Где пустить корни?

Продавцы загородной жизни (риэлторы) утверждают, что весенний сезон на этом рынке начинается уже с середины февраля. Именно в это время в агентствах недвижимости отмечают увеличение количества звонков дорогих покупателей.

«Золотая миля» Подмосковья
Жить на Рублевке – значит иметь особый статус, принадлежать к высшей касте. Каждый, кто желал подтвердить свою элитарность, стремился получить «рублевский кусочек». Даже цены на эти земли особые.

 

 

К примеру, в 2004 г. цена за сотку на расстоянии до 30 км от МКАД варьировалась от $10 до $70 тыс., в то время как на Новой Риге сотка земли на аналогичном расстоянии стоила от $2,5 до $30 тыс. Однако это не пугало покупателей престижа. Все, что строилось на «Золотой миле» Подмосковья, раскупалось с неизменным успехом. Коттеджные поселки созревали, как грибы. Девелоперы спешили освоить каждый уголок.

По данным компании «Русский дом недвижимости» сегодня на Рублевке сконцентрировано не менее 60% всех существующих элитных поселков. Расположены они по всему шоссе неравномерно. Рядом с современными коттеджными поселками соседствуют стародачные. Здесь можно встретить все разнообразие архитектурных вкусов и пристрастий. Покосившийся деревянный дом стоит рядом с трехэтажным классическим особняком, а недалеко от них возвышается средневековый замок из красного кирпича. Направление по-прежнему остается лидером по стоимости земельных участков. Однако среди девелоперов есть мнение, что цены на оставшиеся земли завышены, и они предпочитают осваивать другие направления, в частности ближайшую соседку – Новую Ригу. Правительственная трасса – звучит! Но пропускная способность этой двухполосной трассы в час пик не самая высокая. Существует проект, согласно которому движение по Рублево-Успенскому шоссе станет односторонним, а в обратную сторону машины будут проезжать по шоссе-дублеру. Но пока проект пылится на полке, а элитные обитатели Рублевки, возвращаясь с работы домой, борются с пробками.

Ближние и самые драгоценные земли в районе до 22 км от МКАД полностью освоены и почти не имеют резервов для массовой застройки. По утверждению Максима Сухарькова, начальника отдела вторичных продаж загородной недвижимости компании Soho Realty: «Рублевка практически освоена, большие комплексы на ближней Рублевке не появятся. Основной акцент будет сделан на дальнейшее улучшение инфраструктуры. Например, в ближайшее время будут построены офисный и развлекательно-досуговый центры, магазины, спортивный комплекс около Жуковки». Что же делать тем, кто, несмотря на проблемы с транспортной доступностью и непомерно высокие цены, все-таки хочет «пустить корни» на Рублевке?

В 2005 г. предложение первичного рынка будет ограничено. «Формируется оно, в основном, не за счет полномасштабных поселков с единой концепцией застройки, а благодаря новым, готовым домам в уже сложившихся поселках. Такие дома будут «выпускаться» на рынок небольшими застройщиками, предлагающими в год от 2 до 7 домов часто в различных, но очень элитных местах. К весеннему сезону рынок пополнится 30–40 новыми объектами», – говорит Евгений Иванов, управляющий директор агентства элитной недвижимости «Усадьба». Конечно, этого слишком мало, чтобы удовлетворить спрос. Но есть еще резервы у «Дальней Рублевки». Земли 1, 2-го Успенского шоссе активно застраиваются. Правда, если новые поселки в начале Рублево-Успенского шоссе относятся к категории де люкс, то комплексы, расположенные на 1-м и 2-м Успенских шоссе уже тяготеют к бизнес-классу. Нижняя граница стоимости коттеджа на «Дальней Рублевке» составляет $500 тыс. «Структура предложения на Рублево-Успенском шоссе все более смещается в сторону вторичного рынка. По моему мнению, эта тенденция будет сохраняться», – говорит начальник отдела маркетинга компании «Русский дом недвижимости» Эрнест Ерохин.

