Дорогой загородный рай

Организованные коттеджные поселки постепенно завоевывают все большую популярность, и количество покупателей, стремящихся обзавестись престижной недвижимостью, увеличивается. Однако популярность имеет обратную сторону — она стимулирует рост цен. Как следствие, цены на загородную недвижимость стремительно растут, и будущая весна не станет исключением.

Сегодня москвичей сложно чем-то удивить. Российская столица преображается на глазах.

 

 

Новые дома, офисные комплексы и торговые центры, возводимые на ее территории, уже не отличаются от тех, что стоят на улицах и площадях европейских городов. Вместе с тем гонка за метражом неизбежно приводит к тому, что многомиллионный город много теряет. Нередко новое строительство ведется за счет сокращения зеленых насаждений, путем уплотнения существующей застройки.
Экологи пока не бьют тревогу, однако сами горожане уже ощущают, что им с каждым годом все тяжелее становится дышать. Особенно дефицит чистого воздуха ощущается жарким летом. Желание растить детей в окружении естественной природы, вдыхать свежий воздух, иметь свой газон у дома, проводить свободное время в тени елей и сосен вынуждает людей задумываться о загородном доме. Состоятельные москвичи и горожане со стабильным средним достатком стремятся построить или купить свой коттедж, причем с каждым годом количество желающих переселиться за город только растет.

Новый стиль загородного проживания
Повышенный интерес к домам, расположенным в зеленой зоне Подмосковья, немедленно откликнулся резкой активностью строительных компаний. Кроме них свой интерес проявили и компании — собственники больших землеотводов в разных районах Московской области, и финансовые структуры, и девелоперы. В результате их совместных действий на рынок загородной недвижимости поступили сотни готовых загородных домов, и началась реализация десятков проектов по строительству коттеджных поселков.
«На протяжении последних нескольких лет спрос на землю под коттеджную застройку стабильно высокий и имеет устойчивую тенденцию к ежегодному росту», — рассказала М2 Светлана Кондачкова, начальник отдела загородной недвижимости компании МИАН. Как следствие, произошло быстрое освоение свободных земель в радиусе до 20 км от МКАД.
В последнее время определилась устойчивая тенденция к увеличению покупательского спроса на новые коттеджные поселки. И покупатели, и арендаторы при выборе загородного дома отдают предпочтение вариантам, расположенным в централизованно застроенных и обслуживаемых поселках. Сегодня модель среднестатистического организованного коттеджного поселка выглядит следующим образом: общая площадь застройки — 16–20 га (наиболее распространенный вариант), количество домов — 60–100. Поселок имеет огороженную охраняемую территорию, на которой проведены ландшафтные работы: есть дорожки, прогулочная зона, детская и спортивные площадки. Кроме этого есть своя администрация, сервисные службы, объекты культурного и социально-бытового назначения, спортивные сооружения. Причем качество и количество объектов инфраструктуры напрямую зависят от категории поселка. Большинство предложений в таких поселках — коттеджи стоимостью $250–350 тыс., относящиеся к категории бизнес- и эконом-класса.
Специалисты подчеркивают, что по итогам 2003 года наибольшей популярностью на рынке загородной недвижимости пользовались коттеджи площадью 250–300 кв. м со всеми коммуникациями, хорошими подъездными путями, сдаваемые под «чистовую» отделку. Если говорить о ценовых предпочтениях, то наибольший спрос в рассматриваемый период приходился на объекты в ценовой категории $180–320 тыс., расположенные в радиусе 30 км от МКАД.

