Московская земля начинает включаться в рыночный оборот

Так уж сложилось, что земельные отношения в нашей стране догоняют рыночные реалии. Причем догнать никак не могут. При социализме некий суррогат частной собственности существовал только в отношении участков под дачами и сельскими домами. Называлось это "личная собственность", но суть от этого не менялась. Лишь недавно появилась возможность для приватизированных предприятий выкупить у государства и участки земли, находящиеся в их пользовании, то есть стать полноценными собственниками.

 

 

Чтобы подстегнуть этот процесс, даже определили крайний срок для решения о выкупе или аренде. Задумка эта, однако, провалилась: в целом по России выкупать землю предприятия не торопятся. В Москве своя специфика - здесь часто основная ценность - не предприятие, а участок, на котором он находится. Да и отношение столичных властей к приватизации земли - особое: они предпочитают проверенный механизм долгосрочной аренды. О судебной практике по делам, связанным с приватизацией земельных участков в Москве, рассказала Ольга НОВИКОВА, член Московской Городской Палаты адвокатов.

ВОЗДУШНЫЕ ЗАМКИ

На первый взгляд, любое здание неразрывно связано фундаментом с той землей, на которой оно стоит. Но это только на первый взгляд. Московские предприятия, хотя физически и не витают в воздухе, но собственниками своей земли не являются. Правительство Москвы сегодня проводит политику, противоречащую федеральной. О.Новикова была весьма радикальна в своей оценке: приватизация московской земли, по ее мнению, равнозначна спекуляции, и Правительство Москвы никому не позволяет покупать московскую землю, опасаясь не только утраты рычагов административного контроля над предприятиями, но и потери доходов от сдачи земли в аренду. Известно, что многие предприятия, несмотря на то, что имеют исключительное право выкупа земельного участка, на котором стоит их здание, вынуждены платить не только сами арендные платежи, но и весьма большие суммы за право заключения договора аренды.

Сегодняшняя московская практика - заключение аренды на срок до пяти лет, а то и менее. Естественно, что предприятия при такой политике ущемлены. Реконструкция старых зданий и строительство новых для них очень опасны, не говоря уже о вложении средств в модернизацию оборудования. Предприятие проводит реконструкцию, вкладывая при этом немалые средства, заканчивается срок аренды, после чего предприятию говорят: "Молодцы, а теперь давайте-ка, платите аренду раза в два больше, поскольку деньги у вас есть - по зданию видно. А если не хотите - :". Сегодня в Москве имеют свидетельство о праве собственности на землю менее десяти предприятий. Выкупная ставка в Москве очень высока. Это тридцатикратная ставка земельного налога, который растет несколько последних лет стремительно и абсолютно непропорционально инфляции. Тем не менее, очень многие предприятия готовы идти даже на такую ставку, ибо она все равно меньше рыночной цены московской земли.

ЦАО: ЗДЕСЬ БУДЕТ ГОРОД-САД!

Состоятельные граждане не желают жить в экологически чистом Подмосковье: полноценной городской инфраструктуры там нет, а поездка в город равносильна ежедневному нервному срыву. Если клиент не идет к экологии, то экология должна прийти в центр. Этому мешают не только машины, но и промпредприятия. Они же занимают дефицитные площади. В последнее время, правда, городские власти подчеркивают, что следует говорить не о выводе за МКАД, а о переводе предприятий на окраины в пределах города. Существует московская программа. Об этом процессе очень много говорят, выдвигают проекты, издают законы, пишут о промзонах и много о чем еще, но вся эта программа пробуксовывает.

Предприятия выводиться не хотят, что вполне понятно. Что они получат? Они получат участок земли непонятно в каком месте, стоимость их здания, скорее всего, занизят, да еще учтут амортизацию, ветхость, некомфортность и так далее в меру чиновничьей фантазии. Они потеряют сложившийся трудовой коллектив - ну не будет квалифицированный специалист тратить каждый день два часа на дорогу на работу и еще столько же с работы (а об обмене московской квартиры на более близкую к предприятию мы просто помолчим). Если дать предприятию возможность выкупить землю, то практически все проблемы вывода решатся сами собой, ибо имея в своем распоряжении такой актив, как кусок московской земли, любое предприятие в состоянии самостоятельно грамотно решить свою судьбу. Все в Москве эти реалии прекрасно понимают: и предприятия, и московское правительство. Но воз и ныне там. Одному отдашь землю - всем захочется.

Заинтересованные предприятия прекрасно понимают, что подача заявки на законную приватизацию участка земли - это объявление войны Правительству Москвы. Ну, а как известно, "на войне - как на войне", и все средства хороши. Поэтому подавляющее большинство руководителей предприятий вполне искренне признаются, что и надо, и законно, но силы не равны - проиграем. А уж после этого - житья нам не будет точно. Эта позиция весьма понятна и резонна. Тем не менее, именно за последний год сложилась положительная арбитражная практика для предприятий, имеющих право приватизации своих земельных участков, на которых находятся принадлежащие им здания и сооружения, ранее приватизированные из федерального имущества.

ЛЕД ТРОНУЛСЯ, ГОСПОДА ПРИСЯЖНЫЕ

Первым предприятием, приватизировавшим землю в Москве, было ООО "Солид-Кама", расположенное на Хорошевском шоссе. Скромная компания тем самым обессмертила свое имя, которое наверняка войдет в историю земельного вопроса в России. Здания его ранее относились к федеральной собственности, и решение о приватизации принял федеральный орган - территориальное агентство Минимущества РФ по городу Москве. И земли было не так уж много, и район непрестижный, и права все были несомненны, но Правительство Москвы сразу поняло, что сам этот кусочек земли неважен - гораздо страшнее то, что возникает прецедент. И отреагировало мгновенно - обжаловало это распоряжение в Арбитражный суд города Москвы. Иск был подписан лично мэром города Юрием Михайловичем Лужковым. Дело тянулось больше года, история была чуть ли не детективная, но, тем не менее, иск Правительства Москвы был отклонен. Аналогичное решение приняли судебные инстанции по поводу приватизации земли под бывшей типографией Госстроя СССР - ООО "Типография "ПЭМ".

Сегодня московское правительство пошло по иному пути - воспрепятствовать предприятиям регистрировать свое право собственности. Вот один из многочисленных примеров. Случай произошел все с той же "Солид-Камой" злополучной. Предприятие направило в Мосрегистрацию все необходимые документы, в том числе и кадастровый план, для регистрации права собственности на указанный земельный участок. Мосрегистрация вступила в договоренность с Москомземом и, не уведомив об этом "Солид-Каму", отослала этот самый кадастровый план в Москомзем якобы из-за выявленной в нем технической ошибки, где он на весьма долгое время и утонул. Здесь был грубо нарушен целый ряд законов, в частности, никакого права отсылать третьим лицам сданные для регистрации документы Мосрегистрация не имела. "Солид-Кама" выиграла все процессы, связанные с этим делом, хотя на это и ушло больше года. Таким образом, по мнению Ольги Новиковой, на настоящий момент московские предприятия могут успешно отстаивать свое право на приватизацию занимаемых ими земельных участков.

Михаил Сорокин Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...