Желаю снять

Высокий стандарт

Стандарты сегодняшней элитной аренды во многом были сформированы запросами пребывающих в Москву иностранных бизнесменов и дипломатов, которые до недавнего времени составляли подавляющее большинство арендаторов элитных квартир. На родине многих из них устроило бы обычное жилье, но нормы наших «обычных» квартир этих людей явно не устраивают. По словам Марины Маркаровой (компания BLACKWOOD), арендаторы элитного жилья сейчас «отдают предпочтение новым домам, которые соответствовали бы западным стандартам: с профессиональной охраной, красивым подъездом, удобным лифтом, парковкой, желательно подземной или как минимум на охраняемой территории дома».

Кроме того, отмечают в компании, популярны комплексы с развитой инфраструктурой, т.е. со спортивным центром, детской площадкой, химчисткой и прочими услугами.

 

 

«Хотя цены на аренду элитных апартаментов в таких домах достаточно высокие, эти объекты пользуются большим спросом, – отмечает М. Маркарова. – Кроме того, в Центре все больше реставрируется старых особняков, которые сейчас очень популярны. Ценится, если в этих домах полностью реконструирован подъезд, заменены внутренние коммуникации, имеется профессиональная охрана и при этом сохранен или восстановлен оригинальный архитектурный стиль. Камины, фигурный паркет, лепнина и пр. – все это придает им неповторимый шарм. Важным требованием является также и наличие хорошего вида из окон, хотя, учитывая плотную застройку Центра, выполнить это требование непросто. Поэтому квартиры с видом на Кремль или храм Христа Спасителя пользуются огромным спросом».

У риэлторов нет единого мнения, что можно считать элитной квартирой для аренды. Если «танцевать» от цены, то при сложившейся конъюнктуре квартиры с арендной платой $1–2 тыс. в месяц к элитному сектору можно отнести очень условно. В рекламе такие предложения можно найти в рубрике «Budget apartments», то есть эконом-класс. Что касается верхнего предела арендной платы, то он продолжает отодвигаться, как линия горизонта, и десятитысячная планка уже давно никого не удивляет. Надежда Кот (компания KIRSANOVA REALTY) рассказала, что один из их клиентов, с которым они работают по покупке квартиры, снял через другую компанию для временного проживания квартиру в историческом центре за $16 тыс. в месяц. По словам Надежды, это – один из максимальных результатов рынка этого года.

Несмотря на популярность новостроек в престижных районах, предложения по аренде элитных квартир формируются в значительной мере за счет старого фонда. «Причем есть не только популярные районы, а в их числе Арбат, Тверская, Чистые пруды, Остоженка, Смоленка, Кутузовский пр-т, Б. Якиманка, но и конкретные номера домов, которые пользуются постоянным спросом, – продолжает Н. Кот. – Вообще, элитность для аренды – это, в первую очередь, место. Идеальный вариант – дом с закрытым двором в переулке с ограниченным движением, но с кратчайшим доступом к деловому центру. Конечно, в новостройках более совершенный уровень охраны и подземный гараж. Но большинство арендаторов устраивает чистый подъезд с консьержем и место на наземной парковке во дворе».

В компании BLACKWOOD подтвердили, что явным лидером по уровню спроса остается Центральный административный округ Москвы с его неповторимой архитектурой и уютными двориками: «Даже неблагоприятная экологическая ситуация в Центре не отпугивает желающих снять квартиру на Остоженке, в самом престижном районе Москвы. Это, безусловно, объясняется и фактором близости к офисам западных компаний и посольств, большинство которых расположено в Центре. Также популярен юго-запад Москвы, так как этот район считается экологически чистым, что немаловажно для тех, кто приезжает в Москву с детьми».

По мнению аналитиков BLACKWOOD, к числу приоритетных мест, помимо Остоженки и Пречистенской набережной, относятся такие районы как Замоскворечье, Плющиха, Патриаршие и Чистые пруды. Смоленская набережная несколько потеряла в престижности за последний год, в то время как рейтинг Фрунзенской набережной ощутимо вырос. Однако престижный район таит в себе и некоторые недостатки, связанные с большой плотностью застройки. В числе таких недостатков – сильная загруженность улиц, отсутствие достаточного количества парковок и сложности с созданием обособленной придомовой территории.

