Бежим за клинскими землями?

В первой половине октября в Подмосковье планируется проведение земельного аукциона. С молотка пойдут участки в Клинском районе, принадлежащие частным землевладельцам. Организаторы аукциона утверждают, что именно публичные торги позволят оценить реальный спрос и сформировать справедливую рыночную цену на дальние — 85-120 км от МКАД — земли Подмосковья. В данном случае цена определяется в процессе торга и “за что куплен участок, то и будет в договоре”, подчеркивает Виталий Можаровский, партнер юридической компании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры”.

Опрошенные участники рынка согласны с тем, что процесс купли-продажи земель в Подмосковье пока далек от прозрачности и это мешает девелопменту.

 

 

Но некоторые эксперты предполагают, что таким образом продавцы попросту стремятся избавиться от обременительных активов. “Торги хороши, когда существует дефицит земель, но сейчас спрос на большие участки земли не превышает предложение”, — говорит Наталья Чукаева, директор департамента маркетингового анализа УК “Масштаб”.

Пока земельные аукционы проводились в Подмосковье только Фондом имущества Московской области, уполномоченным правительством области продавать государственные земли. С 2003 г. торги проводились четыре раза, сейчас фонд готовит к продаже участки вблизи деревни Новый Стан Солнечногорского района. Инициаторы первого частного аукциона в торгах, проводимых фондом, не участвовали и с их организаторами не консультировались.

От $100…

О планах провести частный земельный аукцион рассказал генеральный директор управляющей компании Greenlife Антон Щетников. На торги будет выставлено в общей сложности 700 га в Клинском районе Подмосковья на удалении 85 км от Москвы. Лоты будут от 0,5 до 100 га, стартовая цена — в среднем 2700 руб. за сотку, шаг аукциона — 150 руб. за сотку.

По договору с собственниками земельных участков проведением торгов будет заниматься Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже имущества г. Москвы (СГУП), аукцион пройдет по месту расположения СГУП (ул. Б. Полянка, 41, стр. 1-2). Группа Greenlife в данном случае выступает инициатором мероприятия, действуя в интересах собственников.

Как пояснил Щетников, группа была создана в 2003 г. Профессиональная команда менеджеров сформировала пул инвесторов (одним из инвесторов выступала ИК “Велес-Капитал”), целью было приобретение земель сельхозназначения. Управляющая компания группы — “Терра-Капитал”, один из партнеров — компания “Промстройсервис”, которая специализируется на проведении картографических и землеустроительных работ. С середины 2005 г. группа действует под брендом Greenlife.

В настоящее время под управлением группы находятся земельные участки общей площадью более 15 000 га, принадлежащие частным землевладельцам (физическим и юридическим лицам), в том числе закрытым паевым инвестиционным фондам недвижимости (ЗПИФН) УК “Велес-Менеджмент”. Земельные массивы расположены в Клинском, Можайском и Волоколамском районах Московской области. Кроме того, около 5000 га за пределами Подмосковья. По оценке Щетникова, совокупная стоимость активов — примерно $75-100 млн.

Исполнительный директор ИК “Велес-Капитал” Александр Гончаров сообщил, что группа Greenlife занимается организацией продажи с аукциона в том числе участков, в которых “Велес-Капитал” имеет долю собственности, а также, возможно, земельных участков ЗПИФа недвижимости, которым управляет компания “Велес-Менеджмент” (этот вопрос будет решен в ближайшее время).

Валерий Лукинов, директор департамента загородной недвижимости “Юниформстроя”, руководитель комитета РГР по загородной недвижимости, говорит, что покупателем может стать любое физическое или юридическое лицо, обладающее финансовым потенциалом для покупки и последующего девелопмента земли. “Минимальный уровень вхождения в этот бизнес составляет не менее $15-20 млн”, — добавляет он.

Генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов считает, что в качестве потенциальных покупателей можно рассматривать небольшие девелоперские компании, инвестиционные фонды, а также незначительный круг частных лиц, приобретающих землю для личного пользования или с инвестиционными целями. “Участником торгов может стать кто угодно, кроме иностранцев, поскольку продаются земли сельхозназначения”, — уточняет Александр Гончаров. По словам Антона Щетникова, ожидается около 7-8 участников.

По оценке Щетникова, в ходе аукциона будет возможно увеличить стартовую цену на 30% и более. “Но для нас важнее отработать механизм публичных торгов”, — заявляет он.

