоить 3–5% стоимости квартиры.

Ольга Редькина Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...