Вложения в идею: "Но деньги вперед!"

Артем ПАЦЕВ, заместитель начальника юридического управления Группы компаний КРТ

При правильном применении норм закона и при условии необходимой осмотрительности гражданина, намеревающегося заключить инвестиционный договор, все закончится к обоюдной выгоде: фирма-застройщик получит прибыль, а гражданин - желанную квартиру. Гражданам стоит обратить внимание на основные моменты, касающиеся порядка заключения и исполнения сторонами такого договора, чтобы не оказаться обманутыми.

В соответствии с Конституцией России, все граждане имеют право на жилище. Закон "Об основах федеральной жилищной политики" раскрывает это положение, указывая на то, что данное право обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади.

Граждане приобретают право частной собственности на жилье путем приватизации, купли-продажи, мены, дарения, исполнения договора ренты, наследования, жилищного строительства (в том числе товариществами индивидуальных застройщиков), участия в жилищно-строительных кооперативах и по другим законным основаниям.

 

 

В числе таких "других законных оснований" особняком стоит прямо не предусмотренный действующим Гражданским Кодексом (ГК) так называемый инвестиционный договор, заключаемый гражданином с фирмами-застройщиками. Застройщиками, согласно определению того же закона "Об основах федеральной жилищной политики", является физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (в том числе с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него) для собственного проживания, предоставления в наем, аренду или для продажи.
Такого рода договоры именуются различными фирмами по-разному (договор инвестирования; подряда; долевого участия в строительстве; совместной деятельности; уступки права инвестирования и т.д.) однако все они - как предусмотренные, так и не предусмотренные прямо действующим Гражданским Кодексом (ГК) - имеют право на существование, если в них не содержится каких-либо условий, прямо противоречащих закону.

ЛУЧШЕ ОДИН РАЗ УВИДЕТЬ
В самом общем приближении суть инвестиционного договора заключается в следующем. Гражданин включается в уже начатый застройщиком процесс строительства путем внесения своих денежных средств (т.е. частичного финансирования ведущегося строительства), а застройщик по окончании строительства выделяет гражданину квартиру, площадь которой примерно соответствует объему денежных средств, внесенных гражданином.
Начало застройщиком процесса строительства - это вовсе не обязательно начало непосредственно самих строительных работ. Участие гражданина, так же, как и любого другого лица (например, организации) в строительстве жилого дома может начаться раньше - еще на стадии проектирования здания и согласования всех необходимых для строительства документов. Безусловно, риск незавершения строительства (и неполучения гражданином желаемого результата - квартиры) существенно возрастает, так как неизвестно, получит ли застройщик разрешение на строительство от компетентного государственного органа и начнется ли процесс строительства вообще. Поэтому подавляющее большинство граждан решаются подписывать инвестиционные договоры только после того, как смогли убедиться, что строительные работы начались: строительная площадка обнесена ограждением, идут работы по устройству котлована, и т.д.
Однако в печати то и дело мелькают сообщения о том, что правоохранительными органами пресечена деятельность очередной группы мошенников, которые, собирая деньги с людей, "уступали" им права инвесторов в отношении здания, строящегося в прекрасном экологически чистом районе. На поверку же оказывалось, что земельный участок, на котором мошенники рисовали красивый проект нового жилого дома, уже занят, например, небольшим озером или прудом, поэтому ни о каком строительстве и речи идти не может. Это означает, что заключению договора должна предшествовать ваша личная инспекция состояния участка застройки. Скажем, в офисе фирмы-застройщика вам могут сказать, что дом стоит "в тихом уютном уголке", подтверждая это указанием его на карте Москвы, где целый административный округ будет занимать пространство не более буквы "О". Но, приехав на место, вы можете обнаружить стройплощадку, окруженную складскими территориями и дымящими трубами какого-нибудь завода железобетонных изделий...То есть даже если строительные работы еще не начались, ваша экскурсия на объект не будет лишней.