Соотношение иностранцев и россиян среди арендаторов элитных квартир постепенно меняется в пользу наших граждан. Если раньше арендаторами были только иностранные граждане, связанные с Россией бизнесом, то сейчас некоторые аналитики говорят о соотношении 50 на 50. Это связано с повышенной деловой активностью региональных представителей российских компаний, особенно в нефтяном и финансовом бизнесе, сменой команд чиновников в местных администрациях и пр. Правда, для хозяев квартир работники иностранных корпораций по-прежнему остаются наиболее желанными клиентами: бытует мнение, что у них стабильный доход, что они дисциплинированы и аккуратны.

С активной сдачей квартир в элитных домах специалисты KIRSANOVA связывают отсутствие предложений на вторичном рынке элитного жилья. Продать жилье при существующем дефиците можно всегда, но куда приятнее получать стабильный легальный доход. Например, квартиру площадью 100–130 кв.м можно сдать за $4–6 тыс. в месяц, а площадь 150-180 кв.м принесет уже от $6 тыс. до $9 тыс. в зависимости от качества дома и самой квартиры. Некоторые клиенты снимают квартиру для того, чтобы переждать ремонтные работы в приобретенной элитной новостройке. Этот период в среднем занимает полтора года.

Средние размеры квартир – 100–130 кв.м. В новостройках могут предложить метражи до 200–220 кв.м. Хотя и в домах старого фонда можно снять квартиры 180–300 кв.м, бывшие некогда коммуналками, замечает Надежда Кот. Мнения по поводу ремонта разнятся: одни агенты настаивают на том, что ремонт должен быть по-европейски непритязательным (пастельные тона стен, паркет, только белая сантехника, гладкие двери и пр.), другие говорят о дизайнерских ремонтах. Впрочем, арендодателям лучше не впадать в излишнюю вычурность, национальный колорит или эклектику: сдержанность и классический дизайн востребованы всегда, а вот с броским оформлением помещения можно сильно просчитаться.

По наблюдению Марины Маркаровой, требования к внутренней отделке элитных квартир растут: «Помимо удобной планировки и отделки качественными материалами, также обязательно регулируемое кондиционирование воздуха, стеклопакеты. Пользуются популярностью паркет из дуба или ясеня, качественная сантехника, предпочтительнее светлых тонов, плиточное покрытие пола с подогревом. Небольшие квартиры размером до 120 кв.м, как правило, сдают с мебелью. В апартаментах большей площади, наличие мебели (не считая кухни) в большинстве случаев не предполагается, т.к. их потенциальные арендаторы приезжают в Москву со своей. Все арендуемые квартиры укомплектованы кухней со встроенным оборудованием. В ванной непременно должны быть стиральная и сушильная машина».

Если несколько лет назад иностранцы предпочитали открытые кухни и квартиры студийного плана, то теперь колоссальным успехом пользуются квартиры с раздельной кухней, прилегающей к гостиной, но обязательно отделенной от нее аркой или перегородкой, говорит М. Маркарова. Лишь американцы по-прежнему привержены открытому пространству.

Новое на рынке аренды

Еще одно новое веянье – стремительно растущая популярность сервисных квартир для краткосрочной аренды. В этом непростом секторе московского рынка прочно позиционируется британская компания INTERMARK, специалисты которой поделились своими наблюдениями. По словам Дениса Шмарева, главы департамента сервисных квартир, компания предоставляет арендодателям полный пакет услуг по управлению их недвижимостью: им не нужно больше беспокоиться о поддержании товарного вида квартиры и пересдаче ее новым квартирантам. INTERMARK заключает с владельцем договор, по которому тот получает фиксированную сумму независимо от того, сдана квартира в данный период или пустует.

При этом INTERMARK организует сервис и берет на себя поиск клиентов, которые хотели бы снять квартиру на непродолжительный срок (иногда даже на несколько недель). Сервисных квартир на рынке довольно мало, несмотря на высокий спрос, поэтому они редко пустуют. Иногда иностранная компания заключает с АН договор, по которому сама производит ротацию своих сотрудников, живущих в данной квартире. Но чаще новых жильцов подыскивают риэлторы.

