Калужское направление — альтернатива Рублевке

На протяжении долгого времени законодателями мод в коттеджном строительстве и лидерами по объемам сделок купли-продажи загородных домов в Подмосковье являлись северо-западные направления. Сейчас там остается все меньше свободных территорий для строительства коттеджей, а число представителей бизнес-класса в столице между тем растет. Все это способствует активизации спроса на загородные дома в других районах Подмосковья, в частности на юго-западе. Так, сегодня в рейтинге популярности загородной недвижимости Калужское шоссе занимает уже третье место после Рублево-Успенского и Новорижского шоссе. Только за последние три года спрос на загородную недвижимость и землю на этом направлении вырос на 37%.

 

 

Предпосылки роста
Одна из причин возрастающей популярности Калужского шоссе заключается в том, что оно находится недалеко от деловой части Москвы — юго-запада, где сконцентрировано множество офисных центров и дорогого жилья. Как отмечает директор департамента загородной недвижимости компании Vesco Realty Сергей Леонтьев, с точки зрения расположения коттедж на Калужском направлении оптимален, так как находится рядом с работой и квартирой. Поэтому, как признает большинство участников рынка, у «Калуги» всегда будет свой покупатель.
В целом Калужское направление рассчитано на людей с уровнем дохода выше среднего. Поселки и дома по этому шоссе сопоставимы по уровню с жильем на Рублевке, но цены пока на 30–40% ниже. Директор департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard Андрей Васильев подчеркивает, что «Калужское шоссе становится реальной альтернативой Рублевке для жителей Юго-Запада».
Об этом свидетельствует и тот факт, что на данный момент по Калужскому направлению строится 14 коттеджных поселков в пределах 33 км от МКАД. По оценке специалистов компании Blackwood, это составляет 8,2% всего рынка коттеджных поселков Подмосковья. Таким образом, по объему строительства Калужское направление входит в пятерку лидеров, конкурируя с Новорижским, Рублево-Успенским, Дмитровским и Пятницким направлениями.
По словам ведущего специалиста департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Алексея Гуртикова, Калужское шоссе изначально имело хорошие перспективы для развития прежде всего за счет местных пансионатов: Управления делами президента РФ (УДП) «Ватутинки», дома приемов «Газпрома», дома отдыха УДП «Архангельское», санатория «Десна». Инфраструктура этих объектов стала катализатором развития коттеджного строительства. Во многом это определило и географию расположения лучших поселков на Калужском шоссе. Местная инфраструктура постоянно развивается, постепенно приближаясь к европейскому уровню.
Вдоль Калужской трассы нет крупных промышленных предприятий, что благоприятно сказывается на экологии. На расстоянии до 40 км от МКАД вдоль шоссе чередуются луга и смешанные леса, которые пересекают реки Пахра, Десна и их притоки. Вода, природные пейзажи, чистый воздух — все это ценится на рынке загородного жилья. Одной из особенностей этого района является отсутствие железной дороги, что повлияло на низкую плотность дачной застройки по сравнению с другими направлениями.
Некогда здесь жили многие представители творческой и научной интеллигенции России, например, творили Шишкин, Горький, Толстой, Пришвин. В советские времена участки на этой территории получали в основном партийные деятели и творческая интеллигенция, чьи дачи располагались на расстоянии 10–40 км от МКАД. Сегодня на Калужском направлении живут многие крупные политики нашей страны, музыканты, телеведущие, кинорежиссеры, среди которых Ирина Аллегрова, Эльдар Рязанов, Ангелина Вовк и многие другие.

Транспортная составляющая
Одно из главных достоинств Калужского направления — удачно решенный транспортный вопрос. Калужская дорога не загружена легковым и грузовым транспортом, как, например, Ленинградское шоссе. Относительно неудобный выезд из Москвы по Профсоюзной улице вполне компенсируется отсутствием пробок за пределами МКАД. К этому можно прибавить также хорошее состояние дорожного покрытия, постоянное освещение трассы в ночное время в пределах 30 км от МКАД, удобные развязки, дорожные знаки с подсветкой.
Оценивая Калужское шоссе, нельзя не сказать о торгово-развлекательных центрах ИКЕА, «Мега» и «Ашан», которые находятся в самом начале трассы. Появление столь значимых объектов стало несомненным плюсом в развитии направления. Достаточно значимую роль играет город Троицк, который является одним из наиболее развитых населенных пунктов области. Здесь расположено много престижных школ и хороших детских садов.
Для тех, кто часто пользуется услугами аэропорта «Внуково» (Киевское шоссе), Калужская трасса идеальна: аэропорт достаточно близко, чтобы до него быстро добраться, и одновременно достаточно далеко, чтобы шум взлетающих и садящихся лайнеров не нарушал спокойного сна. Киевское и Калужское шоссе связаны сетью дорог, и время пути с берегов Десны до Внукова — около 30 мин.
Правда, тем, кто не имеет личного транспорта, добираться до загородного дома будет достаточно сложно: поскольку железной дороги здесь нет, сообщение между Москвой и большинством населенных пунктов Калужского шоссе происходит посредством маршрутных такси и автобусов от станции метро «Теплый Стан».