Сегодня покупательские предпочтения отдаются современным организованным коттеджным поселкам с единой архитектурной концепцией. Как уже было сказано выше, большого количества подобных предложений в весеннем сезоне на Рублевке не ожидается. Один из новых строящихся коттеджных поселков находится всего в 5 км от МКАД. Расстояние довольно привлекательное: дорога от работы до дома не займет много времени. Поселок камерный – рассчитан на 12 домовладений. Каждый коттедж расположен на лесном участке (это большая редкость даже для Рублевки). Площадь домов колеблется от 408 до 560 кв.м. Все они выполнены из кирпича. Размеры участков – от 12 до 29 соток. Поселок имеет единое архитектурное решение, лесную прогулочную зону, вся территория охраняется. Есть и небольшая собственная инфраструктура – детские и спортивные площадки. Большая и не требуется, учитывая близость к Москве и насыщенную инфраструктуру Рублевки в целом. В концепции ничего лишнего. Все просто и функционально. Единственный минус, пожалуй, это неблагозвучное название места – «Раздоры». Хотите приобрести? Приготовьтесь раскошелиться на сумму от $1850 тыс.

По словам Евгения Иванова, разрабатывается проект еще одного клубного поселка в Барвихе. Однако продажи его начнутся не раньше осени. В весеннем сезоне продолжатся продажи в поселке клубного типа «Горки-22». Он расположен на 16-м км от МКАД, в одном из наиболее престижных районов Рублево-Успенского шоссе, примыкающем к «Горкам-2». Район охватывает огромную лесную территорию, включающую в себя 20 новых элитных коттеджных поселков. Здесь нет по соседству стародачных поселений с ветхими деревенскими домиками и устаревшими коммуникациями. Однородное окружение радует глаз. Еще один плюс – все соседствующие с «Горками-22» поселки уже завершены. Вас не будет раздражать бесконечный шум стройки. Все 18 особняков в «Горках-22» – на лесных участках от 16 до 24 соток. Единая архитектурная концепция позволяет сделать выбор из 6 типов домов, решенных в классическом стиле. Площади их от 540 до 640 кв.м. Коттеджи аккуратно выстроены в два ряда вдоль центральной улицы – 8 домовладений с одной стороны, и 10 – с другой. Перед началом строительства были выполнены геологические исследования и получено заключение, которое учитывалось при строительстве каждого дома. Все участки имеют ландшафтный дизайн, территория поселка обнесена забором и охраняется. Жители могут пользоваться насыщенной инфраструктурой «Горок-2» и других близлежащих населенных пунктов. Дома продаются готовыми под чистовую отделку, стоимость их от $1210 тыс. Хотелось бы отметить, что размеры участков для таких площадей домов немного маловаты. Сегодня покупатели предпочитают иметь земельные наделы от 25 соток и выше. Также есть плохо удовлетворенный спрос на дома, расположенные на больших (от 1 га) лесных участках. Возможность заполучить такие наделы появляется в 50–60-километровой зоне. Еще одна тенденция загородного рынка – это приобретение домов под ключ, то есть полностью готовых к проживанию – с отделкой и мебелью. Эксперты рынка отмечают увеличение количества граждан, желающих приобрести дома в ценовой категории от $10 млн.

Счастливая соседка – Новая Рига
К 2005 г. Новорижское направление окончательно закрепило свой статус одного из самых востребованных мест Подмосковья. Ближайшая соседка Рублевки сегодня имеет ряд неоспоримых преимуществ для создания престижного пригорода столицы. Освоение Новой Риги началось сравнительно недавно. В отличие от Рублевки здесь есть достаточное количество свободных земель под застройку. Цены на землю на Новорижском направлении еще не достигли таких фантастических цифр, как на Рублево-Успенском шоссе. «Новая Рига – современная скоростная трасса. Именно поэтому поселки для постоянного проживания здесь могут появляться несколько дальше от Москвы, в отличие от Рублевки», – отмечает Максим Сухарьков. Завершение строительства Краснопресненского проспекта, который, по идее московских властей, вольется в Новую Ригу, минуя МКАД, приведет к повышению привлекательности этой загородной трассы. По данным компании «Терра-Недвижимость» сегодня на Новорижском направлении строится порядка 67 коттеджных поселков. Правда, большая часть из них относится к категории бизнес-класса. Поселков категории де люкс, таких как «Никольская Слобода», «Резиденции Бенилюкс», здесь пока немного. Но уже в этом сезоне их число пополнит еще один элитный поселок.