Причину растущей популярности сервисных квартир Д. Шмарев видит в удобстве такой услуги для обеих сторон. Для арендатора это намного дешевле, чем аналогичный номер в гостинице и позволяет ему снять комфортное жилье с предсказуемым уровнем сервиса и оборудования на небольшой срок (не секрет, что владельцы квартир крайне неохотно сдают жилье меньше, чем на один год). Для владельца же такая форма хороша тем, что он может забыть о проблемах по управлению своей недвижимостью, доверив ее профессионалам. Он может уехать за границу или продолжать работать, получая стабильную ренту, невзирая на превратности рынка.

Инвестору на заметку

Итак, стандарты элитности сегодня гораздо серьезнее. Для собственников это означает, что те времена, когда большую квартиру в Центре можно было отремонтировать «под евро», назвать элитной и сдать за хорошие деньги, прошли. Требуются серьезные капиталовложения. Поэтому изменился контингент людей, сдающих такие квартиры: многие сознательно покупают жилье, перспективное с точки зрения дальнейшей сдачи в аренду. То есть к аренде можно отоситься как к бизнесу, позволяющему в условиях нестабильной экономики получать предсказуемый легальный доход. Эту тенденцию подтвердили и в компании INTERMARK, и в KIRSANOVA REALTY, которая не занимается арендой, но является активным игроком на рынке элитных продаж: все больше клиентов при выборе квартиры руководствуются именно перспективами последующей сдачи ее в аренду. Понятно, что имея, скажем, 5 квартир, сдаваемых по $3–5 тыс. в месяц каждая, жить можно вполне неплохо.

Три кита элитной аренды – престижный район, просторная планировка и качественная отделка. Все это можно смело отнести ко всему элитному сектору. Но есть и отличия. Верхушка айсберга – эксклюзивные «клубные» дома – в аренду не сдаются по определению: круг их жильцов тщательно подбирается с тем, чтобы не допускать «чужаков». Следующая ступень – класс «А». Эти квартиры очень привлекательны для арендаторов, но с инвестиционной точки зрения не очень выгодны.

«Наиболее разумным подходом является выбор дома на стадии строительства, так как возможность получить инвестиционную цену в дальнейшем положительно повлияет на доходность, – отмечает Надежда Кот. – Наши клиенты останавливают свой выбор на квартирах площадью 100–150 кв.м с возможностью планировки 3–4-х комнат. Как правило, это дома класса «Б». Дело в том, что в этом случае годовой доход владельца может составить 20–23%, в то время как сдача квартир в аренду в доме класса «А» принесет только половину».

Светлана Бологова рассказала о взаимоотношениях компании с владельцами квартир. Заинтересованность у них взаимная. Поэтому INTERMARK не только ищет хорошие квартиры, но и создает определенный круг владельцев жилья, образовывая, рассказывая, что нужно сделать, чтобы квартиру можно было сдать на самых выгодных условиях – какую провести перепланировку, какую технику докупить. У компании уже существуют определенные методы, фирменные know-how поиска клиентов «по обе стороны сделки». Вот один из примеров.

Если владелец перспективной квартиры не может оплатить необходимый ремонт и оборудование квартиры, риэлторы могут порекомендовать арендаторов, которые возьмут квартиру в долгосрочную аренду, вложат в нее свои средства и пересдадут по более высокой ставке. Разумеется, условия таких договоров могут быть различными в зависимости от сроков субаренды и необходимых капиталовложений. Другой способ – довести свое жилище до состояния «элитности» – взять кредит на ремонт под залог самой квартиры или другой недвижимости.

Отношения арендаторов и хозяев в нашем элитном секторе еще долго будут копировать западную модель с точностью до наоборот: у них корпорации сдают частным лицам, у нас – частники сдают корпорациям. Пока цены растут, инвесторам куда выгоднее побыстрее продать дом, «отбить» капитал и вложиться в новый объект, чем ждать лет десять, пока проект окупится за счет арендной платы. Это положение может измениться только со стабилизацией цен на жилье в Москве, а вслед за ней – и арендных ставок. Да и изменится оно не сразу: площадок под доходные дома в Центре уже не осталось, а вид из окна на МКАД едва ли вдохновит состоятельных клиентов.

Вне конкуренции

Интересно, что в Москве конкуренция со стороны гостиничных номеров аналогичного класса практически не ощущается. Во-первых, из-за цены: 3-комнатаная сервисная квартира в районе Тверской стоит около $150 в сутки, а сопоставимый номер в отеле – $250–350. Во-вторых, в столице нет гостиничных апартаментов с кухнями, которые довольно популярны на Западе.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...