Защита сделок на вторичном рынке жилья - страхование титула

Приобретая недвижимость, покупатель должен помнить: как бы тщательно риелтор, нотариус или регистратор, оформляющие сделку, ни проверяли ее юридическую чистоту, это не дает полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо оспорена бывшими собственниками.

По статистике каждый сотый владелец лишается своих прав по причинам, от него не зависящим.

Самый большой процент конфликтов на рынке жилья вызывают споры о недействительности сделок. За последние несколько лет структура причин споров по правам собственности сильно изменилась. Ушли в прошлое иски, связанные с дефектами при приватизации, распространенные в начале девяностых, меньше стало мошенничества и откровенного криминала.

 

 

Это с одной стороны. С другой — сам рынок жилья сильно вырос, выросла масса недвижимости, обращаемая на рынке. Существенно увеличилась доля квартир с «историей» перехода прав собственности, то есть прошедших через несколько сделок. В Москве и области число ежегодно совершаемых сделок с недвижимостью перевалило за сотню тысяч. Стало больше квартир с изъянами в «истории», которые потенциально несут в себе риск спора о праве собственности.

Судебная практика стоит на том, что признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной автоматически влечет за собой недействительность всех последующих сделок. Потерпевшим при этом оказывается последний владелец. Принятая в прошлом году дополнительная статья к Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о добросовестном приобретателе не решает в полной мере проблему защиты прав последнего хозяина. Даже если эта статья сработает и суд вынесет решение в пользу одной из сторон, размер предусмотренной компенсации не превысит одного миллиона рублей.

На помощь покупателю приходят профессиональные участники рынка недвижимости. Прежде всего это риелторы, которые подбирают жилье в соответствии с параметрами, названными клиентом, и сопровождают сделку. Затем нотариусы, удостоверяющие сделку. И, наконец, государственный орган по регистрации прав и сделок, который наряду с регистрацией осуществляет правовую экспертизу заключенной сделки.

В перечень риелторских услуг помимо посреднической деятельности по заключению сделок и помощи в оформлении документов входит проверка так называемой юридической чистоты сделки и предоставление гарантий этой проверки.

Вместе с тем нужно учитывать, что результаты проверки юридической чистоты (она включает в себя сбор и анализ документов, свидетельствующих о предыдущих сделках с недвижимостью, а также поиск данных о пользователях жилья) основаны исключительно на информации, содержащейся на материальном носителе, то есть в письменном документе. Агент практически не в состоянии лично встретиться с каждым из предыдущих собственников или пользователей и узнать обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, установить факт наличия неучтенных прав на квартиру каких‑либо лиц, например малолетних детей, не зарегистрированных в помещении и не вписанных в паспорт родителей. Кроме того, существуют обстоятельства, которые невозможно зафиксировать в документах или выявить при личных встречах, — скажем, что сделка была совершена под влиянием насилия или угрозы, в результате подкупа сотрудников организаций, обеспечивающих эксплуатацию недвижимости, работников органов внутренних дел или нотариусов. Более того, само мнение риелтора о законности сделки может быть ошибочным. В то же время не выявленные при проверке риски в дальнейшем способны стать основанием для прекращения права собственности клиента.

По законодательству маклер несет ответственность за просрочку и оказание некачественных услуг. Поэтому в случае лишения клиента права собственности на приобретенную недвижимость риелтор не обязан возмещать ему стоимость жилья. В лучшем случае ответственность агента выразится в возвращении полученного вознаграждения и уплаты штрафа.

Более того, риелтор не должен брать на себя ответственность за действия третьих лиц, способных оспорить сделку по истечении какого‑то времени, так как его услуги в основном касаются посредничества между сторонами. У маклера нет резервных фондов для покрытия расходов на выплату стоимости квартиры клиенту, если последний утратит право на жилье по решению суда. Одно время некоторые крупные риелторские компании широко внедряли так называемые гарантийные обязательства, в которых провозглашалась гарантия юридической чистоты сделки и финансовой защиты. Однако эта гарантия относилась только к последней сделке и не покрывала риски в «истории» квартиры. В последнее время наблюдается отход от подобной практики и возрастающий интерес агентов к так называемому страхованию титула, то есть страхованию права собственности.

Во всем мире любые риски в коммерческой деятельности подлежат страхованию. Полис страхования профессиональной ответственности может быть и у маклера, но он распространяется на случаи, когда клиент предъявляет иск к риелтору о возмещении причиненных им убытков. Дело в том, что на практике при оспаривании сделки сторонами спора являются продавец и покупатель. А для выплаты страхового возмещения по договору страхования профессиональной ответственности риелторов необходимо решение суда, по которому агента обязывают возместить убытки, причиненные клиенту. Когда спорят продавец и покупатель, маклер не является стороной в деле. Этим полис страхования профессиональной ответственности риелторов отличается от такого вида страхования, как страхование конкретной сделки, а именно — права собственности клиента на случай оспаривания сделки или его прав на жилье.

При нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью тоже существуют обстоятельства, которые нотариус проверить не в состоянии. Так, нотариальная проверка прав продавца на отчуждаемое имущество не включает в себя проверку прав других бывших собственников или пользователей. То есть проверке подлежат лишь права продавца. В то же время у нотариусов нет возможности доподлинно установить права супругов на общую собственность, что имеет значение для правомерности распоряжения недвижимостью или ее приобретения, поскольку отсутствие или наличие соответствующего штампа в паспорте не может служить доказательством того, что человек в браке не состоит, или наоборот.

