Тема: Обмен, мена или альтернатива?

С каждым годом на вторичном рынке недвижимости появляются новые возможности приобретения и отчуждения квартир. Но не всегда новое – это нечто совершенно незнакомое. Чаще всего новое – это хорошо модифицированное старое. Вот и обмен с меной плавно перетекли в альтернативную покупку-продажу. Так это звучит на профессиональном языке риэлторов.

 

 

А что это такое по сути своей? Давайте разберемся.

Обмен или мена? Есть разница!

Эти два почти одинаковых слова таят в себе много различий, не зная которых, вы лишаете себя выбора. Дело в том, что именно в их различии и содержится многообразие вариантов приобретения-отчуждения жилья. Не буду вас держать в неизвестности. Вот эти различия:

– обмен – это когда обе или одна из сторон являются не собственниками своего жилища, а его нанимателями. То есть, по сути, это обмен ордерами между нанимателями. Оформляется сделка в органе местного самоуправления. Более точное определение данной процедуры, а также ее правовое регулирование вы можете найти и самостоятельно изучить в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и в «Жилищном кодексе РФ»;

– мена – это сделка, где обе стороны являются собственниками своего жилища. Оформляется договором мены, который подлежит обязательной государственной регистрации. В основном регулируется Гражданским кодексом РФ.

А вот и варианты, из которых вы всегда можете выбрать наиболее удобный для вашей ситуации:

1) обмен приватизированной квартиры (или квартиры, полученной ранее по любой из гражданско-правовых сделок: купля-продажа, дарение, наследство, рента, мена) на неприватизированную – «смешанный» обмен;

2) обмен двух неприватизированных квартир – «чистый» обмен;

3) мена приватизированных квартир (или квартир, полученных ранее по любой из гражданско-правовых сделок: купля-продажа, дарение, наследство, рента, мена) – «чистая» мена.

Три варианта… Какой из них ваш?

У каждого из трех вариантов, безусловно, есть свои особенности. Самый непростой из них – это «смешанный» обмен, так как в такой сделке участие принимают квартиры с двумя разными правовыми статусами: одна – муниципальная, другая – в собственности у физического лица. В результате «смешанного» обмена бывший наниматель неприватизированной квартиры становится собственником уже приватизированной квартиры (либо квартиры, полученной ранее по любой из гражданско-правовых сделок), а бывший собственник, наоборот, становится нанимателем.

Помимо сложности при оформлении такой сделки, вторым недостатком «смешанного» обмена является то, что новый наниматель муниципальной квартиры не сможет ее приватизировать, если однажды уже использовал свое право на бесплатную приватизацию. Впрочем, если вы не желаете приватизировать полученную по обмену квартиру, либо проживающие совместно с вами члены семьи не использовали ранее свое право на бесплатную приватизацию – то второй недостаток вам не помеха.

Процедура «чистого» обмена муниципальных (или неприватизированных) квартир теоретически выглядит проще, чем вышеописанный «смешанный» обмен, но на практике вы этого можете и не почувствовать. И вот почему. Ваша задача – собрать пакет документов и написать заявление в Мосжилсервис. Это просто? Судите сами. Во-первых, заявление должно быть заверено в жилищно-эксплутационной организации по месту нахождения обмениваемой площади, а во-вторых, подписано всеми совместно проживающими совершеннолетними членами семьи, включая и временно отсутствующих. Из практики известно, что как раз на таком согласии членов семьи спотыкается, а иногда и останавливается весь процесс обмена, т.к. если согласие не достигнуто, то любой из них вправе требовать в судебном порядке обмена «наоборот» (когда вы возвращаетесь в свою прежнюю квартиру и оплачиваете все расходы и убытки, понесенные другой стороной сделки), либо принудительного обмена новой квартиры на помещения в разных домах или квартирах.

Продолжение статьи, где будут рассмотрены другие особенности «чистого» обмена, а также о «чистой» мене и альтернативе читайте в следующем выпуске «Вашего консультанта». Желаем удачи!

Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...