Кто в коттеджном поселке хозяин?

Уже никто не удивляется тому, что жизнь за городом может быть даже более комфортабельна, чем в городе. Интерес собственников в этом отношении давно уже сводится к решению не инженерных, а финансовых проблем – насколько адекватны коммунальные услуги тем ставкам, которые диктует управляющая компания. Ведь известно, что и ставки и услуги бывают разными.

Хорошие асфальтированные дороги, тепло, газ, водопровод, канализация, московские телефоны, Интернет, спутниковое телевидение, а также целый перечень объектов инфраструктуры – все эти прелести жизни стали нормой для покупателей жилья за городом. Перебираясь туда, состоятельные москвичи не стремятся взваливать на себя коммунальные хлопоты, в связи с чем встает вопрос функционирования в коттеджных поселках соответствующих компаний – эксплуатационных организаций.

 

 

Сегодня в Подмосковье работают управляющие компании, приглашенные товариществами собственников жилья (ТСЖ) в уже обжитые поселки, и компании, созданные или нанятые застройщиками коттеджных поселков на этапах их возведения.

До недавних пор самой распространенной формой управления в загородных поселениях были товарищества собственников жилья. Члены ТСЖ выбирали председателя, который брал на себя организационные вопросы по управлению поселком и нанимал для этого специалистов. В функции управляющего входило взаимодействие с поставщиками услуг и материалов, набор персонала, организация обслуживания и текущего ремонта. Управляющий был вправе заключить договор на обслуживание поселка с любой организацией, имеющей лицензию на выполнение определенного вида работ. Например, обслуживать газовые сети и оборудование может только районный газовый трест или лицензированная фирма. Притом что такая форма управления коттеджными поселками очень распространена, у нее есть свои недостатки. По словам Андрея Мажарова, генерального директора компании «Терра», коллегиальность при принятии решении, в случае если речь идет о более чем десяти собственниках, замедляет процесс выполнения работ. Многие собственники пытаются войти в руководство товариществом только для того, чтобы контролировать денежные потоки.

Другой вариант – это когда для решения вопросов эксплуатации поселков застройщики с момента подписания инвестиционного договора предлагают покупателям жилья или заключающим договоры на строительство домов услуги управляющих компаний. Чаще всего это общества с ограниченной ответственностью, имеющие право собственности на участки дорог и инфраструктурные объекты.

Набор функций управляющей компании везде приблизительно одинаковый. Например, в элитном поселке «Павлово» (14 км от МКАД по Новорижскому шоссе) в обязанности управляющей компании входит:

– эксплуатация и техническое обслуживание инженерных систем, расположенных на общественной территории, обеспечивающих дома в поселке электроэнергией, газом, водой, канализацией, ливнестоками, пожаротушением, автоматической пожарной и охранной сигнализациями;

– благоустройство территории – дворницкие услуги, механизированная уборка, уход за посадками и газонами, вывоз мусора, утилизация отходов;

– охрана внешнего периметра территории и контроль за противопожарным состоянием поселка;

– предоставление коммунальных услуг, включая снабжение владельцев электроэнергией, газом, водой, канализацией, телефонной связью, доступом в Интернет на условиях поставщиков этих услуг.

Обслуживание и текущий ремонт инженерного оборудования коттеджа осуществляются по дополнительному соглашению.

Довольно часто застройщики сами берутся за обслуживание своих поселков путем создания специализированных подразделений. «Для жильцов это даже выгодно: если застройщик возводил несколько поселков и он же потом их обслуживает, ему нет необходимости нанимать несколько команд, он пользуется одной – и себестоимость услуг для конечного потребителя несколько снижается, – говорит Андрей Уфимцев, заместитель генерального директора компании «Новое Качество». К примеру, компания «Домострой» – управляющая компания проекта «Троицкий парк» (2 км от МКАД между Симферопольским и Варшавским шоссе) – приняв заказ на полную реализацию проекта (от нуля до сдачи) от пула инвесторов, планирует после завершения проекта заняться его обслуживанием, а также эксплуатацией других своих строящихся поселков. Это элитные коттеджные поселки: «ВАУ! Тутинки» (15 км от МКАД по Калужскому шоссе), «Третья охота» (10 км от МКАД по Новорижскому шоссе).

Вопрос в цене

Услуги, предоставляемые управляющими компаниями, востребованы жильцами коттеджных поселков. Доказательством этому служит тот факт, что практически все элитные поселки имеют такие службы, а на рынке коттеджных поселков бизнес-класса профессиональные команды взяли под свое крыло примерно третью часть поселений. В числе отстающих значатся поселки эконом-класса, на сегодняшний день доля их охвата управляющими компаниями не больше 10-15%. По мнению самих же собственников, желающих пригласить в свой поселок управленцев, эта цифра была бы больше, если бы не уровень цен. Специалисты в свою очередь заявляют, что каждый хозяин платит пропорционально получаемым услугам. К примеру, в поселке эконом-класса «Мансурово» (Новорижское шоссе) за $100 в месяц предоставляется: охрана (1 человек при въезде), уборка и вывоз мусора, а также уборка снега зимой, работают дежурный электрик и сантехник. В поселке «Домик в лесу» (Дмитровское шоссе) уже за $180 в месяц при таком же перечне услуг охрана состоит из трех человек. Т.к. поселок находится в лесу, то в цену дополнительно включаются работы по уходу за лесом.