Компания Vesco Realty планирует вывести на рынок поселок, стоимость домов в котором еще на проектной стадии будет от $5 млн.

Ввиду большой концентрации на Новой Риге поселков бизнес-класса, сезон 2005-го обещает обострение конкурентной борьбы в этом сегменте. Чтобы реализовать проект, девелоперам придется изобретать интересные концепции, повышать привлекательность поселка за счет объектов социального значения. С каждым годом требования покупателей загородного жилья к инфраструктуре увеличиваются. Если несколько лет назад в наиболее благоустроенных поселениях инфраструктура исчерпывалась базовым набором – магазин, гостевая стоянка, спортивная и детская площадки, охрана. Сегодня в проект поселка входят элитные школы и гимназии, ландшафтные парки и альпийские горки, площадки для игры в гольф, боулинг-клубы, казино, вертолетные площадки, охотничьи и рыболовные клубы. Однако не всегда элементы инфраструктуры, обозначенные в проекте, появляются в реальности. В процессе строительства застройщик может сократить или изменить набор объектов социального значения. Пока наиболее развитую инфраструктуру из всех подмосковных направлений имеет Рублево-Успенское шоссе. Но Новая Рига и здесь стремится догнать свою элитную соседку. Например, в поселке «Павлово» под строительство торгово-развлекательного центра «Павлово Подворье» отведено 17 га. На них будет разбит ландшафтный парк, расположатся торговый центр, несколько ресторанов, бутики, галереи, банк, туристическая компания. По мнению генерального директора компании «Терра-Недвижимость» Андрея Мажарова, строительство торгово-развлекательного центра позволит компенсировать недостаточное количество объектов инфраструктуры у большинства соседних поселков на этом направлении. «Для развивающегося направления такие размеры инфраструктурного комплекса беспрецедентны. Мы рассчитываем, что появление этого комплекса станет импульсом для дальнейшего развития», – заявляет Андрей Мажаров.

Новенькое на Калуге
Калужское направление стремительно рвется в элиту. Сегодня здесь строятся сразу несколько новых интересных объектов в радиусе до 10 км от МКАД. Максим Сухарьков считает: «В Подмосковье будет создан новый ареал поселков для постоянного проживания класса де люкс и бизнес-класса». На расстоянии 5 км от московской кольцевой, в деревне Сосенки, на территории 18 га возводится поселок «Дубровка». Вся территория разбита на 44 участка с готовыми коммуникациями, площадью от 20 до 95 соток. Выбрав участок, можно построить на нем дом по индивидуальному замыслу, не ограничивая свои желания и фантазии. Или воспользоваться услугами подрядной организации и воплотить в жизнь один из готовых проектов.

По мнению специалистов рынка, тенденция строить дома по собственному проекту набирает силу. Элитные граждане жаждут самовыражения. А размеры приусадебного хозяйства в 95 соток позволяют почувствовать себя настоящим землевладельцем. Не хуже Шереметевых и Мусиных-Пушкиных. Их усадьбы, кстати, тоже расположены на Калужке. Проблему эклектики девелоперы берутся решить за счет оформления общественных зон в едином стиле. Инфраструктура поселка включает в себя детский сад, медицинский центр, супермаркет, спортивный комплекс с бассейном, сеть ресторанов. Чем не предложение для элиты? Но в поселке помимо VIP-зоны, которая включает все выше перечисленные возможности, существует довольно большая зона таунхаусов – 80 сблокированных домов. По замыслу создателей поселка территории эти разделяются лесной балкой, которая станет местом для прогулок. В целом проект интересный и смелый по своему решению. Вопрос – насколько комфортным окажется соседство жителей таунхаусов и владельцев отдельных усадеб?

Недалеко от «Дубровки», на 7-м километре от МКАД, АН «Домострой» планирует строительство коттеджного поселка бизнес-класса «Тихий». А рядом, в 8 км от МКАД, на лесной опушке строится поселок класса де люкс с яблочным названием «Антоновка». В нем предлагаются участки от 25 соток до 1 га без подряда. По мнению Натальи Пейсиковой, аналитика компании «Северо-Запад», приобретение участка без подряда практически любой площади – хорошая возможность для инвестирования.

