Рынок не спешит к стабилизации

На прошедшей вчера конференции МАГР «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз» ситуацию на рынке недвижимости раз двадцать назвали ненормальной, но в итоге пришли к выводу, что до конца года серьезных изменений ждать не приходится.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости irn.ru», представил информацию о средних ценах, которую буквально год назад посчитали бы сумасшествием. В августе 2006 года цены на московские квартиры в плохих панельных домах обогнали квартиры в обычных панельных на $11 за кв. м. ($3560 и $3549 соответственно).

 

 

«Хрущевки», оставаясь в лидерах роста всю весну и начало лета, сейчас уступили пальму первенства более качественному жилью, но, впрочем, незначительно. (полная версия доклада>>)

Олег Репченко отметил, что в периоды активного роста всегда получается так, что наиболее дешевое жилье дорожает быстрее, чем остальные сегменты рынка. А вот при начале стабилизации лидером «удорожания» становится более дорогое жилье, однако сейчас темпы роста скорее сравнялись, что может говорить о том, что рынок застыл в некой точке неустойчивого состояния, а признаки стабилизации появились, но достаточно слабые, меньше, чем ожидали аналитики irn.ru.

Отметив, что сейчас один из индикаторов рынка – предложение квартир на вторичном рынке – в два раза ниже, чем весной 2005 года, Олег Репченко отметил, что, несмотря на новости компаний, что вроде предложение начало возрастать, они как аналитики отмечают лишь характерные для объема предложений колебания на 5-10%, а не какой-то стабильный тренд роста.

5% – много или мало?

Цены на квартиры в Москве в августе выросли всего лишь на 5%. В принципе, когда в Лондоне растут цены на 5% в месяц, аналитики говорят о значительном росте… Но по сравнению с Санкт-Петербургом, где цены выросли на 17% за этот срок, и Подмосковьем, где рост составил 10%, это всего лишь…

Однако всех участников рынка даже такой рост весьма беспокоит. Олег Репченко назвал состояние рынка аномальным, Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY, говорил о нынешнем состоянии рынка как о чем-то невероятном, а Валерий Казейкин, заместитель председателя экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья, подтвердил, что никто в верхах власти не мог и предполагать, что такой рост вообще возможен. В кулуарах говорилось о том, что потенциал роста рынка уже практически исчерпан, и с некоторой завистью слушались рассказы питерских участников о том, как они каждый день переписывают прайсы на новостройки. В Москве сейчас некоторые крупные компании серьезно расширили свои предложения новостроек и даже сделали к концу августа более дешевые предложения.

Однако многие участники были уверены, что начало сентября принесет новый виток роста. Олег Репченко считает, что продавцы, наслушавшись о том, что осенью цены обычно растут, выставят на рынок новые ценовые пожелания, и вполне возможно, что рынок их примет вполне серьезно. Среднюю цену в $4000 в январе 2007 года спрогнозировал Геннадий Стерник, научный руководитель аналитического центра «Миэль-Недвижимости», и с ним согласны многие коллеги и риелторы. Только Константин Апрелев, гендиректор агентства «САВВА», прогнозирует два сценария без роста цен. На его взгляд, на рынок уже в сентябре начнут выходить квартиры, приобретенные с инвестиционными целями. Дело в том, что цены на квартиры выросли на 90% за год, а ставки аренды лишь на 14%, что означает для арендодателей доход лишь в 3-4% годовых.

Что делать?

Рост цен на жилье уже вызвал серьезный отток покупателей из Московского региона. Москвичи взамен недоступного городского жилья покупают жилье в области, причем жилье не загородное, а «пригородное», считает Наталья Чукаева, директор по маркетингу управляющей компании «Масштаб». Несмотря на рост за год более чем в 100%, подмосковные новостройки – один из самых популярных и все еще доступных видов недвижимости. Их предложение, в отличие от Москвы, увеличивается довольно быстрыми темпами, и они становятся реальной альтернативой для тех москвичей, которые ищут качественное предложение в эконом-сегменте.

Вопрос, как остановить рост цен на жилье, тоже обсуждался на конференции. Олег Репченко, отвечая на вопрос «Собственника», насколько спасет рынок Москвы предложение Владимира Ресина больше строить в регионах, ответил, что в их компании уже два месяца проводят исследования в Москве, выясняя, как москвичи отнеслись бы к переезду в Краснодарский край, но не смогли обнаружить ни одного человека, который положительно отнесся бы к этой мысли, а не то чтобы захотел переехать. «Впрочем, может, это позволит оттянуть иногородний спрос с московского рынка», – добавил он.

Валерий Казейкин в своем докладе несколько раз подчеркнул, что ипотека тоже не спасет рынок, если не развивать активно строительство. «Мы наметили в 2010 году выдать 1 млн кредитов, а стройкомплекс не сможет построить столько квартир», – заявил он. Если же удастся повысить темпы строительства и как можно больше выдавать кредитов на строящееся жилье, то шансы обеспечить россиян доступным жильем есть, считает он. Пока же, по статистике, главный ипотечный оператор страны АИЖК выдает на новое жилье лишь 14% от всех кредитов.

Однако, по мнению Олега Репченко, в Москве сейчас всерьез изменилась психология застройщиков, которые раньше стремились работать «от оборота», а теперь строят 1-2 объекта и получают ту же прибыль.

Стало понятно и то, что многие участники рынка уже вполне адаптировались к новым рыночным условиям и готовы предлагать варианты, доступные в том числе и среднему классу, будь то большие пригородные поселки или малоэтажная многоквартирная застройка в Подмосковье или даже переезд в другой город. А значит, на рынке не стоит ждать затишья…

Татьяна Соколова Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...