СПРАВКА ДЛЯ ИНСПЕКЦИИ
Обязательно обратите внимание на то, каким образом у фирмы-застройщика оформлены земельные отношения. Дело в том, что строительство на земельном участке, специально не отведенном для этих целей, является самовольным. Стало быть, право собственности на постройку (даже если она каким-то непостижимым образом будет завершена) у застройщика - а в конечном счете, и у гражданина, являющегося соинвестором, - не возникнет. Кроме того, самовольное занятие земельного участка, например, выразившееся только лишь в форме ограждения его забором без начала строительных работ - уже само по себе является правонарушением и сразу повлечет негативную реакцию со стороны контролирующих государственных и муниципальных органов, вплоть до привлечения виновных лиц к уголовной ответственности.
В Москве строительство объектов жилой коммерческой недвижимости возможно, если земельный участок предоставлен застройщику в аренду (как правило, в краткосрочную аренду на период строительства объекта, либо в долгосрочную аренду в связи с выкупом права аренды), либо находится у застройщика в собственности. Последний случай для Москвы еще очень редкий, поэтому рассматривать его подробно не имеет смысла. Скажем лишь, что подтверждением наличия права собственности является свидетельство о государственной регистрации такого права, выданное органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним - в Москве это Мосрегистрация, в Московской области - Московская областная регистрационная палата. Кроме того, земельный участок должен быть предназначен для последующей застройки.
Подтверждением наличия арендных отношений является заключенный застройщиком с собственником земли (чаще всего на территории Москвы - это Правительство Москвы в лице Московского земельного комитета) договор аренды соответствующего земельного участка. По правилу, установленному Земельным Кодексом (ЗК), такой договор подлежит обязательной государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. Учитывая, что строительство жилого дома занимает в среднем около полутора-двух лет, можно с достаточной долей уверенности сказать о том, что договор аренды для строительства жилого дома должен пройти государственную регистрацию и иметь соответствующий штамп.
Если говорить о документах, разрешающих сам процесс проведения строительных работ (наличие утвержденного стройгенплана, разрешения инспекции государственного архитектурно-строительного надзора на строительство, ордера административно-технической инспекции на производство конкретных работ и т.д.), то надо сказать следующее. В Москве фактически невозможно проведение работ без соответствующих разрешений, так как процесс строительства подвергается порой ежедневному контролю со стороны всевозможных инспекций. Таким образом, если стройка уже ведется на протяжении определенного периода времени, и вы видели ее своими глазами, то можно говорить о том, что соответствующие разрешения застройщиком получены.

В РАМКАХ ПРАВ
Теперь от условий начала строительства перейдем к рассмотрению условий самого инвестиционного процесса. В первую очередь необходимо понять, каким образом процесс строительства начался - то есть кто из первоначальных участников процесса строительства обладает правами, а кто - обязанностями. Это очень важно, так как последующая "распродажа" застройщиками прав на соучастие в инвестиционном процессе должна вестись строго в рамках тех прав, которые они сами получили в начале строительства. Как правило, инвестиционный контракт первоначально заключается фирмой-застройщиком с соответствующей администрацией (района, города и т.д.) на следующих условиях: администрация предоставляет инвестору право строить дом на выделяемом ему земельном участке и принимает на себя обязанности по содействию инвестору при проведении им работ. А инвестор выполняет строительные работы (за счет собственных или привлекаемых средств). Стороны сразу договариваются о базовых принципах раздела квартир во вновь построенном доме, например, в соотношении 50 на 50 процентов. Такое соотношение может быть изменено в зависимости от вклада той или иной стороны, от условий строительства, количества квартир в доме и т.д.
После начала строительства стороны контракта подписывают приложение к нему - протокол распределения квартир. Несмотря на то, что квартир еще не существует в природе, строительство дома ведется по определенному проекту, в котором все они уже учтены. Соответственно, после подписания протокола определенная квартира "закрепляется" за застройщиком, и с этого момента ему принадлежит право требовать оформления квартиры в свою собственность по окончании строительства. Следовательно, он вправе распоряжаться этим правом: уступить, обменять, продать его по цене, определяемой им самим. Он вправе продать как право требования в отношении всех будущих квартир в целом (конечно, тех, которые входят в его долю, определяемую протоколом распределения квартир), так и право в отношении каждой конкретной квартиры.
Зачастую фирма-застройщик, занимающаяся именно строительством, не желает самостоятельно организовывать продажу таких прав "в розницу", поэтому она уступает свои права в отношении всех "своих" будущих квартир какой-либо другой компании, и уже последняя занимается заключением инвестиционных договоров с гражданами в отношении конкретных квартир.