Элита без воды?!
Ни заявления Олега Митволя, заместителя руководителя Федеральной службы по надзору в сфере природопользования, о сносе незаконно построенных коттеджей в пределах водоохранных зон, ни показательные акции сноса этих коттеджей не смогли заставить состоятельных российских граждан отказаться от соблазнов иметь дом на «большой воде». За последние годы интерес россиян к активному отдыху и приобретению собственного водного транспорта значительно вырос. Загородный рынок тут же отреагировал предложениями жилых поселков с собственными яхт-клубами. Большинство из них сосредоточено на Дмитровском направлении. Среди предложений, активно реализуемых в этом сезоне, можно выделить поселок «М.О.N.A.K.O.V.O», расположенный на берегу Икшинского водохранилища, в 26 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. В поселке предполагается строительство 51 элитного дома площадью от 500 до 920 кв.м на участках от 20 до 60 соток. Проект поселка разработан архитектором Александром Цимайло с учетом идей знаменитого американского архитектора начала XX в. Френка Лойда Райта. Райт, являясь основателем школы органической архитектуры, в своих проектах пытался сочетать природное окружение с архитектурным ансамблем так, чтобы архитектура являлась естественным продолжением природного ландшафта.

Продолжатся продажи в поселке «Паллада Сити» расположенном на берегу Клязьменского водохранилища на 7-м км от МКАД все по той же Дмитровке. Судя по масштабам проекта, «Паллада Сити» – это целый город со своим VIP-районом, кварталом коттеджной застройки, улицей твин-хаусов («домов-близнецов») и зоной малоквартирных домов. Учтены интересы всех «элитных сословий». Число VIP-апартаментов ограничено. Всего пять счастливчиков могут стать обладателями особняков площадью в 1000 кв.м на земельных участках в 50 соток в самой престижной прибрежной зоне. У них будет свой отдельный от всех остальных жителей поселка причал. (Отметим, что, по мнению специалистов, не всякий VIP-покупатель готов содержать дом в 1000 кв.м.) Другие, менее привилегированные 46 семей – любителей жизни у «большой воды» могут поселиться в коттеджах площадью от 400 до 500 кв.м. Улица из 16 твин-хаусов гостеприимно примет еще 32 молодые успешные семьи. А те, кто не может позволить себе коттеджи и твин-хаусы, но также жаждут поселиться у воды, разместятся в отдельных апартаментах 17 малоквартирных домов. Инфраструктура «Паллада Сити» не уступает городской. Но главным достоинством будет яхт-клуб «Паллада марин».

Подводя итоги
Можно сказать, что больших изменений на загородном рынке в новом сезоне не предвидится. По-прежнему будут пользоваться спросом поселки на расстоянии до 25 км от МАКД по всем направлениям. Наиболее перспективными направлениями для появления элитных коттеджных поселков останутся Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское и Дмитровское шоссе.

Однако предложение новых поселков в непосредственной близости к Москве будет ограничено. Связано это с дефицитом земли в ближнем Подмосковье. По прогнозу Максима Сухарькова, фактор ограниченности земельного ресурса будет основным в определении стоимости коттеджа. С каждым годом стоимость земли под объектом будет только расти. В самом дорогом сегменте, по мнению Евгения Иванова, цены падать не будут. Но в ближайшие месяцы и большого подорожания, характерного для предыдущих лет, не предвидится. По словам Надежды Мамышевой, начальника отдела загородной недвижимости компании Delight Realty, «наиболее высокие цены на земельные участки, помимо района Рублевки, отмечаются на Новорижском и Пятницком шоссе. Популярность последнего определяется большим количеством охраняемых лесных участков в пределах 10 км от Москвы. Как правило, участки примыкают к водоемам, при этом стоимость лесной сотки начинается от $25 тыс., а размер участка – от 30 соток». Герман Барыш, директор департамента «Домострой Замосковье» АН «Домострой» считает, что наибольшим спросом будут пользоваться дома площадью от 250 до 600 кв.м с участками от 25 соток и выше. Требования покупателей загородной элитки с каждым годом возрастают. Поэтому наиболее востребованными в сезон 2005 г. будут поселки с грамотной и интересной концепцией, высокого качества строительства.

Ирина Иваненко Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...