Цена предложения
В этом году наблюдается настоящий бум коттеджного строительства на этом направлении. В значительной степени это объясняется тем, что, покупая недвижимость по Калужскому шоссе, клиенту не приходится переплачивать за «бренд»: например, благодаря активной раскрутке Новорижской трассы, стоимость одной сотки земли с коммуникациями не опускается здесь ниже $4,5 тыс., тогда как на Калужском шоссе нижний предел — $2,1 тыс. Таким образом экономный покупатель всегда имеет альтернативу западному направлению, где за громкое имя приходится переплачивать по $2–5 тыс. с сотки.
Тем не менее за последние несколько лет стоимость земли на этом направлении возросла почти в три раза. Участки, которые раньше стоили $1,5 тыс. за сотку, теперь в среднем стоят $4,5–5 тыс. Что касается общей стоимости дома (лота), здесь разница несколько меньше. Например, дома в «Стародачном» в начале строительства стоили по $500–550 тыс., сейчас же их цена возросла до $700–750 тыс., а это порядка 20–25% прироста стоимости.
Чем дальше от Москвы, тем дешевле. Например, уже в 30 км от МКАД средние цены коттеджей на участках 12–15 соток составляют $1,1–1,3 тыс. за 1 кв. м (общая стоимость — примерно $250–300 тыс.). При удаленности поселка более 40 км вполне достойный коттедж площадью от 320 кв. м с земельным участком 13–17 соток можно приобрести за $120–140 тыс. В среднем же стоимость коттеджа на Калужском направлении составляет порядка $200–400 тыс., а площадь дома — от 300 до 400 кв. м. Средний размер поселков — около 15 га.
Как отмечают в компании Blackwood, коттеджных поселков высокого класса на этом направлении немного, около 30, из них 14 — в процессе или на этапе завершения строительства. На данный момент заселено примерно 16 поселков. Значительная их часть сосредоточена вокруг пансионата «Ватутинки» (15 км от МКАД). Самыми яркими объектами из его окружения можно назвать поселки «Озерный», «Заречье», «Фоминское» и «Ватутинки». Великолепная инфраструктура пансионата позволяет обеспечивать жильцов полным комплексом услуг в области спорта, фитнеса и развлечений. Еще несколько привлекательных поселков расположены рядом с домом приемов «Газпрома». Среди наиболее интересных можно отметить «Князево» и «Новоселово». Кстати, здесь практически все поселки имеют собственные прекрасно оборудованные спортивные и детские площадки. Кроме того, рядом идет строительство современного спорткомплекса.
Элитная застройка по этому направлению началась совсем недавно — в прошлом-позапрошлом году. По словам специалистов компании Knight Frank, наибольшим спросом в текущем сезоне пользуются коттеджные поселки вблизи населенных пунктов Воскресенское, Летово, Ватутинки. Из новых дорогих поселков специалисты компании «Новое качество» называют «Бельгийскую деревню», «Лукоморье», «Стародачное», а также поселок эконом-класса «Ильичевка».
Среди них наибольшее внимание заслуживает элитный коттеджный поселок «Стародачное», состоящий из 31 дома. Он расположен в 20 км от МКАД и в 2,5 км от трассы. Здесь предлагается пять вариантов домов площадью от 250 до 400 кв. м на участках от 20 до 50 соток. Инфраструктура поселка включает общественный центр с детской игровой комнатой, бильярдной, баром и мини-маркетом. Кроме того, вблизи поселка расположен пятизвездочный отель «Ватутинки» с полной инфраструктурой.
Также интерес представляет проект компании «Лоджик-Риэлти» — «Бельгийская деревня». По мнению экспертов компании Knight Frank, данный поселок обладает характеристиками, которые позволяют говорить о следующем шаге развития коттеджного строительства в Подмосковье. Кроме того, за последние несколько лет сформировался новый тип потребителя такого жилья — опытного и взыскательного, что неизбежно привело к внедрению высочайших стандартов качества проектирования и строительства объектов, изысканности архитектурных решений в сочетании с единой концепцией застройки. «Бельгийская деревня» — яркий пример удачного совмещения этих требований. В основу концепции поселка легла идея строительства, объединенного образом архитектуры Северной Фландрии. В качестве месторасположения был выбран участок площадью 29 га менее чем в 10 км от МКАД. Помимо этого строится поселок «Альпийская деревня» с более мягкой ценовой политикой, правда, по оценке участников рынка, этот поселок менее удачно расположен.
Что касается этого года — на рынке появился поселок «Дубровка» (это практически пригородный микрорайон в 5 км от МКАД, застраиваемый и таунхаусами, и коттеджами). В ближайшем будущем также появится совершенно новый поселок в Летово. Разрабатываются и другие проекты.
По информации компании Vesco Realty, из заселенных поселков можно также выделить «Светлый» и «Шишкин лес». «Светлый» — 20 км от МКАД, цена коттеджа от $500 за 1 кв. м. «Шишкин лес» — 30 км от МКАД, цена коттеджа от $600 за 1 кв. м. Из старых дачных поселков можно выделить «Архангельское», где сотка стоит $20 тыс., а цена 1 кв. м стартует с отметки в $800.

Перспектива
Как отмечают участники рынка, Калужское направление вряд ли станет лидером в элитном классе поселков — это прерогатива Рублевки. С другой стороны, «Калуга» может в будущем стать лидером среди поселков бизнес-класса в ценовой категории от $200 до 400 тыс. за коттедж. В этом плане у этого направления, безусловно, есть преимущество, потому что на Новорижском направлении, не говоря уже о Рублевке, такого дешевого жилья не найдешь.
Таким образом, Калужское направление можно считать оптимальным местом для увеличивающейся армии так называемого «высшего среднего класса», представители которого хотят иметь жилье за МКАД, но не имеют средств, чтобы купить коттедж на элитных направлениях. Как следствие, «Калугу» в ближайшие годы ожидает массовая застройка коттеджами бизнес-класса.

Илья Терентьев М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...