Кроме того, при выяснении дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц нотариусы не запрашивают информацию у судебных органов о лишении или ограничении дееспособности гражданина, а у органов, осуществляющих регистрацию организаций, — о действительной правоспособности юридического лица. Вместе с тем совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином, а также неправоспособным юридическим лицом считается основанием для признания сделки недействительной.

Известны случаи, когда состояние нервного потрясения, алкогольного или наркотического опьянения продавца в момент регистрации договора (о чем нотариус не может знать) служит основанием для недействительности сделки.

При нотариальной проверке сделки на соответствие нормам закона устанавливают законность лишь последней сделки, причем в определенных пределах.

Исходя из вышесказанного можно сделать следующий вывод: нотариус не является гарантом законности сделки. Возложить на него ответственность за убытки вследствие вынесения судом решения о признании удостоверенной им сделки недействительной практически невозможно, поскольку ответственность нотариуса наступает в случае совершения нотариального действия, противоречащего законодательству, а это нарушение отсутствует.

Завершающая стадия совершения сделки — государственная регистрация сделки и прав на недвижимость.

Порядок государственной регистрации не предусматривает обязанности сбора сведений, подтверждающих отсутствие каких‑либо прав на жилье у третьих лиц, скажем, неучтенных наследников по закону или завещанию. Также не проверяют дееспособность и правоспособность сторон. Кроме того, при проверке не представляется возможным определить, что предыдущие сделки были совершены в результате преступных действий, а также выяснить другие факты, неблагоприятные последствия которых способны проявиться спустя какое‑то время. Не исключена и регистрация перехода прав на квартиру с ошибочными данными.

Таким образом, ни риелторы, ни нотариусы, ни система регистрации не дают стопроцентной защиты прав собственников недвижимости. Дополнительной защитой и гарантией от правопритязаний третьих лиц на приобретенное жилье может стать страхование права собственности, или страхование титула.

Участники рынка недвижимости справедливо признают, что единственной гарантией финансовой защиты при совершении сделки остается полис страхования права собственности. Не зря при ипотеке кредитные организации, не имеющие в отличие от некоторых риелторов чувства псевдоконкуренции к страховщикам, включают в программу страховой защиты ипотеки наряду со страхованием предмета залога (квартиры), жизни и здоровья заемщика — страхование титула.

Основные положения страхования права собственности состоят в следующем.

В страховое покрытие включают возможные риски, проявление которых влечет за собой прекращение права собственности. То есть страховая защита может покрывать риск утраты права собственности на недвижимость по решению суда, в том числе по основаниям, предусмотренным ГК РФ, ст. 168–179, 302. Объем страхового покрытия избирает страховщик.

Проводят преддоговорную экспертизу на предмет юридической чистоты объекта страхования (приобретаемой квартиры), а также оценивают судебную перспективу спора как по выявленным, так и по скрытым, невыявленным рискам. Это особенно важно, если страхование проводят до сделки купли-продажи.

Обеспечивают финансовую гарантию возврата вложенных в жилье средств. Размер финансовой гарантии определяется страховой суммой, которая может быть равна рыночной стоимости недвижимости.

Гарантируют юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков к новому собственнику. Расходы на юридическое сопровождение вправе взять на себя страховая компания. Как правило, страхователь передает страховщику полномочия на ведение дела в суде. Сам он вправе не участвовать в нем. Страховщик, ставший на место страхователя, не меньше заинтересован в благополучном разрешении спора. Фактически обязательство страховщика по страховой защите шире, чем обязательство возмещения ущерба.

Суть страхования права собственности состоит в том, что оно защищает от последствий событий, произошедших в прошлом. Ими могут быть нарушение прав несовершеннолетних, совершение сделки лицами, не способными в тот момент понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделки неуправомоченным лицом, совершение сделки в результате мошеннических действий и т. д.

Страхование титула защищает против любого неизвестного дефекта в праве. То есть любые правопритязания третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся после приобретения квартиры, входят в страховое покрытие.

Существенным моментом является то, что если к моменту вынесения судом решения о лишении права собственности договор страхования заканчивается, то страховая компания продолжает нести ответственность по выплате возмещения.

Страховой полис выдают после оценки страхового риска. Она включает в себя анализ законности документов, изучение истории перехода прав, проверку прав пользователей. Отличие проверки страховой компании от риелторской проверки состоит в том, что страховая фирма ко всему прочему оценивает вероятность предъявления претензий к собственнику.

Конечно, страховая компания может не выявить какие‑либо риски (например, нельзя предугадать, заявит ли кто‑то иск о недействительности по основанию неспособности в момент совершения сделки руководить своими действиями и понимать их значение). Но страхование на то и страхование, что его производят на случай наступления события, относительно которого неизвестно, произойдет оно или нет. Страхование не устраняет риск, но обеспечивает финансовую защиту от его последствий. Поэтому лишение прав собственности на недвижимость на основании решения суда признают страховым случаем, и страховая фирма выплачивает возмещение.

Договор страхования титула может быть заключен на срок от полугода до трех лет (срок исковой давности по недействительным сделкам недавно был сокращен с десяти до трех лет).

В среднем плата за страхование сопоставима со стоимостью квадратного метра жилья, что составляет от 0,5 до 1,5 % от цены квартиры в зависимости от срока страхования.
Ермаков Н. С. Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...