В 2003 году 70% общего числа коттеджей, представленных на рынке, составили дома, расположенные в охраняемых поселках.
Интересны архитектурные требования покупателей. В отличие от более раннего периода застройки Подмосковья сейчас предпочтение отдается классическому стилю (36,2% клиентов агентств), североевропейскому и скандинавскому (18,7%), а также стилю модерн (17,6%).
Однако наряду с новыми домами на рынке присутствует немало коттеджей, возведенных 7–10 лет назад. «Конечно, при совершении сделок с такой недвижимостью учитывается возраст этих домов, состояние, и, естественно, их цена будет несколько ниже, — отметил М2 Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane. — Если коттедж был построен в поселке с развитой инфраструктурой, недалеко от Москвы и в хорошем районе, то такие дома выкупают и переделывают. В зависимости от состояния может требоваться просто косметический ремонт дома, а иногда и перестройка».

Коттедж-град
Каждый поселок изначально ориентируется на покупателей определенного достатка. Поэтому в Подмосковье коттеджные поселки можно смело классифицировать по ценовым категориям. Так, в поселках эконом-класса дома стоят не более $150 тыс., бизнес-класса — до $800 тыс. В самых престижных, элитных поселках цена коттеджей доходит до $1 млн, а иногда и выше.
Самый узкий сегмент загородной недвижимости представлен коттеджными поселками в нижнем ценовом диапазоне. Объясняется это тем, что организованная застройка в Подмосковье имеет непродолжительную историю. Раньше недорогие коттеджи возводили в деревнях или на территории землеотводов, застраиваемых хаотичным образом. Когда девелоперы «проснулись», оказалось, что выбор участков, где можно построить дома для «среднего класса», ограничен, к тому же сама земля сильно подорожала, что в значительной мере усложнило задачу. Сейчас инвестиции в этот сегмент минимальны. Положение спасают разве что компании, возводящие поселки таун-хаусов. Так, поселок «Ромашково-3» (5 км от МКАД по Минскому шоссе) состоит из 4-, 5-, 6-секционных таун-хаусов. Площадь квартир — 220–230 кв. м, а индивидуальные участки земли — 2–5 соток. Стоимость секции в таун-хаусе и участка земли обходится в среднем $1 тыс. за 1 кв. м.
В поселке «Княжичи» (6 км от МКАД по Можайскому шоссе) создан целый городок, состоящий из сблокированных коттеджей на 180 секций. Площадь индивидуальной секции — 100–180 кв. м, участки — 2–3 сотки. Цена предложения с учетом земли — $0,9–1,1 тыс. за 1 кв. м. Новый поселок «У лесного озера» возводится по Волоколамскому шоссе (10 км от МКАД). Он состоит из таун-хаусов (33 секции). Площадь секций — от 260 до 300 кв. м. Участки — 5–8 соток. Цена — от $700 за 1 кв. м.
В сегменте бизнес-класса предложение есть, но спрос столь велик, что дефицит предложения постоянно растет. Клиенты готовы покупать объекты на стадии строительства, но при этом им нужны гарантии, что строительство будет завершено в срок. Подобные коттеджные поселки, как правило, находятся не рядом с Москвой, преимущественно за 20-м км от кольцевой автодороги. К примеру, в поселке «Рублевские березки» (21 км от МКАД) на участках по 12–15 соток построены дома площадью от 320 кв. м. Цена дома с отделкой под ключ — $1,7 тыс. за 1 кв. м.
Примерно в $570 тыс. обойдется покупка коттеджа в поселке «Лесной городок» (14 км от МКАД по Минскому шоссе). Площадь дома около 400 кв. м, участок — 15 соток. В коттеджном поселке «Ливадия на Истре» (30 км от МКАД по Новорижскому шоссе) всего будет построено 38 домов площадью 180–450 кв. м. Участки — 20 соток. Ориентировочная стоимость предложения — $325–470 тыс. Рядом с Клязьминским водохранилищем находится поселок «Смородинка» (8 км от МКАД по Дмитровскому шоссе). Дома площадью 246–300 кв. м на участках 15 соток обойдутся около $500 тыс. В коттеджном поселке «Лосиный остров» (16 км от МКАД по Ярославскому шоссе) дома площадью около 380 кв. м на участках 20–24 сотки стоят от $450 тыс.
Подавляющее большинство элитных коттеджных поселков располагается на западном направлении, и в частности на Рублевском шоссе. Поселок «Подушкино-2» (9 км от МКАД) рассчитан на 50 домов общей площадью около 630 кв. м. Однако участки, на которых построены огромные дома, небольшие — всего 15 соток. Коттеджи возведены из монолитного каркаса, стены — кирпичные. Цена дома — от $700 тыс. Дополнительно нужно заплатить за землю — $14 тыс. за сотку. Очень престижным считается коттеджный поселок «Царское село» (10 км от МКАД). В нем всего 30 кирпичных домов площадью 500–900 кв. м, построенных на участках 15–30 соток. Цена домов доходит до $2 млн. В поселке «Усово-1» (12 км от МКАД) коттеджи из оцилиндрованного бревна площадью 370–560 кв. м вместе с землей (22–25 соток) стоят $1,1–1,3 млн. Очень дорогая недвижимость находится в поселке «Дрофа» (17 км от МКАД). Площадь домов — от 350 до 2 тыс. кв. м. Участки — 30–50 соток. Цена предложений — $1,5–2,5 млн.
Популярность коттеджных поселков с каждым годом растет. В ответ на спрос застройщики увеличивают и предложение. Этой весной покупателей ждет широкий выбор загородной недвижимости. И не менее «широкие» цены.

