Золотые улицы сменят платиновые

Все дело в PR?

Если Остоженке удалось подняться из «отдаленных» в суперэлитные – значит, это возможно для любого другого района? Или не для любого? Как вообще это происходит? И самый, вероятно, важный с практической точки зрения вопрос: какие московские районы имеют в ближайшем будущем шанс стать дорогими и элитными?

 

 

Для ответа на все эти вопросы нужно опять-таки посмотреть на историю Остоженки. Традиционно эта улица находилась в тени соседнего Арбата (вот уж поистине элитный район – в материалах Статистического отделения Московской биржи за 1889 г. он назван самым дорогим в городе). На Арбате традиционно селилась знать, на Остоженке – публика помельче, и, казалось бы, второй никогда не сравниться с первым, но… Как ни парадоксально это прозвучит, Арбат подвел его солидный исторический статус. За домами там даже в советское время следили, многие строения были объявлены памятниками истории и архитектуры. А менее ценные здания на Остоженке ветшали и к началу 90-х были на грани разрушения. И когда инвесторы, мечтавшие получить площадки под застройку, кинулись искать землю в Центре, выяснилось, что на Остоженке оформить разрешения на снос значительно проще. «Золотая миля», таким образом, стала золотой именно из-за возможности строить не отдельные элитные дома, а застраивать ими целый микрорайон, позволив респектабельным жителям Остоженки жить в не менее приятном окружении.

Затем в ход пошел другой важнейший элемент формирования общественного мнения – пиар. Застройщики, заинтересованные в продвижении своих новых домов, стали активно раскручивать тезис об избранности Остоженки. Об этом же заговорили аналитики рынка – многие из них, кстати, просто сидят на зарплате в агентствах недвижимости; другие же связаны с риэлторами не такими очевидными, но тоже весьма прочными узами. Плоды этих усилий налицо – в начале 90-х гг. об Остоженке не знал никто, к 1996–1997 гг. о ее элитности говорили лишь в профессиональной среде, а сегодня мы уже имеем вполне сформированное на этот счет общественное мнение. Отметим заодно, что иногда «популяризаторам» Остоженки явно изменяет чувство меры. Говорится, например, о «компактном, однородном районе, где уже не осталось старых коммунальных квартир с их обитателями». Для проверки предлагаем просто прогуляться по этому району – и на самой улице, и в окрестных переулках можно увидеть немало потрескавшихся домишек с грязными окошками, в которых видны фикусы и старенькие занавески с рюшечками. Но это – к слову.

Высоко взлететь – больно падать

Иногда случается и так, что район резко «взлетает», а затем быстро лишается своего престижного имиджа. Самым ярким примером является, безусловно, Крылатское: в середине 90-х гг. трехкомнатная 75-метровая квартира в панельном доме серии КОПЭ стоила там $130–140 тыс. – и это без отделки! Главной причиной расцвета специалисты называют входившее в то время в моду Рублевское шоссе – многие богатые люди посчитали, что очень удобно иметь коттедж на Рублевке и городскую квартиру неподалеку. К тому же, правительственный статус трассы Кутузовский проспект – Рублевское шоссе привел к тому, что на ней нет светофоров – следовательно, добраться из Центра в Крылатское можно было за считанные минуты и без пробок. «Отцвел» район быстро и закономерно. В разных местах Москвы было построено огромное количество жилья на самый разный вкус – от типовых «панелек» до суперэлитных клубных. При этом возведенные в Крылатском 17-этажные дома, заселенные не только состоятельными людьми, но и городскими очередниками, ветшали. А коттеджи на Рублевке вообще сыграли злую шутку – увеличившаяся транспортная нагрузка, бесконечные правительственные кортежи, на время движения которых проезд простых смертных останавливается, привели к тому, что выехать из Крылатского стало намного сложнее. Так что, если сегодня цены на жилье в этом районе и выше, чем в других хороших спальных (вроде Ясенево или Строгино), то на 5–10% максимум.

Из грязи в князи

Итак, престижность района складывается сразу из нескольких факторов. Объективные плюсы (для Остоженки, например, это «золотая миля» от Кремля), качество построенных там домов плюс усилия пиара. Последний фактор – очень мощный, но не всемогущий: есть в Москве места, являющиеся настолько общепризнанными «страшилками», что поднять их не сможет никакая реклама. К примеру, весь юго-восток города, и особенно Капотня. Чтобы улучшить их имидж, надо не только вывести оттуда нефтеперегонный завод, но и оснастить все предприятия Москвы водоочистными сооружениями – чтобы Москва-река, прошедшая через весь город, оставалась чистой. Ясно, что для этого потребуются столь гигантские вложения средств, что никакие выгоды от подъема района и увеличения стоимости жилья там их не покроют. А вот многие другие районы, объективно средненькие, вполне можно «разогнать» – если не до суперэлитного, то до вполне хорошего уровня.

Жизнь на два дома

«…Политик должен уметь предсказать, что произойдет, аргументировать свою точку зрения, а потом объяснить, почему этого не произошло», – говорил У. Черчилль. Справедливо не только для политиков, но и для всех провидцев – неудивительно, что в своих предсказаниях большинство из них всячески стремится избежать конкретики. Мы же, напротив, осмелимся на один четкий прогноз: все новые очень дорогие районы могут появиться в Москве только в Центре. Ни один периферийный район никогда не догонит Остоженку или Арбат.

