Сколько стоит метр столичного жилья "по справедливости"?

Ценовое затишье на рынке московской недвижимости вдохновило специалистов из иных сфер бизнеса на собственные аналитические изыскания. Специалисты "Росгосстраха" пришли к следующему выводу: "равновесной и справедливой" ценой за квадратный метр московской квартиры нужно считать 3 тысячи долларов, что на 40% ниже той, что есть сейчас. Только по такой цене спрос будет адекватен предложению, и "зависшие" сегодня на рынке квартиры начнут продаваться.

Этот прогноз радикально расходится с оценками профессиональных аналитиков рынка недвижимости, которые прогнозируют в худшем случае продолжение стагнации, а скорее всего рост на 10-15% выше инфляции по итогам 2007 года. Однако их единодушие кажется подозрительным не только обычным гражданам, обвиняющим этих экспертов в сговоре с риэлторами и строителями, но и, как выясняется, специалистам из других отраслей.

 

 

Исходя из этого, можно попробовать закрыть глаза на то, что, как утверждают аналитики рынка недвижимости, спрос уже адекватен предложению - потому-то и цена стоит четыре месяца. В приватных разговорах с риэлторами звучат настроения, близкие к панике: спрос мал, по объявлениям звонят редко, все хотят продавать, а не покупать. Но остается вопрос: откуда взялись 3 тысячи долларов?

- В ходе опросов семей, которые хотят купить квартиру, мы выяснили, что они готовы откладывать на покупку квартиры не более 30% бюджета на протяжении максимум 6 лет,- рассказал "Известиям" руководитель аналитической группы "Росгосстраха" Алексей Зубец. - Те, кто не собирается копить деньги, а берет ипотечный кредит, не в счет. Их слишком мало, и большинство из них делают это в инвестиционных целях. Об этом свидетельствуют оценки банкиров, которые говорят, что ипотека перестала развиваться. Во-вторых, мы учли, что львиная доля сделок на рынке носит альтернативный характер, то есть по сути денежные вложения нужны не на целую квартиру, а на квартиру большей площади. Поэтому в расчет брали площадь 30 кв. метров. Дальше. Москва ежегодно строит 4.5-4.8 млн. кв. метров нового жилья. Сопоставив все эти данные с объемом предложения, мы пришли к выводу, что баланс будет достигнут при цене $3000, а по $4200 предложение останется неудовлетворенным.

Если эта логика имеет право на существование, то где-нибудь через год она оправдается. Но на этом рынке работают и другие законы. Например, такой. Квартиры - не хлеб. Если переоцененные батоны не разберут в течение суток, они станут вторсырьем или сгниют. Поэтому пекарь вынужден немедленно сбрасывать цену. Для продавца недвижимости "немедленно" измеряется месяцами, а для кого-то годами. И большая часть из них постарается набраться терпения. (Конечно, если не случится чего-нибудь вроде дефолта, когда началась безработица, зарплаты упали в разы и квартиры подешевели довольно быстро, поскольку у продавцов возникла острая нужда в деньгах.)

Еще один закон. Поскольку, как правильно было сказано, большинство сделок альтернативные, покупатели также не заинтересованы в падении. В таких сделках покупатель и продавец по сути одно лицо. Это лицо заинтересовано в стабильности, когда, продав старую квартиру, он должен быть уверен, что заплатит за новую столько, сколько планировал. Можно предположить, что на рынок выйдет армия покупателей с "живыми" деньгами, а у продавцов вдруг исчезнет необходимость в покупке новой недвижимости, и им будут нужны только деньги. Тогда на 3 тысячах они сойдутся.

Наконец, московский рынок недвижимости в силу неразвитости других инвестиционных механизмов в нашей стране затягивает к себе мощные финансовые потоки. Они образуются из-за удачной внешнеэкономической конъюнктуры. И в ближайшее время ничто не указывает на серьезные изменения в худшую сторону.

Но на не очень серьезные изменения все-таки кое-что указывает. А именно: пресловутый низкий спрос. Он резко упал в ноябре, и тут же резко встали цены. Если спрос не начнет расти, цены действительно могут измениться - "с незначительной корректировкой в сторону понижения", как выражаются "ангажированные аналитики". Может, это и несправедливо, зато мотивированно.

Юлия Игнатьева Финансовые известия
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...