Выше падать некуда

Прогноз цен на рынке жилья - прежде всего столичного - накануне активного делового сезона вызывает повышенный интерес. Пока эксперты обещают рынку жилой недвижимости "бархатный сезон" с плавным подъемом цен до конца года. Впрочем, к значениям начала года цены вернуться не успеют.

Cтагнация на московском рынке жилья длится уже примерно семь месяцев. Причина проста: в 2006 году цены на жилье в среднем выросли на 74%, а в отдельных сегментах даже удвоились.

 

 

Профессиональные участники рынка год назад с ужасом задавали друг другу вопрос: что же дальше? А в подтексте читалось: когда, думаешь, обвалится? Очевидный перебор обернулся периодом стагнации, которая в переводе на обывательский язык означает окончание роста, а по кое-каким квартирам и снижение цен.

«После достижения максимума к концу 2006 года цены на жилье в Москве в течение 2007 года корректируются вниз, - рассказала "Газете" куратор проектов по оценке недвижимости АКГ «ФинЭкспертиза» Галина Гурова. - Формальная статистика дает 3-5-процентное снижение цен с начала года, но неявная коррекция доходит до 10-20%». Говоря о неявной коррекции, Гурова имеет в виду реальные цены сделок. «Начиная с весны текущего года цены на обычные квартиры из месяца в месяц показывали минус», - подтвердил «Газете» директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор» Вадим Мартыненко. При этом специалист уточнил, что имеет в виду подавляющую массу панельного жилья экономкласса в Бутово, Жулебино, Митино и прочих комплексно застроенных местах. А таких объектов на рынке - около 70-75% от всего объема. По его словам, с рынка столичного жилья, сняв сливки, ушли частные инвесторы, исполняющие роль, аналогичную роли "быков" (то есть играющих на повышение) на фондовом рынке. Их деньги утекли за МКАД, в Подмосковье и даже дальше, уточняет глава «Рескора» Сергей Лупашко.

Маленькое чудо
Однако буквально на прошлой неделе наметился просвет в облаках безнадежности: индикатор стоимости квадратного метра жилья в столице зафиксировал небольшой рост. Некоторые риэлторы начали трактовать это как оздоровление рынка. «Я испытываю самые радужные чувства относительно общей ситуации на рынке», - заявил "Газете" Сергей Лупашко. По его мнению, здоровый рост выражается в ежемесячной прибавке в 1-1,5%. Большинство из опрошенных "Газетой" специалистов поддержали коллегу: рынок уверенно стремится к равновесному состоянию, под которым понимается баланс между спросом и предложением, считают они.

Определенным подспорьем позитивным чувствам послужило и обнародованное вчера исследование «Росгосстраха». Как заявил руководитель центра стратегического анализа этой компании Алексей Зубец, число россиян со сверхдоходами увеличилось за последние два года вдвое. Изучая потребительский спрос, эксперт удовлетворенно отметил, что число людей, которые могут купить квартиру или приобрести новый дом, за последние два года увеличилось с 0,8 до 1,7% из числа опрошенных. Еще больше, замечает он, стало людей, которые могут купить машину, но не квартиру: 6,9% опрошенных против 4,3% два года назад.

Куда ж нам плыть?
Впрочем, эта статистика - палка о двух концах. Эти же цифры гендиректор RWAY Александр Крапин, слывущий последовательным сторонником сценария снижения цен, оценил в пользу своей позиции. "Платежеспособные граждане отсечены от участия в рыночных операциях. Этот факт как раз и подтверждает бум на потребительском рынке. Ведь очередь на некоторые иномарки в Москве превышает год, - рассуждает он. - А покупатели автомобилей - это как раз и есть несостоявшиеся покупатели квартир". По его мнению, нас ждет продолжение снижения цен до второго квартала следующего года. Расчеты специалистов RWAY показывают, что значение справедливой цены для столицы находится в интервале $1,564-3,128 тысячи за квадратный метр, но больше тяготеет к нижней границе этого интервала и, скорее всего, составляет величину меньше $2 тысяч за квадратный метр.

Однако есть и объективные факторы повышения цен. Например, увеличение сделок с использованием ипотеки: по некоторым оценкам, кредит под залог объектов недвижимости используют уже почти 40% покупателей жилья в Москве. «Уже начиная с сентября прошлого года домохозяйство с ежегодным доходом $6 тысяч по критериям ипотечных банкиров не могло претендовать на ипотечный кредит», - возражает на это Крапин. Да и тот же "Росгосстрах" в предыдущем обзоре в феврале этого года отмечал, что доходы потенциальных покупателей растут медленнее, чем цены на жилье. Из-за этого, прогнозировал "Росгосстрах", нынешняя стагнация может перерасти в масштабное снижение цен, в результате которого к 2009 году цена квадратного метра типового жилья в Москве опустится с нынешних $4,2 тысяч до $3 тысяч, а в Подмосковье составит в среднем $2,4 тысячи.