По-настоящему богатые люди сегодня предпочитают иметь два жилища. Квартира в Центре – для представительских целей: пригласить деловых партнеров для переговоров, привести (миллион извинений перед ханжами!) любовницу, переночевать, если чересчур задержался на работе. А постоянно жить состоятельный человек будет в загородном коттедже, потому что только там имеется и действительно чистый воздух, и солидные размеры дома, и проще решаются вопросы безопасности. Крылатское, Куркино или какой-нибудь еще окраинный московский район в этом смысле проигрывает Центру, поскольку ехать все равно далеко, но и не дотягивает до загорода. Одним словом, некая попытка скрестить ежа и ужа, которая, как известно, никогда ни к чему хорошему не приводила.

Где Аннушка масло пролила

Что же касается конкретных мест в центре Москвы, то появление новых (на этот раз, вероятно, уже «платиновых») «миль» будет там, где в ближайшие годы запланированы большие объемы сноса и реконструкции старых домов. Кстати, такие списки уже опубликованы. В 2003–2004 гг. планируется снести 11 домов в районе Патриарших прудов. С учетом того, что здесь уже ведется активная застройка элитными новостройками (в частности, начато возведение «Квартала на Патриарших»), и без того достаточно престижный район будет продолжать расти в цене, и вполне возможно при удачном позиционировании станет в свое время даже более престижным, чем Остоженка. Ведь отсюда не только рукой подать до Кремля, но можно насладиться прогулкой у Патриарших прудов, а также пройтись по бутикам Тверской. На «Патриках», кстати, в отличие от Арбата, селилась не дореволюционная знать, а знать советская: в этом районе, в Вспольном переулке, в начале 80-х гг. была построена квартира специально для Л. Брежнева: даже с улицы видно, что у кирпичного «цэковского» дома, весьма обычного для той поры, потолки в квартирах на четвертом этаже заметно выше, чем у всех прочих. Правда, «руководитель подлинно ленинского типа» и четырежды Герой Советского Союза от этого жилья отказался и до самой смерти жил на Кутузовском проспекте.

Претенденты первого круга…

Очень хороший потенциал у Пресни – здесь, кстати, находится один из самых дорогих в городе домов, Агаларов-хаус. Нельзя сбрасывать со счетов Арбат – и к Кремлю близко, и знаменитые арбатские дворики по-прежнему очаровывают. Стремительно раскручиваются Хамовники – та часть, которая находится с внешней стороны Садового кольца. Компания «АВГУР-ЭСТЕЙТ», успешно реализовавшая жилой комплекс «Камелот» (в трех минутах ходьбы от метро «Фрунзенская»), сейчас объявила о начале строительства еще одного эксклюзивного объекта – комплекса «Три Тополя», расположенного между 1-м Тружениковым и 2-м Вражским переулками в районе улицы Плющиха. Добавим сюда и Чистые пруды – район также с очень богатой историей и солидной публикой. Все эти районы вместе с Остоженкой в ближайшие десять лет будут образовывать «хит-парад» московского элитного жилья. Ну а в каком именно порядке они расположатся, предсказать решительно невозможно…

…и второго

Большие перемены возможны и в рейтинге районов «второго эшелона». Безусловно, перспективными выглядят окрестности Москва-Сити. Строительство самого Сити, правда, сталкивается с большими проблемами. Но рано или поздно оно будет завершено, и это неизбежно скажется на цене окрестных территорий. Другие районы, обладающие огромным потенциалом, находятся на северо-востоке ЦАО, возле станций метро «Курская» и «Комсомольская» и далее до «Бауманской». Сейчас эти территории, находящиеся в непосредственной близости от вокзалов и промышленных зон, являются самыми дешевыми в ЦАО. Именно поэтому, как только будет принято решение о выводе всего этого производственного «добра» куда-нибудь за околицу, инвесторы накинутся на эти территории. Тем, кому подобное развитие событий кажется невероятным, напомним историю лондонского Доклендса. Раньше там размещался торговый порт, который был закрыт в 1968 г. Район полуразрушенных доков постепенно превращался в пристанище бандитов и наркоманов. Потом было принято решение о редеволопменте территории. Сейчас Доклендс – один из самых оживленных кварталов Лондона, где выстроены новые гостиницы, офисы, магазины и рестораны, оборудована гавань для яхт, разбит парк.

Без парка – не предлагать

В рейтинге престижности районов, находящихся вне ЦАО, также произошли большие изменения. Если раньше покупатели больше пользовались глобальными понятиями вроде «запад Москвы – это хорошо и престижно», то теперь дорого продать квартиру лишь на том основании, что она находится в районе с громким названием, не получится. Покупатели смотрят на то, насколько в данном месте хорошо жить: выходят ли окна во двор или на шумную магистраль, есть ли рядом скверы и парки. И еще – насколько удобно добираться из этого района в Центр. Последний параметр, кстати, не надо путать с расстоянием – известно, что современный горожанин, имеющий автомобиль, меряет не столько на километры, сколько на минуты. И дорога подлиннее, но без пробок – это однозначно лучше, чем наоборот. Вне конкуренции здесь Кутузовский проспект и проспект Вернадского, а самыми ужасными московские водители единодушно называют шоссе Энтузиастов и Каширское шоссе.

Отличные перспективы вырисовываются у северо-востока и востока Москвы: здесь расположен крупнейший в городе лесной массив – Лосиный Остров. Находящийся рядом Измайловский парк тоже немаленький по площади, и в свете всеобщей моды на экологию жилье здесь должно очень цениться. Но перспективы эти, к сожалению, пока очень отдаленные – транспортная доступность северо-восточных окраин пока оставляет желать много лучшего. Может быть, ситуацию поправит завершение строительства Третьего транспортного кольца.

Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...