Вторичное Подмосковье

Подмосковный рынок жилья пополняется новостройками, однако спрос на вторичное жилье не падает: готовые принять хозяев квартиры нужны многим, особенно если они недорогие и находятся вблизи столицы.

Новые - лучше, старые - дешевле

Многих покупателей, решивших перебраться в Подмосковье, квартира на вторичном рынке более привлекает, чем новостройка: не нужно ждать окончания строительства, сделал косметический ремонт и - живи на здоровье. Тем более что такие квартиры давно телефонизированы и нет необходимости стоять в очереди на установку телефона (кстати, стоит эта услуга намного дороже, чем в столице). Во многих городах ближайшего Подмосковья телефоны имеют московские номера, и пусть далеко не везде связь бывает качественной - в иных местах Москву достаточно плохо слышно, - лучше так, чем годами тратить деньги на сотовый или переплачивать за установку городского номера "вне очереди".

Если же телефона по каким-то причинам нет, то имейте в виду: установки номера в новую квартиру придется ждать ничуть не меньше, чем в столице (сейчас в Подмосковье более 500 тыс.

 

 

очередников). Существует, правда, надежда, что НИИ "Гипросвязь", разработавший проект телефонизации Подмосковья в расчете на установку 1 млн номеров до 2007 года, найдет спонсоров для привлечения $800 млн, необходимых для реализации этого плана. Но верится с трудом.

Что же предлагает вторичный рынок Подмосковья? Это в основном два вида домов - 9-12-этажные панельные, построенные в 80-х годах, и "хрущевские" пятиэтажки, возведенные на 20 лет раньше. Понятно, что это жилье устарело и морально, и физически. Ремонтировать их у властей подмосковных городов нет ни средств, ни желания. В "хрущевках" зачастую вода нагревается старым дедовским способом - посредством газовых колонок. (Кстати, еще неизвестно, минус это или плюс: разве плохо, что в вашу воду при нагревании не добавляется ничего вредного, а также, что никто и никогда не сможет отключить вам горячую воду "для профилактических работ"?) Да и стоит такое жилье "прошлого века" недорого. Поэтому, если есть острая необходимость иметь свое собственное пристанище - весьма и весьма неплохой вариант.

Безусловно, подмосковный рынок перспективен. Хотя профессионалы настроены скептически. "Наиболее перспективным я бы назвал не квартирный, а рынок загородной недвижимости (коттеджные поселки), - считает генеральный директор агентства недвижимости "Триумфальная арка" Максим Каталов. - Все же большая часть состоятельных москвичей предпочитают "каменному мешку" дышащий и пахнущий смолой загородный дом".

"Сложный" рынок

Вторичный рынок подмосковной недвижимости риэлторы часто и оправданно называют "сложным". Во-первых, потому, что в своем развитии он значительно отстает от столичного рынка и агентствам приходится преодолевать как формальные (получение лицензии, оформление сделки), так и психологические (жители Подмосковья - продавцы квартир часто не доверяют риэлторам) трудности. "Огромное количество объектов в Подмосковье не имеют необходимых для проведения сделки документов, - говорит Олег Коваленко, директор отделения на Кузнецком мосту компании "БЕСТ-Недвижимость", - и риэлтору приходится тратить на их оформление много времени".

Во-вторых, подмосковной "вторичкой" редкие агентства занимаются всерьез, поэтому следить за ситуацией, давать прогнозы по изменению цен специалистам сложно. По словам Дины Амоян, генерального директора агентства "Гелиос", "некоторые клиенты ищут подходящий вариант по два года".

Подмосковный рынок вторичного жилья называют еще и "рынком продавца", подразумевая под этим, что при большом спросе в этом сегменте и нехватке объектов преимущество диктовать цены остается за хозяевами квартир. "На рынке загородной недвижимости работают от силы 30-40 фирм. Здесь легче прокормиться "одинокому волку", чем крупному агентству. Столичные компании ощущают сильный демпинг со стороны местных, областных фирм, "которые соглашаются работать за низкие комиссионные, да и с местными чиновниками имеют налаженные связи", - пояснил Андрей Сабуров, президент агентства "Московские огни - Мегапир".

Дешевый вариант

При дефиците средств покупка квартиры в Подмосковье оказывается удачным выходом для многих. Иногородние граждане приобретают дешевые квартиры (в единоличную или долевую собственность), получая таким образом крышу над головой, перспективу последующего обмена и, что важно, - подмосковную регистрацию (прописку) в качестве необходимого условия для устройства на работу в столице. Молодые семьи часто соглашаются на некоторые неудобства, в том числе транспортные, ради самостоятельной жизни. Пенсионеры, самая материально не обеспеченная категория, меняют свои столичные квартиры на подмосковные с солидной доплатой. Обладателей небольших квартир в столице привлекает вариант обмена на большую площадь в области.

Потенциальные покупатели заинтересованы отнюдь не в новых домах, которые продаются, как правило, на стадии строительства, а в реально существующем, готовом жилье: сделал косметический ремонт - и переезжай. Поэтому спрос на обжитые квартиры существует постоянно. У иногородних покупателей особой популярностью пользуются однокомнатные квартиры. В г. Электросталь, например, однокомнатная стоит $14-15 тыс., примерно того же качества двухкомнатная - $17-19 тыс. Разница, как видите, небольшая, в некоторых случаях едва дотягивает до 20%. Однако это не относится к популярным городам-спутникам, таким, как Химки и Красногорск, - здесь действуют законы столичного рынка и разница в стоимости однокомнатных и двухкомнатных квартир более существенная.