Наталья Чукаева считает, что для Клинского района $100 за сотку — нормальная цена. “Однако на торгах лоты продаются обычно дороже своей рыночной стоимости, а для данной земли $300 за сотку — это уже предел. Скорее всего компания рассчитывает приблизить землю по цене к Рузскому району, где сельхозземли стоят в настоящее время около $250 за сотку”, — предполагает она.

На торги выставляется земля сельхозназначения. Покупателям для реализации девелоперских проектов еще предстоит менять категорию земель. Но Щетников предполагает, что проблем не будет, ведь участки находятся неподалеку от зоны строительства Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД) и власти района будут заинтересованы в инвесторах, способных развивать инфраструктуру вдоль трассы.

Он уточнил, что в Greenlife имеется письмо из областного комитета по архитектуре о том, что продаваемые участки не попадают в зону резервирования и не будут изыматься для госнужд.

В Greenlife не скрывают, что хотят получить денежные средства для инвестирования в собственные девелоперские проекты. Какие именно, пока не раскрывается, Щетников сказал только, что “это будет не строительство одного коттеджного поселка, а комплексное освоение больших территорий”.

Почему выбрана такая форма? Щетников поясняет, что в законах — Земельном кодексе, федеральном и областном законах об обороте земель сельхозназначения — прописано два способа реализации участков. Первый — уведомить правительство Московской области о желании продать сельхозугодья и дождаться официального отказа их приобрести, после чего землю можно продать кому-то еще. Виталий Можаровский уточняет, что это не формальность: правительство области реально рассматривает такие предложения в течение месяца и иногда пользуется своим преимущественным правом и покупает такие участки — в бюджете области предусмотрены соответствующие расходы.

Щетников говорит, что на этом пути собственник сталкивается с определенными техническими трудностями “из-за отсутствия взаимодействия между областными и районными службами”.

Второй способ — проведение аукциона. Действующее законодательство содержит норму, прямо указывающую на возможность заключения договора купли-продажи земельного участка на торгах (статья 8 федерального закона РФ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” № 101-ФЗ от 24 июля 2002 г.). В данном случае обязанность информировать правительство области отсутствует. Протокол аукциона является документом, на основании которого регистрируется переход права собственности.

“Открытые торги позволяют понять справедливую рыночную цену земельных активов”, — мотивирует выбор инструмента Щетников. “Мы сторонники того, чтобы земля отчуждалась по белым схемам. Это придает легитимность рынку, этого требуют интересы покупателей — девелоперов, — утверждает он. — Группа несколько лет занималась подготовкой к этому шагу, теперь земля превращена в рабочий актив”.

“Рынок дальних земель существует уже более трех лет, сейчас он видоизменяется, в том числе в связи с программами по строительству ЦКАД. Рынок потенциально интересен для многих, открытые торги покажут, что это уже не венчур, — это привлечет более консервативных инвесторов”, — уверен Александр Гончаров.

Greenlife, в свою очередь, получит возможность сконцентрировать ресурсы на собственных девелоперских проектах, продав то, что не вписывается в их концепцию.

Как продают землю

Частный аукцион — это новость для рынка, говорят эксперты. Чаще всего крупные землевладельцы обращаются за помощью к риэлторам либо создают собственные компании для реализации своих участков, уточняет Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании “Миэль-Недвижимость”. Валерий Лукинов добавляет, что, как правило, при продажах земельных участков обходятся без массированной рекламной кампании.

Один из способов купить значительные сельхозугодья — приобрести акции сельхозпредприятия. Плюсом в данном случае служит относительная простота оформления сделки, но есть и минусы. “Вместе с активом — землей — приобретаются и все пассивы, все проблемы предприятия”, — напоминает Можаровский. Именно поэтому, считает Антон Щетников, некоторые владельцы больших объемов совхозной земли не могут в полной мере ею распоряжаться.

“Более 80% объемов предложения крупных земельных участков Подмосковья находится в собственности инвестиционных компаний, банков, которые в начале 2000-х гг. занимались массовой скупкой бывших колхозов. На сегодняшний день поиск земельного надела осуществляется через подобные структуры или несколько консалтинговых компаний, аккумулирующих базы предложений от различных игроков рынка”, — говорит Алексей Аверьянов. Vesco Consulting также создала в начале 2006 г. собственное направление по продаже подготовленных земельных участков.

Немногочисленные аукционы по продаже подмосковной земли проводились пока только под эгидой правительства области. В целом позитивно оценивая эту практику, эксперты тем не менее считают, что этим торгам не хватает прозрачности, а также интересных для инвесторов предложений. Один из участников рынка на условиях анонимности говорит, что за редким исключением “это формальная процедура для передачи земли дружественным администрации структурам”.

