Инвестиционная привлекательность

Рынок загородного жилья переживает настоящий бум. Никогда еще москвичи не стремились так активно вырваться за пределы столицы. Об этом свидетельствуют даже цифры. Судите сами: по данным компании VIVID Magazine group, в прошлом году емкость рынка составила около 6 млрд. долларов.

 

 

По прогнозам, в текущем году емкость рынка увеличится более чем на 20 %. В Подмосковье насчитывается уже около 270 коттеджных поселков. Примечательно, что только в прошлом году на рынке появились более 100 новых поселков.
Все это свидетельствует о высокой инвестиционной привлекательности загородного жилья. Несмотря на такие высокие темпы насыщения рынка, спрос все еще превышает предложение и растет в среднем на 10–13 % в год. В 2003 году спрос на организованные коттеджные поселки составил на первичном рынке 43 %. Привлекательность этого рынка в отличие от вторичного заключается в возможности отсрочки платежа.

Какие же факторы влияют на ценовой диапазон рынка? Главными определяющими критериями являются, конечно, направление и удаленность. Специалисты по загородной недвижимости компании «Миэль» считают, что уже сложились четыре категории удаленности: до 15 км, от 15 до 30 км, от 30 до 50 км, свыше 50. В первой категории несомненным лидером является Рублево-Успенское шоссе, далее Новорижское и Калужское. По порядку цен сопоставимы Киевское, Минское, Дмитровское и Пятницкое направления. С некоторым отрывом следует Ярославское шоссе. В категории «от 15 до 30 км» первенство принадлежит Новорижскому шоссе, где сейчас возводят большое количество поселков, Рублево-Успенское — на втором месте, затем Калужское, Киевское и Минское шоссе. Дмитровское шоссе выходит на лидирующие ценовые позиции из-за поселков, расположенных рядом с водными акваториями. Цена растет и за счет большей инфраструктуры и элементов обустройства, с которыми сегодня предлагают дома.

Как объект инвестиций, выгодно покупать дома на самой ранней стадии застройки, особенно в поселках, удаленных не более чем на 15 км. При благоприятной конъюнктуре рынка прибыльность проекта может составить до 50 %. Сейчас с инвестиционными целями приобретают около 10 % коттеджей, причем в основном для сдачи в аренду. Рассчитывая на прибыль от такого объекта инвестиций, надо учитывать эксплутационные расходы — 150–1000 долларов в месяц.
Эксперты компании «Комстрин» считают наиболее перспективными с коммерческой точки зрения объекты, расположенные у водоемов.

В настоящее время в Подмосковье насчитывается около 60 поселков на воде. Потребности покупателей постоянно растут, им недостаточно жилья всего лишь в безопасном месте. К примеру, в поселке «Зеленый мыс» половина всей территории занимает инфраструктура. И несмотря на то что цены здесь в 1,5-2 раза выше стоимости близлежащих объектов недвижимости, рынок воспринял такое предложение. Примечательно также стремление людей жить, отдыхать, заниматься спортом и проводить время в близкой по духу однородной социальной среде.
Перспективной тенденцией в развитии рынка загородного жилья является строительство таунхаусов, считают аналитики компании Soho Realty. Они полагают, что российским вариантом таунхауса является загородный дом, сблокированный в виде коттеджа, расположенного с другими под одной крышей. Он имеет несколько уровней, а также прилегающий участок земли.

В Европе таунхаусы часто располагают в центре города. В России дело обстоит иначе: дорогая земля, плохая экология и криминальная ситуация делают практически невозможным строительство таунхаусов в черте города. Между тем такие дома пришлись по нраву людям среднего класса, желающим иметь отдельный дом неподалеку от мегаполиса. В результате таунхаусы строят в природе большими блоками, что дает возможность создать приличную инфраструктуру. Семьи с детьми стараются покупать жилье как можно ближе от Москвы, чтобы рядом находились школы различных профилей. Наиболее успешные проекты относятся к нижнему ценовому уровню — от 800 до 1000 долларов за кв. м. Однако ряд застройщиков определяют цены в рублях, что приближает таунхаусы к массовому жилью.
По данным их исследований, с ноября 2003 по февраль 2004 года стоимость дорогих таунхаусов выросла на 4 %, в то время как дешевые подорожали на 15 %. В случае падения процентных ставок на ипотечное кредитование рынок таунхаусов получит еще большее развитие, поскольку кредиты актуальны именно для людей среднего класса, для которых собственно и предназначен этот вид жилья.

И, наконец, волнующий всех инвесторов вопрос — когда цены на рынке недвижимости начнут падать? При всех разногласиях относительно сегодняшнего состояния рынка недвижимости многие эксперты отмечают, что в ближайшие два–три года цены будут только расти, поскольку есть платежеспособный спрос. Если же цены на загородное жилье и начнут снижаться, то только после того, как упадут цены на московском рынке жилья. Причем существенно, ведь рынок загородной недвижимости традиционно более инертен. А это значит, что у инвесторов всегда будет время, чтобы сориентироваться в своих действиях.

Юрий Петров Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...