Нет единства - есть правила

Стоимость квартир на разных участках Подмосковья объективно отражает сложившиеся приоритеты покупателей: большим спросом и соответственно ценами отличаются самые близкие к столице города: Мытищи, Химки, Красногорск, Реутов. Стоимость площадей в типовых панельных домах здесь не ниже $480-550 за 1 кв. м и была бы еще выше, если бы не конкуренция с новостройками. Стремящихся поселиться здесь понять несложно. До столицы - рукой подать: 15-20 мин на автобусе или маршрутном такси, а дальше, как москвичи, - на метро. Именно транспортной доступностью объясняется притягательность 30-километровой территории вокруг МКАД, чем дальше - тем дешевле квартиры. Например, на Ярославском шоссе: Мытищи - $600, Королев, Пушкино - $450-500, Сергиев Посад - $300 за 1 кв. м.

Если город-спутник находится на одном из излюбленных "экологических" направлений: северо-западном и западном, как Химки, Зеленоград, Одинцово, то стоимость жилья здесь оказывается сопоставима со столичным рынком. Так, однокомнатная квартира (9-этажный панельный дом) в Химках обойдется не дешевле $30 тыс., а вот в Люберцах (расположенных на востоке), добавив к этой сумме $2-3 тыс., можно купить уже двухкомнатную.

Поскольку с отдалением от МКАД экологическая обстановка становится более благоприятной, покупатели проявляют интерес и к восточным областям: Рязанскому, Горьковскому направлениям. Хотя воздух в западном пригороде, безусловно, чище восточного, учитывая московскую розу ветров, этот фактор не сильно волнует покупателей квартир. Что же касается транспортной доступности, то восточные и юго-восточные направления ничем не хуже северо-западных.

Зависимость стоимости квартиры от типа дома в Подмосковье так же очевидна, как в столице. В районах, не избалованных инвесторами, существует всего два типа массового жилья: плохое и очень плохое. Под первым подразумевается 9-12-этажное панельное "разнообразие", возведенное здесь в 70-80-х годах, а к последним относятся 2-5-этажные дома. Изредка встречаются предложения квартир в кирпичных домах послевоенной постройки. Здесь качество выше: кухня от 8 кв. м, большие окна, лоджия, высокие потолки, просторные комнаты.

Не прибавляет цены подмосковному жилью и отсутствие благ сугубо инфраструктурных: торговых площадей, спортивных и культурных учреждений, магазинов, поликлиник, детских садов и школ. О благоустройстве дворов, уборке территории - которые становятся для столицы нормой - местным жителям остается только мечтать.

Необходимость близкого соседства с мегаполисом при выборе квартиры вызвана в первую очередь отсутствием в Подмосковье рынка труда: большинство трудоспособных граждан ежедневно уезжают на работу в Москву.

По мнению Светланы Качаловой, специалиста отдела продаж балашинского филиала агентства "Квартирный вопрос", "средняя цена на самую простую однокомнатную квартиру в Балашихе сейчас составляет $12,5 тыс. При этом спрос на разные типы домов, площади квартир уравновешен: нельзя сказать, что дешевые квартиры никому не нужны, но и дорогие тоже находят своих покупателей, - возможности и запросы у покупателей разные".

Тенденции

Состояние вторичного рынка жилья за границей Москвы повторяет столичную ситуацию: конкуренция между новостройками и жильем 60-80-х годов приводит к снижению цен на последнее. Конечно, "снижение" следует понимать условно: просто на фоне общего роста цен эти квартиры не дорожают так стремительно, как другие.

Тому есть несколько объяснений. Во-первых, хотя площадки под массовое строительство в столице на исходе, выбор типовых новостроек в осваиваемых сейчас районах (Марьино, Южное Бутово) весьма обширен, а по стоимости они примерно равны жилью в ближайшем Подмосковье (до 30 км от МКАД). Понятно, что покупатели чаще склоняются к выбору столичной квартиры, чем к переезду в пригород. Хотя однокомнатную квартиру в Железнодорожном можно купить за $17-19 тыс., двухкомнатную - за $25-28 тыс. В столице же первой суммы хватит на непрезентабельную комнату в коммуналке, а второй - на разбитую однушку в промышленном районе типа метро "Семеновская". Но, отдавая предпочтение столице, покупатель выбирает не только место жительства, но и соответствующее окружение, инфраструктуру, уровень социальных, медицинских, образовательных и транспортных услуг.

Во-вторых, в последние пять лет в Подмосковье появилось много новостроек, которые сбивают цену на вторичном рынке. Инвесторы и застройщики, столкнувшись с трудностями освобождения площадок внутри столицы, все чаще обращают свое внимание на пригород. Здесь строятся как панельные дома современных серий, так и кирпичные, монолитные. Для сравнения: средняя цена предложения типовых квартир вторичного рынка в Домодедове - $380-400 за 1 кв. м, а площадь в практически готовой новостройке (кирпич, улучшенная планировка) - $330-350 за 1 кв. м.

Как бы там ни было, это жилье строящееся. А многим покупателям необходимы готовые к переезду квартиры, и тогда вторичный рынок предоставляет им возможность выбора. За последний год риэлторы отмечают стабильное увеличение спроса даже в периоды, характеризующиеся в прошлом традиционным падением цен. По словам, директора Управления вторичного рынка компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Романа Мурадяна, "этой ситуацией стоит воспользоваться жильцам так называемых неликвидных квартир. Именно на волне сегодняшнего повышенного спроса появилась возможность для расселения больших коммунальных квартир, продажи квартир в пятиэтажках и на первых этажах - словом, жилья, которое еще недавно реализовать было крайне затруднительно".

Елена Петрова Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...