Московская земля ищет собственников

Москва заслужила репутацию региона, где частная собственность на землю казалась просто невозможной. Но июль этого года изменил ситуацию – постановление «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» описывает, кто и как может владеть самой дорогой землей России. «Собственник» заинтересовался, как принятие документа повлияет на жизнь горожан.

Мнения экспертов о том, какие изменения произойдут на рынке недвижимости под влиянием постановления «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность», зачастую полярны: от «постановление – начало рыночных отношений на земельном рынке столицы» до «документ – лишь обобщение ранее действовавших норм, не влекущее за собой никаких существенных изменений», а значит, стоит несколько подробнее остановиться на истории вопроса и ознакомиться с разными точками зрения.

Специфика московского закона

Ни для кого не секрет, что начиная с 2001 года на территории столицы практически не действовали нормы Земельного кодекса РФ (в части оформления земли в собственность).

 

 

Основным отличием Московского от прочих регионов России, по словам директора департамента земельно-имущественных отношений группы компаний RIGroup Георгия Кулигина, являлось отсутствие механизма выкупа земли. «Вплоть до 2005 года в Москве действовала исключительно арендная форма отношений (компании брали землю в долгосрочную аренду). Кроме того, земельные отношения регулировались с помощью тендеров и аукционов», – рассказывает ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин. «Земля в частную собственность практически не оформлялась. Но практика показала, что если истец в своих попытках приватизировать землю доходил до суда, то зачастую выигрывал его», – уточняет пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов.

С того момента, когда столица проиграла несколько судебных споров владельцам предприятий и жилых домов, городские власти озадачились проблемой упорядочивания процесса приватизации московских земель. Уже с первого дня текущего года было вынесено несколько решений относительно приватизации участков под домами. «Власти решили руководствоваться принципом: не можешь противодействовать процессу – возглавь его. Установив порядок оформления земли в собственность, город может лучше отстаивать свои интересы. Прежняя позиция простого игнорирования интересов заявителей уже не приносит искомых результатов», – комментирует ситуацию Лядов.

Evolution, Not Revolution?

И наконец, в июне текущего года мэром столицы Юрием Лужковым было подписано постановление «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность», вызвавшее безусловный интерес участников рынка. Оценки законодательного нововведения игроками находятся в диапазоне от безоговорочного одобрения до откровенного скепсиса. «Мы бы назвали это постановление «эволюционным» – оно есть результат многолетней работы столичных чиновников… Необходимость в законодательной базе приватизации столичной земли назрела давно», – считает Александр Скобкин. В то же время, по словам Сергея Лядова, «учитывая тот факт, что московские власти раньше игнорировали вопрос оформления прав на землю, документ, который регламентирует приватизацию участков в городе, можно назвать революционным». По мнению Георгия Кулигина, принятие постановления если не революционно, то весьма существенно. «Механизма не было, а тут он появился. Причем сформировавшийся спрос на покупку земли, который не удовлетворяли несколько лет, первое время будет только увеличиваться», – говорит Кулигин.

В связи с определенным своеобразием московского законодательства в области земельных отношений в столице сформировался существенный «отложенный спрос» на земельные участки как с недвижимостью, так и свободные. В какой мере соответствуют действительности прогнозы о грядущем ажиотаже вокруг столичной земли, который может быть спровоцирован постановлением городских властей? «Спрос на землю очень высок, прежде всего со стороны собственников капитальных зданий и сооружений. В частной собственности на землю заинтересованы промышленные предприятия, чтобы повысить свою капитализацию», – говорит Сергей Лядов. Впрочем, стоит отметить, что стоимость выкупа участков под предприятиями составит, согласно постановлению, от 20% до 100% (в случае если планируется перепрофилирование земли) – цифра беспрецедентная в российских масштабах.

