Московские власти переоценили землю

В июле столичное правительство приняло постановление о троекратном увеличении размера компенсаций, выплачиваемых городу за право пользования инженерной, социальной и транспортной инфраструктурой. Теперь застройщикам придется платить городу в среднем около $800 за каждый квадратный метр построенных квартир. Новая "административная наценка" приведет к очередному скачку цен на жилье в Москве. Впрочем, произойдет он не раньше чем через пару лет.

Большинство опрошенных Ъ участников рынка считают, что припрятанные в надежде на лучшие времена деньги появятся на рынке уже в сентябре и ценовая гонка начнет ставить новые рекорды.

 

 

Столичные власти также подготовились к росту цен. 6 июля, в самый разгар снижения покупательского спроса на московскую недвижимость, городские власти приняли новую редакцию постановления #699 от 19 августа 2003 года. Постановление называется "Об утверждении методики определения компенсации инвестором городу за социальную и инженерную инфраструктуру при строительстве и реконструкции жилых объектов". Раньше эти компенсации назывались "стоимостью прав аренды земельного участка". Сейчас этот термин вызывает праведное негодование юристов – они считают взимание подобных платежей незаконным. Но вне зависимости от официального названия эти деньги означают одно – таксу, уплачиваемую городу за право застройки находящихся в его черте земельных участков. Постановление правительства Москвы #470 от 6 июня 2004 года увеличило эту таксу фактически в три раза.
Здесь следует дать некоторые пояснения. Деньги, которые инвестор жилищного строительства должен уплатить городу за право застройки, определяются на аукционе. Кто дал больше, тот и выиграл. Но минимальная сумма, от которой начинается торг, определяется методикой, принятой вышеуказанным постановлением. До июля этого года в зависимости от места застройки, типа здания и его площади эта сумма в среднем варьировалась от $100 до $400 за каждый квадратный метр жилой площади в возводимых новостройках. После принятия постановления #470 она выросла почти в три раза.
Поясним, минимальная цена компенсаций в том числе складывается из следующих параметров: первый – расчетная рыночная цена 1 кв. м жилья соответствующей категории в соответствующем районе. Пример: если год назад 1 кв. м жилья в здании в районе Арбатский (Центральный административный округ Москвы) высотой более 15 этажей оценивался в $2,2 тыс., то сейчас – в $3,994 тыс. При этом если год назад расчетный базовый коэффициент для определения размера компенсаций по району Арбатский был 0,75 (от рыночной цены), то сейчас – 0,85. Суть коэффициентов без профессионала-экономиста понять сложно. Но результат их применения весьма понятен – инвестор за каждый метр построенных квартир теперь будет платить городу в среднем не менее $800 за 1 кв. м.
Новая редакция постановления "О методике определения размера компенсаций" еще не применялась – ее "ввод в строй" намечен на сентябрь. Поэтому прямо сейчас никакого влияния на ценовую ситуацию новое постановление не окажет. Более того, у большинства девелоперских компаний есть возможность не перекладывать выплаты компенсации на плечи покупателей еще два-три года – ведь сейчас они осваивают площадки, полученные по старым расценкам.
Первый заместитель столичного мэра Юрий Росляк, курирующий деятельность комитета столичного правительства по организации и проведению конкурсов и аукционов, возможные последствия постановления #470 оценивает скромно: "Я не думаю, что стоимость компенсаций вырастет в три раза. Новые коэффициенты, конечно, увеличат размер компенсаций, но не настолько". Комментируя ситуацию с изменением стартовой цены лотов на аукционах по продаже прав застройки земельных участков, господин Росляк заявил следующее: "Вы посмотрите на результаты аукциона 'Нового кольца Москвы' – при стартовой цене в $4,7 млн он ушел за $9,4 млн – двукратный рост. Естественно, мы ошиблись с определением стартовой цены, и естественно, новые коэффициенты, принятые постановлением #470, помогут нам избежать этих просчетов" (аукцион, на котором в рамках реализации программы "Новое кольцо Москвы" были проданы права застройки двух участков, состоялся 19 августа).
Представители большинства девелоперских компаний с Юрием Росляком соглашаются, но добавляют, что "значительное увеличение доли города в стоимости новостроек может иметь серьезные последствия – цены продаж, возможно, придется поднять на несколько сотен долларов за квадратный метр".
Впрочем, реакция девелоперов не столь однозначна. Например, руководитель компании "Строймонтаж" Сергей Полонский заявил "Ъ-Дому", что впервые слышит об изменении методики расчетов, и добавил, что, если стартовые цены новых аукционов окажутся завышенными, конкурсная комиссия правительства Москвы просто не сможет сформировать пул необходимых для проведения аукционов инвесторов. В компании "Дон-строй" "Ъ-Дому" сообщили, что в настоящий момент компания располагает достаточным количеством площадок, а потому в ближайшее время в аукционах, скорее всего, не будет принимать участие. Тем не менее представители "Дон-строя" согласились с тем, что заложенное в постановлении #470 увеличение размера компенсаций городу спровоцирует новый виток роста цен. Того же мнения придерживается и один из лидеров жилищного строительства Москвы – компания "Интеко".

Олег Кузьминский Коммерсантъ-Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...