Вторичый рынок: сложно, но интересно

Все реже и реже встречаются фонарные столбы, оклеенные объявлениями «куплю-продам квартиру». Почему? Или городские власти стали, наконец, следить за выполнением своего запрета самовольно расклеивать листовки, или наши видавшие виды квартиры больше никого не интересуют, и все внимание уделено новостройкам – вон их сколько строят, на любой вкус. Но, с другой стороны, каждая новостройка рано или поздно становится вторичным жильем, а если точнее, то происходит это в тот момент, когда первый собственник решает от нее избавиться. С просьбой рассказать о состоянии и перспективах вторичного рынка жилья в столице мы обратились к президенту компании «Московские огни» Андрею Сабурову.

 

 

«Рынок вторичного жилья перспективен всегда, — говорит Андрей Сабуров. — Всегда есть люди, которым необходимы квартиры, причем необходимы сейчас, немедленно, не через месяц, не через год. Всегда есть люди, которым необходимо как-то изменить свои жилищные условия – продать свою квартиру, на эти деньги купить что-то еще, большей площади, меньшей площади, в зависимости от обстоятельств». А обстоятельства бывают разные — семейные проблемы: выросли дети, им нужна своя жилплощадь, супруги разводятся, делят квартиры, состарились родители – семьи съезжаются. То есть, несмотря на все потрясения, происходящие и на рынке жилья и в стране в целом, рынок вторичного жилья существует и будет существовать всегда. И, по мнению А.Сабурова, он всегда будет достаточно активным. Но совсем не потому что «люди стали жить лучше», что возросло финансовое благополучие, а потому что это нужно, это одна из насущных потребностей.

На вториЧном рынке работать сложнее

Если сравнивать работу риэлтора на вторичном и на первичном рынках жилья, то, конечно, на вторичном работать сложнее. С первичным – все понятно: запустил рекламу, организовал принятие звонков, показ, заключение договоров. Что касается бизнеса на рынке вторичного жилья, то, считает А.Сабуров, он перспективен только в том случае, если сам процесс работы хорошо организован, отлажен до мелочей. Работают на этом рынке в основном профессионалы высокого класса. Для непрофессионалов, не имеющих своей базы, своих наработок, связей этот бизнес становится неинтересным. Есть много других способов зарабатывать деньги, к примеру, розничная торговля, где прибыль больше, а хлопот и ответственности меньше. При работе же на вторичном рынке жилья есть масса аспектов — юридическая экспертиза, предыстория квартиры, проверка чистоты титула, другие подводные камни, известные только специалистам.

Откуда берутся квартиры

Понятно, что для удовлетворения спроса на квартиры агентство должно их постоянно где-то находить. Источников несколько. Гордостью каждого известного агентства недвижимости является количество повторных обращений, обращений по рекомендации тех, кто уже когда-то пользовался услугами именно этого агентства. «Мы считаем этот показатель очень важным, — говорит Андрей Сабуров. — Мы проводим выборочный статистический анализ, откуда приходят звонки. Количество повторных обращений, как ни странно, варьируется в зависимости от разных факторов, в том числе в зависимости от сезона, но в среднем, таких обращений у нас процентов 65-70». Естественно, большую роль играет и реклама. «Хотя отдача от рекламы, особенно «расклейки», сейчас существенно снизилась», — сетует Сабуров. В последнее время агентство выпускает свою газету «Московские огни». Распространяется она на мероприятиях, которые проводит компания, а также адресной рассылкой в определенных районах. «И это дает отдачу, — отмечает Сабуров. — С помощью газеты мы становимся ближе – мы рассказываем о компании и ее сотрудниках, городских новостях. Это очень важно». Еще у «Московских огней» есть свои телепрограммы – «Войди в свой дом» на ТВЦ и программа на канале «Московия». Это еще одна из возможностей заявить о себе.

Отмечает А.Сабуров и несомненную полезность участия в выставках: помимо постоянного места на выставке на Фрунзенской набережной, агентство регулярно участвует в «Недвижимости» в ЦДХ и REALTEX в Манеже. «Мне кажется, что это достаточно эффективная форма работы, — говорит А.Сабуров, — потому что есть прямой контакт агентства и потенциального клиента. Для нас очень важно не просто слышать голос в телефонной трубке, а непосредственно пообщаться с человеком. Чаще, конечно, на выставки приходят за новостройками – берут прайс-листы, интересуются объектами. Но иногда приходят и очень интересные клиенты на вторичный рынок – и покупатели, и продавцы». Еще один из источников появления клиентов – это некоторое подобие корпоративного обслуживания – работа с организациями, с которыми у агентства установились хорошие партнерские отношения, где были проведены успешные сделки для сотрудников, которые понравились и сейчас в агентство обращаются снова.