Александр Рыков
Директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane:
— Цены на загородную недвижимость эконом-класса и на землю невысокого качества не изменятся. На качественные участки земли, расположенные в пределах 20 км от МКАД, — будут возрастать. В связи с этим вырастут и цены на элитную недвижимость.
В целом в 2004 году рынок загородной недвижимости будет расти. Больше станет и земли. Это произойдет в основном за счет перевода земель сельскохозяйственного назначения в категории «под застройку». Увеличится и предложение домов. Возможно, несколько изменятся форматы новых проектов, как по масштабам, так и по идеологии, потому что строительство новых поселков традиционными методами не будет соответствовать спросу и приведет к перенасыщению рынка.

Светлана Кондачкова
Начальник отдела загородной недвижимости компании МИАН:
— В отличие от московского рынка недвижимости, на котором наблюдается существенный дефицит стройплощадок, потенциальная емкость рынка загородной недвижимости очень высокая. Огромные площади неосвоенных земельных участков Подмосковья привлекают инвесторов.
Помимо стабильного спроса на дорогие элитные коттеджи сегодня более половины покупателей, ориентированных на покупку загородной недвижимости, хотят приобретать недорогие дома стоимостью до $300 тыс. и таун-хаусы стоимостью до $150 тыс. Соответственно можно прогнозировать рост предложений таких домов и таун-хаусов.
Если говорить об участках, то стоимость земли будет расти и в дальнейшем. Помимо высокого спроса на участки, расположенные в радиусе до 40 км от МКАД, будет возрастать интерес к участкам, которые находятся на дальнем расстоянии. Каждое направление по-своему интересно потенциальным покупателям. Например, несмотря на то, что участки вблизи Икшинского водохранилища находятся далее 40 км от МКАД, они уже сегодня интересны для потенциальных покупателей, и спрос на них растет.

Андрей Мажаров
Генеральный директор компании «Терра»:
— Поскольку рынок загородной недвижимости далек от насыщения, весной рост цен продолжится. Быстрее всего будут дорожать объекты, пользующиеся наибольшим спросом, а именно: дома высокого класса в организованных коттеджных поселках с единой концепцией застройки.
Тенденция смещения интереса покупателей от отдельно стоящих домов к домам в организованном поселке наблюдается уже сегодня, однако на рынке еще недостаточно подобных предложений. Устойчивой популярностью пользуются лесные участки, а также участки вблизи водоемов. По нашим прогнозам, на такие участки цены весной могут увеличиться на 4–7%.

Людмила Чичерова М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...