ПРОЯВИТЕ БДИТЕЛЬНОСТЬ
Безусловно, в инвестиционном договоре следует обратить внимание на то, кто и в какие сроки обязуется обеспечить оформление права собственности гражданина на оплаченную им квартиру. Особо следует остановиться на сроках. Дело в том, что расхожей фразой в подобных договорах стало примерно следующее: "Фирма обязуется оформить право собственности Гражданина на Квартиру в течение стольких-то дней с даты завершения строительства дома". Вроде бы все хорошо, но вот если задаться целью найти в договоре дату, к которой фирма обязуется завершить строительство дома, то мы в большинстве случаев вынуждены будем констатировать, что такой даты в договоре нет, либо она "плавающая", ориентировочная и т.д. Да и не совсем понятно, что застройщик имеет в виду под "датой завершения строительства дома" - дату подписания акта Приемочной комиссией? дату утверждения этого акта органом государственной власти? дату окончательного устранения недоделок, выявленных в ходе работы Приемочной комиссии, либо еще какую-то? Соответственно, получается, что и срок оформления собственности на квартиру тоже будет ориентировочным. А гражданин, рассчитывая при заключении договора получить готовую квартиру к определенному сроку, сильно просчитается.
Кстати, что касается оформления права собственности на квартиру: в договоре должно быть четко указано, кто и в каком объеме несет расходы по государственной регистрации права собственности. Некоторые фирмы (как застройщики, так и риэлторы) иногда прибегают также к довольно дорогим услугам нотариусов, однако, по большому счету, сейчас в этом нет практической необходимости: нотариальное заверение "инвестиционных договоров", а также договоров, направленных на отчуждение жилья, не является обязательным условием для последующей государственной регистрации права собственности.
Гражданам необходимо обращать внимание и на те положения заключаемого договора, которые касаются состояния квартиры, в котором она должна будет передаваться от застройщика (элементы отделки, установленная сантехника, межкомнатные перегородки и двери, батареи отопления, оконная фурнитура и т.п.). Если данные положения четко не оговорены, то в будущем могут возникнуть неприятные ситуации, когда от граждан потребуют доплаты за факт установки в квартире, к примеру, ванны - хотя ванна, установленная застройщиком, совершенно гражданину не нужна.
Неясность в вопросе наличия межкомнатных перегородок может повлечь и более серьезные последствия: например, если перегородки были отражены в проектном плане квартиры, но оказались не установленными, то по результатам обмера квартиры органами технической инвентаризации ее площадь окажется больше планируемой как минимум на метр-два, и гражданину придется доплатить соответствующую сумму. В таком случае (даже несмотря на то, что вы собрались при выполнении отделочных работ перепланировать всю квартиру и снести все запроектированные застройщиком перегородки) лучше потребовать от застройщика выполнить условия договора и установить перегородки любого качества, а уже затем провести обмер площади квартиры - дешевле выйдет.
Стоит обратить внимание на то, как в договоре предусмотрены последствия его расторжения - кто, в какие сроки, в каком эквиваленте (по какому курсу и т.п.) возвратит гражданину ранее уплаченные им денежные средства. Дело в том, что взыскиваемые с застройщика в пользу гражданина денежные суммы не отнесены к объектам индексации, поэтому в случае, например, резкого падения курса рубля по отношению к валюте, упомянутой в заключенном договоре, вернут именно рублевую сумму без каких-либо увеличений. Чтобы этого не произошло, в договоре стоит указать, что возвращаемая фирмой сумма должна быть исчислена в том же валютном эквиваленте, что и при внесении гражданином денежных средств. Так гражданин, по крайней мере, будет застрахован от колебаний валютного рынка и потерь на обменных операциях.