Очень длинные цепочки

«Цепочки» – это, безусловно, характерная черта вторичного рынка. Правда, больших коммунальных квартир становится все меньше, поэтому сверхдлинные цепочки из шести и более звеньев уходят в прошлое, превращаются в своего рода экзотику. С «экзотикой» в «Московских огнях» тоже работают и знают ее специфику. Определенная же сложность рынка на сегодняшний день связана с тем, что цены растут «как на дрожжах». В последние месяцы зафиксирован рост на целых 3% в месяц. Это, естественно, сильно осложняет работу со «вторичным» жильем. За последнее время увеличилось количество чистых продаж, но в большинстве своем сделки на вторичном рынке – это сделки альтернативные.

«Приведу простой пример, — рассказывает Андрей Сабуров, — человек хочет купить квартиру, которая является «альтернативной». Пока квартира ищется, цены растут, и когда по прошествии, к примеру, месяца квартира найдена, цена на всю цепочку уже на 3% выше». Вот тут-то и необходимы определенное мастерство и квалификация риэлтора. В условиях очень бурно растущего рынка необходимо действовать в высшей степени оперативно — чтобы совместить во времени все этапы сделки – поиск альтернативы и продажу основной квартиры, «застолбить» определенные варианты, быстро их проверить и подготовить сделку. Именно поэтому расселение больших квартир в таких условиях под силу только профессионалам. «Представьте себе многозвенные цепочки, где нужно купить, допустим, пять квартир, из которых каждая вырастает в цене, — рассказывает А.Сабуров. — Плюс к этому существуют определенные, не всегда оправданные требования участников цепочки. Вдобавок на некоторые типы квартир сложился ажиотажный спрос – свободные «однушки» нормальной ценовой категории уходят очень быстро – за 7-10 дней».

РегистрациЯ сделок

Хорошая компания занимается сделкой от начала до конца – от поиска вариантов до передачи квартиры покупателю, а иногда даже помогает в переезде. Одним из важных шагов при сделке является сбор документов и регистрация. «При регистрации необходимо тщательное и скрупулезное изучение документов – до запятых. Надо точно знать все моменты, все типичные описки, из-за чего могут быть возвращены документы. Это чрезвычайно важно. Демон всегда сидит в мелочах», — говорит Андрей Сабуров. В «Московских огнях» процесс подготовки к регистрации доведен до автоматизма. «Мы отвечаем за все, в том числе и за снятие с учета, чтобы наш клиент получил квартиру юридически свободную, правильно оформленную. То есть продавец квартиры передал квартиру, а покупатель принял квартиру в надлежащем состоянии».

Что касается простой письменной формы договоров, то есть договоров без нотариальной регистрации, то, по мнению А.Сабурова, с одной стороны, это определенная экономия на налогах, а с другой, нотариальное подписание договора – это традиция, предусматривающая определенную ответственность нотариуса. Юридически эти вещи равнозначны и агентство работает с обеими формами договоров, но большая часть дел в «Московских огнях» проходит через нотариуса.

Ипотека

Большое будущее, с точки зрения А.Сабурова, есть и у ипотечного кредитования при заключении сделок на вторичном рынке. Тем более, что, несмотря на достаточно высокие кредитные ставки, иногда выплаты по кредитам бывают меньше, чем стоимость аренды квартиры. Это, бесспорно, выгодно и хорошо. Тем более, что постепенно смягчаются неразумные требования, препятствовавшие заключению кредитных договоров. «Раньше, — говорит мой собеседник, — дело доходило до абсурда, – было требование, чтобы продавец квартиры сначала перевел квартиру на покупателя и только после этого покупатель получал ипотечный кредит и платил продавцу». Сейчас этого нет, но осталась масса других препятствий, к примеру, работа опекунских советов, отсутствие резервного фонда для переселения в случае невозможности выплаты кредита. Проблемы и шероховатости есть, но реально ипотека начала действовать, и сделки по ипотеке идут.

Оксана Самборская Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...