Возможное и необходимое

Одобряя в 2005 г. закон «О Генеральном плане развития Москвы до 2020 г.», столичные депутаты согласились с главным архитектором города в том, что это «общий документ, в котором невозможно учесть все» (цитата Александра Кузьмина).

Генплан, по которому Москва живет до сих пор, был разработан в 1996 г., еще до дефолта 1998 г. и до бурного развития градостроительства. В его основу легли тогдашние социально-экономические расчеты специалистов, определивших, по каким направлениям должна развиваться столица.

 

 

Как признавались чиновники НИиПИ Генплана, генплан в итоге стал представлять собой некий рамочный документ, в котором отсутствовала обязательная для советских времен пообъектная проработка предстоящего строительства. В качестве одного из приоритетов в нем была определена необходимость «способствовать привлекательности города для архитектурной, инвестиционной и предпринимательской деятельности», а также «обеспечивать многообразие и свободу этой деятельности». Инвесторы услышали призыв властей.

Согласно новому генплану (кстати сказать, он был сделан всего за год в отличие от советских документов, разрабатывавшихся и согласовывавшихся годами) город был разбит на 1800 расчетных кварталов. Для них были утверждены параметры зонирования. Последнее состояло из трех частей: функциональной (определявшей расположение и комбинацию жилых, производственных, природных и т. д. зон), ландшафтной (следившей за соотношением застроенных, озелененных и замощенных территорий внутри каждого квартала) и строительной (регулировавшей допустимую высотность и плотность застройки).

В итоге к 2020 г. в Москве должно было быть изменено функциональное использование 42% территории. Самые большие перемены ожидались в судьбе производственных зон. В результате реорганизации 16 из них должны были исчезнуть с карты города, а 20 — частично сокращены.

Структура нового генплана стала похожей на матрешку. Детализировать общие положения должны были градостроительные планы округов, затем — районов и, наконец, проекты планировок. Градплан в 2000-ном масштабе, позволяющий «разглядеть» в том или ином районе дома, улицы и т. д., — основной документ, по которому должен развиваться район. Но до сих пор только один-единственный округ в Москве — Центральный — имеет детализированные градпланы своих районов, и то всего лишь 10 из 12. В начале ноября их обещают представить на специализированной выставке в «Доме на Брестской». Другим московским районам пока повезло меньше — их градпланы до сих пор в процессе работы, хотя прошли все мыслимые и немыслимые сроки.

Рассчитанные специалистами НИиПИ Генплана социально-экономические показатели (численность населения, число рабочих мест, обеспеченность жильем, объектами инфраструктуры и др.) использовались в качестве подспорья для обоснования проектов градостроительных программ и схем зонирования. Но действительность скорректировала расчеты специалистов.

Нововведением, радовавшим сердца инвесторов, было то, что в рамках расчетных кварталов каждый застройщик стал свободен в своих действиях. Но, разумеется, при условии соблюдения параметров, определенных неконкретным генпланом. Если инвестор-застройщик решал возвести объект, попавший в утвержденный проект планировки, то он смело мог разрабатывать его проект и получать необходимые разрешения. Те же, кто хотел посадить объект (жилой или торговый) в том месте, где проект планировки не был утвержден, до 2004 г. должны были получить от властей градостроительные или эколого-градостроительные обоснования для последующего оформления ИРД.

Вступивший в силу в 2005 г. новый Градкодекс РФ сделал подобные обоснования нелегитимными. Но, как водится, закон обратной силы не имеет. И перекосы в реализации генплана, например бурное строительство жилья и офисов в ущерб транспортной инфраструктуре, детсадам и гостиницам, со временем превратились в серьезнейшую проблему для города.

В 2007 г. московские власти официально заявили о необходимости актуализации генерального плана — срок его действия будет продлен до 2025 г. Прежний генплан, который давал слишком много свободы инвесторам (но ведь Москве нужны были их деньги — оправдываются теперь чиновники), сейчас пересматривается. НИиПИ Генплана работает над созданием картографических схем — чиновники обещают вывесить их в интернете.

По новому генплану, говорит Людмила Ткаченко, замдиректора НИиПИ Генплана, в Москве к 2025 г. должно появиться 95 млн кв. м жилья, т. е. примерно по 5 млн кв. м ежегодно. За счет чего будут сохраняться столь немалые объемы ввода? Ведь в Москве почти не осталось свободных площадок, и это признают не только инвесторы, но и власти.

Застройщиков обеспечат участками, высвобождаемыми в результате реорганизации производственных зон, говорит Ткаченко, отказываясь предоставить цифры, насколько больше по сравнению с прежним генпланом уменьшится их территория. Алексей Введенский, руководитель объединенной пресс-службы стройкомплекса, добавляет, что единственным выходом для всех становится комплексная реконструкция кварталов.

По данным, представленным Ткаченко, к 2025 г. общий снос строений в Москве должен составить 18 млн кв. м, а площадь реконструируемых объектов достигнет 8,6 млн кв. м. Доля изношенного жилого фонда, надеется она, сократится с нынешних 25% до 18%, а объем капитального ремонта увеличится в несколько раз — до 1,5-2 млн кв. м в год.

Ткаченко уточняет, что в планируемые 4,5-5 млн кв. м войдут и объекты, которые московские застройщики будут возводить на территории Московской области (например, на Люберецких полях аэрации, вблизи Домодедова и т. д.). Вообще, считает она, развитие (читай — застройку) столицы нужно рассматривать в неразрывной связи с ее пригородами. «Лесопарковый пояс между Москвой и областью остался только на бумаге», — сетует она.

Проблему озеленения мегаполиса поможет решить соответствующая генеральная схема. Игорь Воскресенский, заместитель председателя Москомархитектуры, в интервью газете «Московская перспектива» пообещал, что «из второстепенной категории зеленое строительство в составе комплекса городского хозяйства переходит в самостоятельную отрасль, направленную на благоустройство и поддержку около 35 000 га существующих зеленых территорий и 1500 га вновь создаваемых».

Доля инвестиционного строительства в Москве будет сокращаться. Если сейчас из 4,5-5 млн кв. м вводимого жилья на социальные нужды идет 1,7 млн кв. м (т. е. примерно треть объема), то уже совсем скоро очередникам, молодым семьям и другим категориям будет выделено 2,2 млн кв. м.

Правительство вновь возвращается к одной из своих любимых тем — доходным домам. «Жилье, которое отдается очередникам, ими сразу приватизируется, а это означает, что у города не создается резервный фонд», — возмущается Ткаченко. Правда, каким образом власти намерены его создавать, пока не ясно. До сих пор не определены и взаимоотношения Москвы как субъекта РФ и одновременно ее столицы и самой Российской Федерации. Да и вообще вопросов больше, чем ответов.

Актуализированный документ — он назван «генпланом необходимости» и новый градостроительный кодекс столицы появятся уже в конце этого года. Даже если допустить, что все всё успеют, возникает закономерный вопрос о качестве ожидаемого продукта.

Наталья Самарина Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU