Рискованные варианты покупки квартиры

Помимо договора долевого участия (ДДУ), подписываемого при покупке квартиры на стадии строительства дома существует еще возможность заключить так называемый предварительный договор купли-продажи (ПКП), приобрести вексель или жилищный сертификат, рассчитанные для дальнейшей оплаты приобретаемого жилья, а также получить переуступленное требование (цессию) и стать после его закрытия (оплаты) собственником квартиры.

При заключении ПКП покупателю квартиры нужно быть максимально осторожным

Рассмотрим эти случаи.

По мнению многих юристов, предварительный договор купли-продажи представляет собой одну из самых скользких схем приобретения недвижимости. Дело в том, что правовая база для таких сделок крайне противоречива. Известно, что договор купли-продажи по российскому (да и любому) законодательству может заключать только собственник имущества или его законный представитель.

 

 

Соответственно и предварительный договор купли-продажи может заключить тоже только собственник.

О какой собственности может идти речь, если объекта строительства нет, то есть продаваемая квартира еще не построена? Ее можно обозначить только виртуально, так сказать в плане. Исходя из этого, заключать договор на продажу воздуха (будем говорить откровенно) можно условно и только при крайне высоком доверии к строительной фирме (продавцу), на основе подтверждающих ее ответственность и финансовую стабильность документов, чтобы в случае прекращения строительства (не дай бог, конечно) покупатель смог получить вложенные средства обратно.

Что касается пунктов договора ПКП, то они дублируют договор долевого участия (об этом мы писали ранее). Однако степень покупательского риска у ПКП гораздо выше, поскольку сделки с долевыми вложениями регламентируются более четко сформулированными пунктами закона, нежели сделки по факту вполне реальной покупки, но, извините, не существующего в реальности объекта.

При заключении ПКП покупателю нужно быть максимально осторожным и уделить внимание, прежде всего, безопасности собственных средств, вкладываемых в строительство. То есть помимо всех нюансов ДДУ, здесь следует потратить не меньше сил на подтверждение пунктуальности и порядочности фирмы-застройщика. Для этого как минимум следует прописать все этапы и сроки строительства и ответственность за их несоблюдение, а также своевременное оформление в собственность застройщика возводимого объекта, поскольку без этого он не сможет заключить с покупателем окончательную сделку купли-продажи (ведь не являясь собственником, он не может распоряжаться этим имуществом).

Теперь, что касается векселей. В принципе, вексель - это долговое обязательство, по которому векселедержатель (собственник векселя, то есть лицо, купившее вексель) имеет право погасить его по истечению указанного в нем срока с получением процента.

Собственно, вексель, приобретаемый для покупки жилья, как и любой вексель, может участвовать в обороте фондового рынка, являясь вполне котируемой ценной бумагой. Принцип вексельного обращения при строительстве жилого здания следующий. Застройщик (или группа застройщиков) выпускает векселя (долговые обязательства, фактически расписку в получении денег на определенный срок) и продает их, ориентировочно приравнивая стоимость одного векселя, предположим к стоимости одного квадратного метра жилья или к 20, 30, 50 кв. м и более. Но в любом случае вексель отражает денежную сумму, а не количество "квадратов". Покупатель векселя (векселедержатель) может по истечении срока векселя (он соответствует окончанию срока строительства дома) обменять вексель на деньги (заработав на проценте или на повышения курса этой ценной бумаге, если такие векселя играют на бирже) или расплатиться ими за свое жилье. Поскольку стоимость жилья в последнее время постоянно растет, то ценность векселя увеличивается и приносит доход своему владельцу.

Если человек приобретает вексель для покупки жилья, он, как правило, заключает с застройщиком договор предварительной купли-продажи о котором мы говорили выше. Теоретически можно заключить и договор долевого участия, но на практике такое практически не встречается. Вообще, вексельную форму взаимоотношений логичнее использовать на открытом рынке, как ценную бумагу, а не долговую расписку при коллективном финансировании застройщика, предлагающего свои услуги в виде строителя жилой недвижимости. В любом случае, при вексельной форме оплаты недвижимости покупателю все равно необходимо учитывать все пункты договора долевого участия и плюс к этому владеть информацией о вексельном праве и взаимоотношениях векселедержателя и эмитента этой ценной бумаги.

Жилищные сертификаты - тоже, как и векселя, являются ценными бумагами. По своей сути - это облигации. Выпуск облигации подразумевает раскрытие финансовой информации об эмитенте, то есть о застройщике. Скажем прямо, на сегодняшний день, застройщики не заинтересованы в полной прозрачности своих финансовых потоков, поэтому жилищные сертификаты все реже встречаются в обороте. Кроме того, для выпуска жилищных сертификатов необходимо предоставлять финансовые гарантии, которыми могут выступать имеющаяся в собственности недвижимость (земля), строительная техника либо производственные предприятия. Не каждый застройщик готов ставить под удар свое имущество.

Выпуск сертификата (облигации) прост сам по себе. Как правило, одна облигация соответствует стоимости 1 кв. м жилья на момент ее приобретения. Чтобы приобрести квартиру, скажем 65 кв. м, нужно накопить 65 сертификатов (не обязательно приобретать их одновременно). За время строительства дома стоимость сертификата может возрасти, поэтому есть возможность, поменять сертификаты на деньги по новому курсу (но тогда теряется возможность приобрести жилье по этим сертификатам).

Как правило, обмен сертификатов на жилье происходит по завершению строительства, поэтому будущий собственник может посмотреть свою квартиру, удостовериться в ее качестве перед заключением сделки. Фактически покупатель расплачивается сертификатами, как деньгами, проводя с застройщиком сделку купли-продажи.

Переуступка требования (цессия) предполагает получение покупателем права стать кредитором застройщика и по окончании строительства дома получить в качестве погашения долга жилье в этом доме. Суть в том, что изначальный кредитор переуступает свое требование будущему покупателю квартиры. В практике цессия встречается нечасто, правовая основа для ее проведения регламентирована в ст. 382-390 Гражданского кодекса РФ.

Помимо перечисленных способов приобретения жилья на стадии строительства существуют и варианты со вступлением в так называемый кооператив. На сегодняшний день известно три вида кооперативов, позволяющих его членам приобретать жилье. Но об этом мы поговорим в следующей статье.

Алексей Трембицкий Личные Деньги
Статья о недвижимости получена: IRN.RU