Однако теперь большинство экспертов сходятся во мнении, что цены нащупали дно. Консенсус-прогноз опрошенных "Газетой" аналитиков таков: при снижении цен с начала периода стагнации на 20% до конца текущего года может наблюдаться некоторый рост. Однако он сможет отыграть не более 5% к текущем ценам. Дополнительный толчок для роста цен эксперты ожидают с раздачей бонусов в компаниях по итогам работы за год. Но это счастливое событие случится не ранее февраля следующего года.

Впрочем, надо признать, что свои прогнозы эксперты делают со множеством оговорок, главная из которых - "более определенно я смогу ответить осенью". Этому есть причины. Во-первых, все ждут, чем закончится обвал на рынке ипотечного кредитования в США: пик невыплат по кредитам там должен прийтись именно на осень. Во-вторых, столичные и федеральные власти уже начали делать предвыборные шаги, в том числе в области жилья. И на рынок они могут подействовать самым противоречивым, но, несомненно, сильным образом.

Изменение цен на вторичном рынке жилья в Москве с начала периода снижения цен (конец сентября 2006-го) по 20 августа 2007-го

	Средняя цена за кв. м	Прирост, %	Бизнес-класс и элита	Прирост, %	Эконом-класс	Прирост, %
	$/кв. м		$/кв. м		$/кв. м
В среднем по городу	5264	-2,1	6409	0,5	4121	-1,6
ЦАО	8111	5,4	8414	6,1	5615	2,3
САО	4750	0,5	5321	3,0	3988	-3,5
СВАО	4292	0,7	4698	5,9	4051	-3,0
ВАО	4045	-2,0	4345	-0,4	3797	-3,8
ЮВАО	3695	-3,3	3832	-1,8	3645	-4,0
ЮАО	4015	-2,5	4412	-2,6	3868	-2,7
ЮЗАО	4966	0,8	5869	0,8	4427	-0,6
ЗАО	5903	-0,6	6790	2,6	4557	-1,5
СЗАО	4304	-4,6	4636	-6,9	4005	-3,1
Зеленоград	3010	0,0	3405	9,6	2899	-3,3

Источник: RWAY

Росстрой сбивает цены
В течение месяца правительство России может принять решение об отмене ввозных пошлин на цемент, сообщил вчера в Санкт-Петербурге глава Росстроя Сергей Круглик. Необходимость такого шага он объясняет постоянным повышением цен на цемент, что, в свою очередь, становится аргументом строителей для повышения цен на жилье. А после отмены ввозных пошлин можно экспортировать цемент, например, из Швеции, объяснил глава Росстроя, где цены на него ниже. "Можно спокойно открыть границы как для восточного рынка, так и для западного, - цитирует Сергея Круглика "Интерфакс". - Это единственное решение. Как только пошлины будут отменены, то и цена на цемент начнет падать. Мы уже полгода назад штрафовали наших цементников, но это ни к чему не привело, несмотря на то что мощности у всех постоянно увеличиваются".
Столичная земля богатым не достанется

Земля, находящаяся в собственности города, может быть выделена только под городской заказ, заявил на вчерашнем заседании столичного правительства мэр Москвы Юрий Лужков. "Никаких инвестиционных проектов на городской земле, - дал градоначальник наказ своим подчиненным. - Примите это как непреложный закон". Причем данное решение может стать законом и в буквальном смысле. "Может, имеет смысл внести его в Мосгордуму", - рассуждал вчера Лужков.

Решение мэра может дорого обойтись рынку коммерческой недвижимости. Дорого тоже в буквальном смысле этого слова: ведь запрет на выделение городских участков означает, что строить дома бизнес-класса и элитные можно только там, где это решили (если вообще решили) городские власти. Ведь в их руках находится большая часть городской земли. Причем пригодной под жилую застройку: федеральной власти принадлежит в основном земля под предприятиями федерального значения, Минобороны - земля под военными объектами. Понятно, что Юрий Лужков пытается таким образом решить проблему нехватки земли для строительства социального жилья, однако данное решение приведет к тому, что цены на коммерческое жилье взлетят вверх.

Владислав Долгов Газета
Статья о недвижимости получена: IRN.RU