По информации компании Penny Lane Realty, есть два варианта расчета платежей. Первый – определяемый метражом дома. В элитных поселках средняя цена обслуживания обычно составляет $2/кв.м в месяц. При площади дома 500 кв.м платеж составит $1 тыс. в месяц; если дом небольшой, то и расходы хозяина меньше. Второй – фиксированный ежемесячный платеж, не зависящий от площади коттеджа. Его размеры сильно разнятся и в элитных коттеджных поселках могут составлять несколько тысяч долларов. При таком варианте платежа расходы за все предоставляемые услуги делятся на всех собственников в равных долях.

Опыт работы компании «ИНКОМ-Недвижимость» показал, что наряду с вышеназванными моделями расчетов, имеет место практика назначения ставок в зависимости от площади участка. К примеру, в поселке бизнес-класса «Снегири» (Волоколамское шоссе) каждый хозяин платит $15 за сотку. В эту сумму входит охрана и вывод на пульт каждого домовладения, обслуживание наружных сетей, уборка и вывоз мусора, снега, обслуживание гостевой стоянки, уход за газонами.

По словам Германа Барыша, директора департамента «Домострой–Замосковье», в поселках бизнес-класса стоимость услуг доходит до $800 в мес. Тарифные ставки возрастают до $2-5 тыс. в поселках категории VIP. Как правило, это относится к поселкам, на территории которых есть дополнительная инфраструктура, включающая закрытые для внешнего посещения бассейны, рестораны, причалы для яхт, пляжи и т.д. В элитном поселке «Николино», который находится на Рублевском шоссе, за обслуживание коттеджей владельцы ежемесячно платят по $500. Сравнительно низкие ставки объясняются тем, что поселок большой – 200 домовладений. К тому же, хозяева престижного жилья не оплачивают содержание объектов внутренней инфраструктуры.

Невысокие эксплуатационные расходы ожидают и жителей другого строящегося элитного поселка – «Лапино-Град», расположенного в 18 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. Поселок небольшой. На территории 8,5 га будет располагаться всего 22 особняка площадью от 486 до 1300 кв.м. Ежемесячный платеж, который будет вносить каждый собственник на счет управляющей компании, составит $400 в месяц. В компании «Строй Инвест Проект», являющейся застройщиком данного объекта, объяснили, что невысокий платеж объясняется тем, что на жителей поселка не будет ложиться обслуживание таких объектов инфраструктуры, как супермаркет, аптека, ресторан, бар, бильярдный клуб и боулинг. Названные объекты будут самоокупаемыми, но пользоваться ими смогут не только жители поселка, но и соседи. В закрытом коттеджном поселке «Дрофа» (17 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе) расходы по обслуживанию гораздо выше – $1,2 тыс. в месяц, однако роскошный бассейн с каскадами, бани, тренажерный зал, клуб и ресторан – только для своих. «Сегодня рынок эксплуатационных услуг в коттеджных поселках Подмосковья находится только в начальной стадии своего развития, – говорит Инна Кувшинова, PR-менеджер департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. – Компании, оказывающие эти услуги, крайне разрозненны, и поэтому диапазон цен за ежемесячное обслуживание в каждом поселке весьма широкий».

Интерес застройщика

Появление управляющих компаний в процессе возведения коттеджного поселка происходит не случайно. «Рентабельность работы эксплуатирующих организаций составляет не более 3-10% в год и является крайне невыгодной для застройщиков, – говорит Инна Кувшинова. – Но существует ряд причин, по которым застройщики вынуждены открывать и поддерживать управляющие компании. Во-первых, этот рынок пока не развит, и лишь немногие организации способны эффективно обслуживать сложные и разветвленные инженерно-технические системы поселка. Во-вторых, в идеале, управляющая компания должна приступить к работе еще на стадии разработки проекта и в процессе монтажа инженерных систем. А пускать постороннего управляющего на стройплощадку никто не будет. Кроме того, застройщик не может допустить, чтобы из-за неправильной эксплуатации поселка жильцы начали жаловаться на качество строительства домов и работу коммуникаций. К тому же, наличие в поселке управляющей компании и оказываемые ей услуги являются показателем престижности коттеджного поселка». С тем, что застройщику управляющие компании даны, так сказать, в нагрузку, согласны не все специалисты. Как рассказал Максим Калмыков, генеральный директор компании «Элгад Риэлт», с недавних пор у застройщиков появился интерес не только построить и продать свои дома, но и как можно дольше зарабатывать на уже функционирующем поселке. Как раз создание своей управляющей компании позволяет застройщику оставить за собой работающий бизнес после выполнения строительных работ. Так, один из руководителей строительно-инвестиционной компании отметил, что если на возведении поселка смог неплохо заработать он сам, то управляющая компания, обслуживающая поселок, позволит в будущем обеспечить и его детей.

