Кому отдать землю?

Система регистрации прав на недвижимость менялась в постперестроечное время чуть ли не каждый год. Хотя специалисты и разделяют эти изменения всего лишь на два временных этапа. Первый - с 1990 по 1997 год, когда и регистрация, и учет были в ведении одних и тех же структур, второй - после 1997 года, когда эти две функции попытались "развести" по разным ведомствам.

Государство не гарантирует

В 90-е годы теперь уже прошлого века в России началось слишком большое количество реформ. Не последнее место в этом ряду занимала земельная реформа и тесно увязанная с ней проблема создания нового земельного кадастра и системы регистрации прав на недвижимость.

 

 

Земля в России с начала реформ вновь приобрела забытый при социализме статус рыночной недвижимости. К сожалению, последствия непродуманного осуществления земельной реформы ощущаются до сих пор. Сегодня мы решили сделать небольшой экскурс в историю, чтобы посмотреть, как и кто за последние полтора десятка лет ведал в нашей стране "земельным вопросом".

В 1990 году был создан Госкомитет по земельной реформе, а также земельные комитеты чуть ли не в каждом районе страны. Помимо мониторинга земель и их кадастрирования они должны были проводить инвентаризацию земельных участков. До 1990 года эта функция лежала на БТИ. Потом система БТИ начала "шататься", но, несмотря на это, органы инвентаризации все же продолжали "по привычке" обмерять земельные участки и составлять их планы, дублируя тем самым работу земельных комитетов.

В 1991 году регистрация прав на недвижимость была подменена регистрацией сделок. Рынок недвижимости в нашей стране только зарождался, и законодательная база по его полноценному созданию сформирована еще не была. Понятно, что регистрация сделки еще не гарантирует ее участникам подтверждение их прав на недвижимость. Таким образом, государство, по сути, отстранилось от гарантий на официально зарегистрированные права на недвижимость. "Отголоски"подобного государственного подхода - многочисленные судебные иски по спорным земельным участкам.

В этом же году был принят Земельный кодекс РСФСР, который передал функцию учета земельных участков Госкомзему и его территориальным структурам. Таким образом, система БТИ (органы которой до этого времени выполняли эту работу) опять "похудела".

Регистрируют все!

В 1992 году в рамках земельных комитетов были созданы новые организации - кадастровые бюро, которые должны были разгрузить свои "материнские структуры", уже не справлявшиеся с возросшим потоком выдачи правовых актов на земельные участки. В этом же году БТИ были прикреплены к органам местного самоуправления, таким образом, выполняемые ими функции переставали быть "делом государственным". У них было отнято эксклюзивное право оценивать объекты недвижимости для создания налогооблагаемой базы, отныне было решено, что этим могут заниматься и другие организации.

В 1993 году вышел президентский указ о создании единой системы регистрации и оформления документов о правах на недвижимость. Решить эту задачу должен был Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству, которому отдавались эти две объединенные функции. На местах создавать поземельную книгу должны были его территориальные подразделения. Но, к сожалению, различные документы на недвижимость в это время выдавали самые разные организации: от тех же БТИ до комитетов по управлению имуществом. Разумеется, подобная чехарда отнюдь не способствовала созданию четкой системы регистрации. Наряду с государственными актами на землю в качестве документа, удостоверяющего право на недвижимость, могла сойти какая-нибудь выписка или справка.

Наконец, в 1996 году Гражданский кодекс законодательно разделил регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним и ее учет. Тем не менее, система регистрации по-прежнему основывалась на принципе "кто во что горазд". Государственные органы продолжали осуществлять регистрацию, опираясь на различные нормативные документы.

В 1997 году был принят ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним", который определил, что регистрация обеспечивает право собственности на недвижимость. Однако система, которая перевела бы в практическую плоскость эту декларацию закона, сформирована не была. Существующая "двойственность" регистрации - и прав, и сделок - по-прежнему сохранялась. Формально закон провозгласил, что государство гарантирует зарегистрированные права на недвижимость, но никаких подкрепляющих это законодательное утверждение действий предпринято не было. Добросовестные приобретатели недвижимости по-прежнему не были застрахованы от недобросовестных регистраторов.

Тем не менее, за регистрацией прав, сделок и договоров с недвижимостью отныне следил Минюст России. Система БТИ вновь подверглась реформированию - ее решено было опять возвратить под крыло государства, при этом оставив ей только одну функцию - техучет жилищного фонда, ведение архивов и оценку недвижимости для налогообложения.

Инвентаризацию - в Частные руки?

Наконец, в 1998 году появился единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Существующую противоречивость действующей системы регистрации решено было устранить административными методами. Из нескольких отдельных ведомств, занимавшихся земельными, жилищными, строительными вопросами, а также геодезией и картографией было создано единое министерство - Минземстрой РФ. Правда, просуществовало оно всего несколько месяцев, прекрасно продемонстрировав справедливость пословицы о том, что на двух стульях одному человеку сразу не усидеть. Земельная служба вновь получила государственную "автономию", в 1999 году Государственный земельный комитет РФ был преобразован в Государственный комитет РФ по земельной политике. Технический учет и инвентаризация были определены государственной функцией и отданы в ведение ГУП "Ростехинвентаризация", БТИ и иных организаций, которые определял Госстрой - главный федеральный орган исполнительной власти по этим вопросам. Деятельность местных БТИ была весьма осложнена: для продолжения своей работы им необходимо было получить добро от уполномоченных Госстроем органов.

В 2000 году начал действовать Закон "О государственном земельном кадастре". В число задач по его созданию была включена и многострадальная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно новому постановлению правительства, функции техучета и техинвентаризации объединялись и закреплялись за одними и теми же организациями, уполномоченными Госстроем. Специалисты не замедлили подвергнуть это решение обоснованной критике: техучет, бесспорно, должен быть государственным делом, а вот тех-инвентаризация может и, скорее всего, должна выполняться коммерческими структурами.

В 2001 году это "огосударствление" системы технического учета продолжалось. Субъектам РФ было предписано "оказывать содействие" в передаче архивов на недвижимость в дочерние региональные организации ФГУП "Ростехинвентаризация" (на то время под эгидой Госстроя их было создано 75). Но в 2002 году вышел закон, который запретил государственным унитарным предприятиям создавать дочерние структуры. ФГУП "Ростехинвентаризация" прекратило "плодить" своих дочек, тем не менее, продолжая оставаться монополистом в области инвентаризации и оценки объектов недвижимости.

Сегодня существующая система вновь подвергается пересмотру. Пока альтернативы федеральным оценщикам нет, но в Госдуму уже внесен Закон "О саморегулируемых организациях". Планируется, что инвентаризация объектов недвижимости станет по-настоящему рыночной услугой. Тем не менее, ФГУП "Ростехинвентаризация" продолжает настаивать, что отдавать функции инвентаризаторов в частные руки - не самое правильное решение. В качестве аргумента приводится следующие тезис: если базой налогообложения ведают частники, достоверно говорить о сборе налогов нельзя. Так это или нет, покажет время.

Маргарита Куприна Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...