«Для получения дополнительных источников доходов стремятся оформить землю и товарищества собственников жилья. В этом случае они могут рассчитывать на уменьшение стоимости эксплуатационных услуг. Крайне заинтересованными в этом вопросе являются также владельцы частных домов на территории Москвы. Но им земля будет оформляться в собственность только при условии, что она не предназначена для городских нужд», – уточняет Лядов.

В то же время, по оценке аналитиков агентства недвижимости DOKI, на сегодняшний день в Москве свободными являются не более 5% земель, а значит, речь идет в основном о приватизации участков под зданиями. «Многие специалисты ожидают «бума» вокруг приватизации и называют законопроект «началом рыночных отношений». Земля в Москве всегда была и есть «лакомый кусок» для многих участников рынка недвижимости. Впрочем, во многих случаях земельный вопрос де-факто уже решен. Вряд ли стоит ожидать большого ажиотажа вокруг приватизации московской земли», – считает Александр Скобкин.

За и против

Среди аспектов практического значения обсуждаемого постановления для столичного рынка называют и повышение привлекательности города для иностранных инвесторов. По мнению Александра Скобкина, упрощение процедуры приватизации земли способно привлечь значительное число иностранных инвесторов в столичный регион. «Документ направлен и на повышение «монетизации земли» и вовлечение ее в рыночный оборот. Земля все больше будет становиться полноценным активом, обладающим стоимостными характеристиками. Это, в свою очередь, повысит инвестиционную привлекательность Москвы, – говорит Сергей Лядов, – однако ожидать резкого увеличения иностранных игроков на этом рынке не стоит». В том, что напрямую подписание документа не отразится на приходе западных инвесторов, убежден и Георгий Кулигин: «Те инвесторы, которые уже построили свои объекты в столице, смогут приватизировать землю. Что касается новых, то вопрос юридического обоснования распоряжения земельным участком не станет, на мой взгляд, решающим при принятии решения о выходе на московский рынок. Возможно, за небольшим исключением».

Предполагается, что закон даст новый импульс строительному рынку. «Чем проще получить в собственность земельный участок, тем быстрее может быть решен вопрос со строительством и выводом нового жилья на рынок. Площади, находящиеся в частной собственности, вероятнее всего, не будут дополняться долей города и иными обременениями. Тем самым будет создана альтернатива городским конкурсам по получению площадок под застройку», – считает Александр Скобкин. Менее оптимистичен во взгляде на вопрос Сергей Лядов: «При застройке участков, находящихся в частной собственности, «доля города» не предусматривается, поскольку это своего рода налог за пользование городской землей. Но это не значит, что инвестора в этом случае не попросят профинансировать те или иные виды работ, например, по инженерной инфраструктуре. Иначе проект может увязнуть в согласованиях при рассмотрении в многочисленных городских инстанциях».

Вместо выводов

Найти однозначный ответ на вопрос «насколько существенно отразится на рынке утверждение порядка передачи столичной земли в собственность?» довольно сложно. Конечно, сам факт того, что постановлением законодательно утверждается понятие частной собственности на московскую землю, не может не внушать оптимизма – в том числе жителям пресловутого Южного Бутова, которые наконец-то вправе получить предоставленные им в пожизненное наследуемое владение и бессрочное пользование участки в собственность.

Впрочем, по мнению директора департамента земельно-имущественных отношений группы компаний RIGroup, сложно давать прогнозы в данной области: механизм пока не отработан. «В постановлении снова есть ряд вопросов, которые остаются открытыми. Например, приобретение прилегающей к зданию территории постановлением по-прежнему не регламентируется. Кроме этого ограничения имеется по крайней мере еще одно: претендовать на выкуп земли под зданием могут только те лица, у которых в собственности находится все здание целиком. Ожидаются трудности при оформлении прав собственности для приобретения земли под зданием: заинтересованное лицо должно провести ряд работ, например обследование коммуникаций. Исчерпывающего перечня этих подготовительных работ нет, такое отсутствие четкости может повлечь за собой довольно разнообразное толкование и создание дополнительных барьеров и бюрократического давления на выкупающих», – предупреждает Кулигин.

Валерия Семенова Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...