Управляющие компании – за и против

Ухоженная территория поселка, обилие зелени, цветников, чистые улицы, приветливый персонал и бдительная охрана – не об этом ли мечтает каждый собственник загородного дома! Однако при кажущихся преимуществах у зарождающегося движения есть противники – хозяева недвижимости, не согласные с диктатом управленца. Люди негодуют, когда застройщики вводят их в заблуждение, при покупке называют одни суммы, а реальные расходы упираются сосем в другие.

К примеру, жительница одного престижного поселка (своего имени она просила не называть), рассказала, что по причине непомерно высоких платежей ее семья вынуждена переехать в другой поселок. Эта дама (а разговор возник на одной из тематических выставок по недвижимости) поведала, что «коммунальные платежи просто зашкаливают, а наши поселковые управленцы придумывают и навязывают все новые виды услуг, считая, что мы, владельцы дорогих домов просто постесняемся от них отказаться».

Хотя, следует признать, что продавать свою недвижимость люди не спешат, гораздо чаще они стараются изменить ситуацию. «В моей практике подобных случаев не было – отмечает Андрей Уфимцев. – Для поселков высокого класса такого рода конфликты вообще не характерны. Эксплуатирующая и управляющая организация обычно отвечают требованиям тех людей, которые живут в таких поселках. Хотя вопросы по работе управляющей компании иногда возникают. Правда, обычно это связано не с качеством работы, а со стоимостью услуг. Например, на этапе строительства застройщик обещал построить определенный объем инфраструктуры и, исходя из этого, определил стоимость услуг управляющей организации. Впоследствии же часть объектов инфраструктуры построена не была (например, застройщик отказался от школы, детского сада или мини-гостиницы, заменив автобусом, который регулярно ходит до ближайшей школы), а стоимость услуг оставил той же. Такие проблемы в коттеджных поселках иногда бывают. Конечно, люди из-за этого не продают загородный дом и не переезжают в другое место. Все конфликты обычно решаются».

И если в элитных поселках ситуация находится под контролем, то в поселках бизнес-класса сюрпризы встречаются гораздо чаще. Ситуация осложняется еще и тем, что на практике оказывается, что управляющую компанию, нанятую или созданную застройщиком, поменять просто нереально. В компании «ИНКОМ-Недвижимость» подчеркнули, что жители коттеджных поселков не могут отказаться от предложенной им управляющей компании в том случае, когда она является правообладателем коммунального хозяйства коттеджного поселка. Отсюда можно сделать вывод, что повлиять на ситуацию на деле очень непросто и зачастую владельцам престижного жилья ничего другого не остается, как мириться с действительностью. «К сожалению, ситуации с повышением тарифов неизбежны, так как рынок услуг по эксплуатации еще не оформился, и при смене подрядчиков часто меняются цены, – говорит Андрей Мажаров. – Бывает, что и со стороны жителей поселка появляются пожелания, например о повышении мер безопасности, что также приводит к увеличению эксплуатационных расходов».

Жительница элитного поселка «Чигасово» Анна преподнесла пересмотр тарифов в несколько ином ракурсе. По ее словам, притом что услуги управляющей компании подорожали до $1 тыс. в месяц, а это значительно превышает средние цены на рынке, теперь на территорию их поселка даже «муравей не проскочит».

Есть выход?

Жить за городом – престижно. Свой собственный дом на территории организованного коттеджного поселка иметь вдвойне престижнее, поэтому сегодня вряд ли кто-то может рассчитывать на то, что содержание частной собственности будет стоить сущие гроши. Однако и платить астрономические суммы у хозяев коттеджей нет желания. Поэтому возникает вполне правомерный вопрос: можно ли еще на стадии покупки дома прояснить ситуацию, чтобы в будущем не попасть впросак? Специалисты отметили, что, заключая договор на покупку дома или подряд на его строительство в коттеджном поселке с уже имеющейся управляющей компанией, заказчик может заранее в договоре зафиксировать сумму платежа, который не подлежит пересмотру. Именно так поступает компания «Строй Инвест Проект» – застройщик коттеджного поселка «Лапино Град». Найти компромисс в коттеджных поселках с уже созданным ТСЖ гораздо сложнее, т.к. условия обслуживания и платежи одобряются всеми членами товарищества. И новому члену товарищества приходится соглашаться с выбором большинства. «Наличие управляющих компаний позволяет сэкономить время и избавить владельцев от множества хлопот по содержанию поселка и индивидуальных домовладений, – подводит итог Герман Барыш, – но экономически это обоснованно только в случае, когда компании предлагают оптимальные услуги, соответствующие по качеству и цене». К сожалению, сегодня у жителей коттеджных поселков выбор ограничен.

Людмила Владимирова Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...