Запад как финансовый придаток нашего рынка жилья? Это интересная идея

Дано: один офис в Москве со штатом 50 сотрудников. Требуется: стать одним из лидеров национального ипотечного рынка, потеснив государственных монстров. Зампред правления Собинбанка Игорь Дуда уверен, что это вполне посильная задача. Дело за малым — создать машину, которая будет выдавать ипотечные кредиты, а потом “упаковывать” их в ценные бумаги.

Дуда отвечает за проект с помпезным названием “Русская ипотека”.

 

 

Заниматься им будет стопроцентная “дочка” Собинбанка Русский ипотечный банк (РИБ). Идея в том, чтобы построить частное ипотечное агентство федерального масштаба, которое будет конкурировать с государственным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Ближайшая задача Дуды — к концу года раздать ипотечных кредитов на $500 млн. Задача на более отдаленное будущее — продавать свои продукты во всех городах России с населением больше 100 000 человек. Все это с минимумом затрат и без построения розничной сети.

« Три дня подряд на площади сидел я, поджидая, кто б денег под проценты взял.
Тит Макций Плавт
Ослы »

Аппетит приходит во время еды. В первую тридцатку российских банков по размеру ипотечного портфеля РИБ тоже вошел без гигантских затрат, главным образом за счет правильной бизнес-идеи. РИБ был образован в феврале 2005 г. на базе Сибирского крестьянского банка, который приобрели Собинбанк и владелец группы МИАН Александр Сенаторов. “Сибирский ипотечный банк был куплен строго под ипотечный проект, это банк одного продукта”, — констатирует Дуда, стоявший у истоков ипотечного бизнеса РИБа. За первый год банк выдал ипотечных кредитов на $37 млн, не открыв при этом ни одного офиса продаж. “Идея состояла в том, чтобы обеспечивать кредитование через агентства недвижимости в Москве”, — поясняет Дуда. Первое время главным “подрядчиком” была группа МИАН, риелторы которой рекомендовали своим клиентам ипотеку РИБа. К 2006 г. список риелторов-партнеров разросся до 105, благодаря чему РИБ нарастил портфель до $145 млн. Правда, по сравнению с первым годом работы темпы роста замедлились. “Встал вопрос, как расширяться дальше. Строить розничную сеть — долго и дорого”, — вспоминает Дуда. И тогда Собинбанк, выкупивший долю Сенаторова в ноябре 2006 г., решил создавать на базе РИБа ипотечное агентство. Как говорит Дуда, в банке просто поняли, что на рынке дефицит услуг по рефинансированию ипотечных кредитов.

Быструпак
В 2004-2005 гг. объем ипотечного кредитования ежегодно утраивался, в 2006 г. рынок и вовсе вырос в 4,4 раза, а его объем превысил 230 млрд руб. Откуда банки берут такие деньги? Вопрос совсем не праздный, если помнить, что для ипотечных кредитов нужны длинные деньги, на 10-25 лет. Если их не рефинансировать, деньги на новые кредиты у банка скоро кончатся. Пока главный источник длинных денег для ипотечных банков — это Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое за последние годы рефинансировало 92 598 ипотечных кредитов на 62,4 млрд руб. Но это лишь четверть всего рынка. Места для негосударственных игроков на нем полно.

Зампред правления Автоградбанка из Набережных Челнов Лидия Аксенова вспоминает, с каким трудом она пыталась пополнить ликвидность банка два года назад. Отчаявшись ждать, когда АИЖК выкупит у банка портфель на 100 млн руб., Аксенова по совету деловых партнеров поехала в Самару на совещание риелторов. Вышла на трибуну: “Есть в зале хоть кто-то, кто готов купить наши ипотечные кредиты?” Желающий нашелся — банк Совфинтрейд, специализированная ипотечная “дочка” Газпромбанка, которая как раз начала выкупать пулы стандартизированных закладных у региональных банков.

70% — доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитов на покупку жилья с 2004 г. удвоилась

Выкупом чужих ипотечных кредитов российские финансисты заинтересовались в расчете на сделки с западными инвесторами, главным источником длинных и недорогих денег. Самая удобная схема — секьюритизация: выпуск облигаций, обеспеченных портфелем закладных. Первую такую сделку провел ВТБ: прошлым летом он разместил под портфель своих кредитов ($88,3 млн) так называемые RMBS (residential mortgage-backed securities) — бумаги, обеспеченные закладными по жилищной ипотеке. Эмиссия позволила банку привлечь деньги дешево (Libor+1%) и надолго (на 28 лет). Вслед за ВТБ потянулись и другие. С июля прошлого года еще четыре крупных ипотечных частных банка и АИЖК провели сделки по внутренней и внешней секьюритизации, “упаковав” ипотечные портфели на $1,2 млрд. Это всего одна десятая от ипотечного портфеля, накопленного банками на 1 апреля 2007 г. (290 млрд руб.).