“Хотя "Миэль" является потенциальным покупателем, ни на один из проведенных госструктурами аукционов мы не выходили, поскольку не увидели востребованных и привлекательных для девелоперов предложений”, — говорит Яхонтов.

Эксперт связывает перспективы развития рынка именно с активизацией частного капитала, вынуждающего и областную, районные администрации в Подмосковье действовать рыночными методами. Торги “большой” землей на вторичном рынке могут составить конкуренцию аукционам, проводимым правительством области.

Их время придет

По мнению Яхонтова, “если на торгах выставляются частные земли, это, вероятно, говорит о сложной ситуации, в которой оказались собственники”. “Иногда собственникам сложно понять, каким образом нужно реализовывать земли, на освоение которых предстоит потратить десятки миллионов долларов, — добавляет он. — Кроме того, возможно, такая форма продажи выбрана потому, что уже есть удачный опыт проведения открытого аукциона в Клинском районе Фондом имущества Московской области”.

По мнению Ильи Шершнева, директора по развитию Swiss Realty Group Moscow, “богатые землевладельцы обычно продают землю ограниченными участками, чтобы не опускать цены, но зачастую владение большим количеством земель оказывается слишком обременительным”. Шершнев не думает, что покупателей будет много. “Сейчас на рынке земли потенциальных продавцов гораздо больше, чем покупателей. Уходят только наиболее ликвидные участки”, — утверждает он.

“Земли сейчас продается много”, — подтверждает Наталья Чукаева. “Скорее всего публичные торги — это способ за счет новой формы продажи привлечь внимание покупателей. Верится с трудом, что у компании накопилось такое [большое] количество заявок, что они вынуждены были устроить конкурс”, — считает эксперт.

“Крупнейшие лендлорды будут продавать неликвидные земли, развивая собственные направления девелопмента. Практически все уже создали у себя подразделения по переводу земель [из одной категории в другую] и отделы продаж земель”, — говорит Лукинов.

Алексей Аверьянов считает вывод на продажу подготовленных земельных участков в удаленных районах Подмосковья одним из наиболее перспективных видов бизнеса на рынке недвижимости. А прецеденты открытых аукционов, по его словам, будут стимулировать естественные процессы ценообразования, постепенно исключая возможность неоправданных спекуляций земельными ресурсами.

“Часть запасов земли, когда-то приобретенных крупными землевладельцами, в результате изменений в законодательстве может выйти на рынок, и в этом случае торги действительно окажутся грамотным способом продавать схожие по качеству участки за хорошую цену, ведь в процессе торгов цена может сильно подняться”, — говорит Чукаева. По ее мнению, аукционы приобретут актуальность, “когда будет существовать четкий план развития Московской области с четким функциональным делением”.

В настоящее время, констатирует Яхонтов, на ценообразование влияет сохраняющийся монополизм крупных землевладельцев, которые придерживают участки и постоянно повышают цену на них.

Учитывая, что на данный момент лишь 10-15% объемов земельных наделов выставлено на открытом рынке, процесс формирования цивилизованного рынка займет как минимум пять лет, прогнозирует Аверьянов.

По оценке Аверьянова, рыночная стоимость подготовленных земельных участков в Клинском районе варьируется от $1000-1200 (предложения “в поле”, на удалении порядка 80-100 км от Москвы, без техусловий) до $10 000 за сотку (для участков, расположенных у большой воды рядом с лесными массивами).

По словам Александра Гончарова, в зависимости от индивидуальных особенностей конкретных участков сельхозземля в районе может стоить от $20 до $1000 за сотку. Цена участка после перевода его в ИЖС может вырасти в 5-10 раз. “Рынок еще не настолько структурирован, как в ближнем Подмосковье, его участники зачастую не могут оценить привлекательность того или иного участка. Поэтому девелоперы, имеющие опыт изменения целевого назначения земли, начинают сейчас настоящую охоту за интересными участками "дальних" сельхозземель, так как только здесь еще можно получить относительно дешевую землю на входе в проект”, — добавляет он.

Александр Гончаров уверен, что ЦКАД повышает инвестиционную привлекательность любого участка, попадающего в “зону влияния” трассы. “Если дорога пройдет в непосредственной близости от надела, стоимость предложения может снизиться на 20-30%, но, если расстояние до ЦКАД составит примерно 1-2 км, ликвидность данных участков значительно повысится — на 30-40%. В настоящее время цена земельных участков в Клинском районе варьируется от $1500 до $6000 за сотку”, — считает, в свою очередь, Алексей Аверьянов.

Елена Никитина Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...