ЗВЕНЬЕВЫЕ
Гражданину необходимо очень четко представлять себе всю цепочку отношений, которые опосредуют его право на оформление в будущем оплаченной квартиры в собственность. Конечно, необходимо потребовать все документы - инвестиционный контракт со всеми приложениями и дополнительными соглашениями, договоры уступки прав и т.д. - в заверенных копиях, чтобы спокойно и обстоятельно проанализировать ситуацию.
Не секрет, что чем больше в любой системе каких-то составляющих элементов, тем менее устойчива сама система. Так и в инвестиционном процессе: чем больше фирм и фирмочек участвует в цепочке передачи "инвестиционных прав", ведущей от первоначального застройщика к конкретному гражданину, тем больше вероятность "пробуксовки" на каком-либо этапе. Например, кто-либо из цепочки обанкротился, кто-то другой в результате технической ошибки (или умышленно) уступит право требования в отношении одной квартиры сразу двум или трем лицам и так далее. Во избежание подобных ситуаций распоряжением мэра Москвы от 28 ноября 1997 года было установлено, что все инвестиционные договоры и последующие договоры о привлечении финансовых средств граждан и организаций подлежат учетной регистрации в Департаменте муниципального жилья. Однако в настоящее время требования этого распоряжения фактически не исполняются. Но крупные застройщики, дорожащие своей репутацией на рынке жилищного строительства, ведут собственные учетные реестры и обязывают всех "перепродавцов" вносить соответствующие изменения в этот реестр.
Таким образом, гражданам необходимо иметь полное и четкое представление обо всех правах и обязанностях всех лиц, участвующих в "инвестиционной" цепочке. Представители риэлторских компаний не очень любят подобные вопросы, так как это, во-первых, связано с их дополнительными трудовыми затратами (копирование и заверение объемных договоров, объяснение некоторых положений и т.п.). Во-вторых, выдает в потенциальном приобретателе квартиры человека, намеренного (либо самостоятельно, либо с помощью специалиста) до конца разобраться во всем, и в том числе в своих взаимоотношениях с риэлторской компанией, заключающей договор. Все риэлторы отрицают наличие у них нескольких вариантов договоров ("для всех клиентов" и "для более взыскательных"), однако опыт оказания автором помощи гражданам при заключении подобных договоров (причем с довольно известными и крупными компаниями) свидетельствует об обратном.
Застройщики либо иные фирмы, которые "уступают" гражданину "инвестиционное право", очень подробно и четко оговаривают в документе порядок и сроки внесения гражданином денежных средств, устанавливая серьезные штрафные санкции за малейшее отступление от положений договора. В то же время встречные обязанности по отношению к гражданину зачастую указаны не столь четко и последовательно, и некоторые положения договора содержат слова не конкретного, а общего характера.

ПОТРЕБИТЕЛЮ ГАРАНТИЙ БОЛЬШЕ
Следует помнить, что договоры, заключаемые с целью приобретения гражданами в будущем жилья (как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими нормативными актами), согласно сложившейся судебной практике, регулируются законом "О защите прав потребителей". Как указал Верховный Суд РФ, обобщая практику рассмотрения судами дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, этот закон предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному договору, чем Гражданский Кодекс, ограничивающий права граждан рамками договора.
Таким образом, часто используемые в инвестиционных договорах фразы типа "Настоящий договор регулируется законом "Об инвестиционной деятельности" и законом "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", судами не рассматриваются как обязательные. Суды, как правило, разрешая возникающие споры, исходят из содержания договоров, т.е. совокупности прав и обязанностей сторон, а не из наименований договоров и каких-то "слов-указателей" в тексте самого документа. Главное - доказать, что гражданин в данном случае являлся потребителем по смыслу закона - то есть он намеревался приобрести данную квартиру исключительно для личных, семейных, бытовых нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.
Даже в том случае, когда право на получение в собственность квартиры возникло в результате заключения договора между двумя организациями (т.е. ситуация регулировалась ГК), а впоследствии одна из организаций уступила такое право гражданину, то к этому договору (с момента "появления" в нем гражданина) должны применяться правила Закона "О защите прав потребителей".
Сам факт того, что договор между гражданином и застройщиком (либо другой фирмой, "уступающей" права в отношении будущей квартиры) регулируется законодательством о защите прав потребителей, несет в себе огромное количество плюсов для гражданина (потребителя). И он призван заставить фирму, "уступающую" право, действовать строго в соответствии с принимаемыми на себя обязательствами и с положениями закона.
К числу таких плюсов для гражданина могут быть отнесены:
- расширенные (по сравнению с ГК) права в случае обнаружения недостатков в приобретенном имуществе;
- жесткие сроки устранения таких недостатков;
- повышенная неустойка за нарушение фирмой своих обязательств перед гражданином;
- право граждан на предоставление им полной и достоверной информации как о фирме-контрагенте, так и о реализуемом товаре, и ответственность фирмы за ее непредоставление;
- штрафная неустойка (более жесткий вид неустойки по сравнению с установленной ГК) за нарушения, допущенные фирмой;
- возможность наложения дополнительной ответственности за отказ от добровольного исполнения требований потребителей;
- возможность для граждан требовать возмещения морального вреда;
- наличие правил о так называемой альтернативной подсудности (выбор суда, рассматривающего спор, осуществляется самим гражданином);
- освобождение граждан от уплаты государственной пошлины при обращении в суд и так далее.
Вряд ли возможно в одной статье рассказать обо всех вариантах подобных "инвестиционных договоров" с участием граждан и тем более обратить внимание на все существующие "подводные камни". Чтобы избежать фатального столкновения с ними, можно порекомендовать в любом случае еще на стадии заключения договора обратиться к услугам хорошего лоцмана - грамотного юриста, который поможет защитить ваши интересы и избежать многих проблем.

Салонъ Недвижимости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...