Идея РИБа — поставить посредничество между небольшими банками в регионах и западными инвесторами на промышленную основу. “Региональные рынки оккупированы местными банками, но им сложно развиваться из-за сложностей с рефинансированием”, — констатирует Дуда. Доступ к секьюритизации для банковской мелочи закрыт, эта операция имеет смысл при объемах от $100-150 млн, говорит Анатолий Печатников, директор департамента ипотечного кредитования “ВТБ 24”. “Накладные и организационные затраты на секьюритизацию — это минимум $1,5-2 млн, — уточняет он. — Так что чем больше портфель, тем рентабельнее сделка”. Банки, которым размер собственного капитала не позволяет накапливать портфель более $150 млн, выходят из положения, продавая свои ипотечные кредиты партиями по $3-5 млн. Крупных покупателей на рынке всего пять: “ВТБ 24”, “ГПБ-Ипотека” (бывший “Совфинтрейд”), “ДельтаКредит”, “КИТ Финанс” и “АТТА Ипотека”.

Фабрика денег
РИБ планирует с самого начала играть наравне с лидерами рынка рефинансирования. Банк с собственным капиталом 627 млн руб. собирается меньше чем за полгода выкупить чужих кредитов на $500 млн — это больше, чем план “ВТБ 24” на весь 2007 г. ($400 млн). Без западного партнера эта сделка была бы невозможна. “Мы готовили этот проект года два, — рассказывает Дуда. — Вели переговоры, наверное, со всеми западными банками, которые проявляют интерес к секьюритизации российских активов”.

В сентябре 2006 г. “Собин” достиг “принципиального соглашения” с Morgan Stanley (MS). Секьюритизация должна произойти в два этапа: вначале американский инвестбанк открывает РИБу кредитную линию сроком на один год под залог существующего у него портфеля и на такую же сумму. Портфель РИБа сейчас $145 млн, плюс Собинбанк под эту сделку передаст “дочке” свои ипотечные кредиты на $200 млн.

Итого уже к сентябрю РИБ рассчитывает получить в кредит более $500 млн и приступить к выкупу.

А потом весь пул кредитов — и выкупленный у партнеров, и заложенный Morgan Stanley портфель РИБа — выводится на секьюритизацию. Кстати, Собинбанк в проекте “Русская ипотека” считается таким же первичным кредитором, как и любой другой банк. Средства, привлеченные с помощью ипотечных ценных бумаг, РИБ будет использовать на выкуп новых кредитов. “Это будет конвейер по выдаче кредитов”, — говорит Дуда. К сентябрю, рассчитывает он, кредит MS будет получен, РИБу можно будет приступать к рекламной кампании.

Громкая кампания не помешает, ведь задача-максимум “Русской ипотеки” — добраться до жителей даже небольших городов. Чем больше партнеров, тем лучше. Деятельных, но стесненных в средствах контрагентов РИБ планирует снабжать деньгами заранее. “Мы готовы их предварительно кредитовать на участие в проекте в рамках лимитов, установленных на конкретного контрагента, — объясняет зампред правления Собинбанка. — То есть первичный кредитор может вообще не тратить свои деньги”.

Магазины денег
Фактически РИБ будет торговать ипотечной “франшизой”. “Любому банку, который захочет подключиться к проекту "Русская ипотека", мы даем кредитный продукт, полную инфраструктуру: оценщиков, страховщиков, андеррайтинг, рекламную поддержку и главное — гарантию выкупа всех кредитов, которые он сможет выдать”, — говорит директор по развитию и продажам РИБа Алексей Дорош. Выкупать РИБ будет только стандартизованные кредиты. В этом одна из главных фишек проекта. РИБ разработал специальные стандарты и процедуру кредитования. “Своим партнерам в регионах мы объясняем: "Русская ипотека" — это требования не Собинбанка или РИБа, это требования западных инвесторов”, — говорит Дорош. В чем отличие продуктовой линейки “Русской ипотеки” от условий, которые предлагает АИЖК? Главное конкурентное преимущество — ставки. Ставка по рублевым кредитам — от 10,75%, по долларовым — от 9,75%. У АИЖК ставку 10,75% в рублях можно получить только при кредите 50-70% от стоимости жилья и сроке кредитования не более 10 лет — “Русская ипотека” готова кредитовать на более долгий срок и с меньшим первоначальным взносом.

Лидера ипотечного кредитования Татарстана Автоградбанк “проект РИБа заинтересовал тремя продуктами, которых нет у АИЖК и "ГПБ-Ипотеки"”, говорит зампред правления банка Аксенова. Это кредит на любые цели под залог недвижимости, кредит “Своя квартира” при более низкой, чем у других партнеров, ставке и всего 10-процентном первоначальном взносе и программа классического залога, когда кредит можно брать под залог недвижимости третьих лиц.

В Чувашии программа РИБа решила другой вопрос. “Цены на жилье растут, — говорит Татьяна Иванова, заместитель гендиректора Ипотечной корпорации Чувашии. — При этом у АИЖК максимальный кредит — 16,2 млн руб., у "АТТА Ипотеки" по нашей республике и того меньше — 5 млн руб.”. А у РИБа — до $1 млн. Отмечают партнеры и другую важную деталь: “Русская ипотека” разрешает учитывать “серые” доходы — просто ставка возрастает на 1 процентный пункт. “Мы бы хотели увеличить долю РИБа в нашем портфеле до 25-30%”, — говорит Иванова.

Привлекать клиентов по таким ставкам — мечта регионального банкира. Но тут появляется важное “но”: кому выдавать кредиты, решать будет сам РИБ. В “Русской ипотеке” — централизованный андеррайтинг. Первичный кредитор только обеспечивает поток заявок, отправляет их в РИБ, получает ответ и оформляет закладные. “Это, конечно, отнимает больше времени. Но зато есть гарантированный выкуп — если заявку одобрили, значит, точно выкупят. Другой наш партнер, "КИТ Финанс", гарантию выкупа не дает”, — говорит Сергей Жучков, начальник отдела ипотечного кредитования омского банка “Соотечественники”.

Правда, выполнять собственные обещания по срокам (рассмотрение заявки до двух дней) у РИБа пока не получается. “Сейчас это затягивается на неделю, — рассказывает Аксенова. — Плюс они запрашивают документы, не предусмотренные договором [c первичным кредитором]. Недавно запросили свидетельство о рождении ребенка, которому уже 16 лет и который вообще не участвует в сделке”.

В “Русской ипотеке” от жестких правил отступаться не собираются. “Централизованный андеррайтинг — это большой козырь при секьюритизации, — рассуждает Дуда. — Одно дело — инвестор получает портфель, сформированный из кредитов 50 банков, у каждого из которых свой подход к андеррайтингу, оценке заемщиков, и другое дело — портфель, сформированный централизованно по единым методикам”.

Преимущества такого подхода в апреле продемонстрировал “ДельтаКредит”, который тоже работает через региональных агентов. В апреле банк провел секьюритизацию ипотечных закладных и привлек деньги инвесторов под феноменально низкую ставку Libor+1,05%. Дешевле достаются деньги только государственному ВТБ.

Первичные кредиторы (а ими могут быть не только банки, но также риелторы и ипотечные брокеры) работают в этом проекте за комиссию от клиента и от РИБа. За 2,5 месяца желание участвовать в проекте изъявили уже 98 банков и компаний. Открывать такими темпами собственные точки продаж было бы не под силу не только РИБу, но и Сбербанку. РИБ за обслуживание выкупленного портфеля — прием и перевод платежей по кредиту — берет умеренную комиссию 0,2-0,6%. Комиссии для клиентов первичные кредиторы могут устанавливать сами. “Хотят — пусть берут комиссию за выдачу, оформление заявки и прочее”, — говорит Дорош. Большинство региональных банков берет комиссию в пределах 1,5-2%. Выше поднять сложно: заемщик уйдет к конкурентам. На что еще рассчитывает сам “центральный андеррайтер”?

В центре паутины
“Есть ставка размещения Libor+1-1,5% — это по нынешним временам порядка 7%, и есть ставка выдачи кредита — 11-12%. Вот, собственно, маржа, которая остается организатору секьюритизации, — прикидывает Константин Яковлев, директор департамента инвестбанка "КИТ Финанс". — По доходности рядом стоит автокредитование”. “КИТ Финанс” тоже планирует провести секьюритизации ипотечных активов на $500 млн.

Между убедительной бизнес-идеей и прибыльным бизнесом — дистанция внушительного размера. Дуда это понимает: “Многие банки сейчас рванули в этот сектор, не оценивая до конца всех проблем”. У директора департамента по работе с финансовыми институтами “ДельтаКредита” Вадима Пахаленко большие сомнения в том, что “Русской ипотеке” удастся до конца года набрать с рынка клиентов на $500 млн. “У них довольно жесткие стандарты андеррайтинга. Многие банки ослабили требования к заемщикам, Собинбанку с его жесткими условиями конкурировать будет сложно”, — объясняет банкир.

“Отказов в предоставлении кредита около 20%”, — парирует Дуда. Один заемщик из пяти — это и впрямь весьма низкая норма отсева. Решать, это заемщики такие хорошие или сито такое дырявое, предстоит инвесторам.

Наталия Биянова SmartMoney
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...