О вечном вопросе...

Горячие дебаты политиков о вечном земельном вопросе мало трогают большинство россиян. В частности, москвичи давно поняли, что стоимость земли не влияет на цену квадратного метра (которая давно оторвалась от себестоимости), а влияет только на прибыль застройщика. Но есть несколько частных земельных вопросов, которые могут коснуться почти каждого. Прежде всего, речь идет о порядке изъятия земельных участков для нужд местных властей.

Недавний, но уже забытый скандал

Естественно, что в городских условиях такое изъятие затрагивает и здания, стоящие на таких участках, в том числе и жилые дома.

 

 

Городу надо развиваться – строить дороги, обновлять жилой фонд, расчищать для инвесторов площадки под строительство. Но что делать, если ваш дом или, например, гараж оказался на пути бульдозера?

В большинстве случаев делать нечего. Власти по закону имеют право изымать участки в определенных условиях. Пикантность ситуации в том, что эти определенные условия власти сами же и создают росчерком пера. Прошумевший в этом году скандал с избушками в Южном Бутово показал, что эмоции жителей – это одно, а правовые реалии – совсем другое. Практически всегда переговоры с властями дают жителям лучшие результаты, чем обращение в суд, поскольку по закону власть может обходиться с ними гораздо жестче, чем старается обходиться на практике.

На Западе ничем не лучше

Кстати, наивно думать, что это наша власть такая плохая, а на Западе чиновники больше считаются с населением. Совсем наоборот. Градостроительное регулирование там тоже находится в ведении местных органов власти, которые при необходимости изъятия участка общаются с собственниками в уведомительном порядке. Конечно, там гораздо лучше развиты процедуры арбитражности, но если власть действует по закону, то и там никакой суд не поможет. Правда, в разных странах есть свои нюансы. Рассказывают, например, как в Японии или Тунисе строптивый собственник отказался отдать свою землю, и дорогу пришлось вести в обход, но такие случаи – это редкое исключение в мировой практике.

Однако проблема не в этом. На Западе у каждого участка есть собственник. Это может быть муниципалитет, частное лицо или компания. В каждом из этих случаев изъятие участка имеет свои последствия в плане компенсации собственникам земли и зданий, которые на ней находятся. На Западе отработана система налоговой оценки и кадастрового учета. И земля, и строения оцениваются на основе их рыночной стоимости. В Москве же только единицы земельных участков приватизированы, поэтому власти решают вопросы компенсации не «по рынку», а «по понятиям», хотя и строго в рамках закона.

Твори, выдумывай, пробуй!

В основе порядка изъятия имущества (в том числе и недвижимости) лежит рамочное положение Гражданского кодекса, гласящее, что имущество может изыматься в интересах общества и, что важнее, - по решению государственных органов. Каких органов, при каких условиях? Поле для творчества у органов власти, как всегда, обширно. При этом указано, что собственнику должна быть выплачена компенсация в размере стоимости имущества. Но какой стоимости? Порядок проведения оценки не описан, ее критерии не определены. Указано лишь, что результаты оценки можно оспорить в судебном порядке. Однако, господа, если мы все с честными глазами платим налог на недвижимость с символической стоимости жилья по БТИ и эту же стоимость указываем в договорах купли-продажи, то почему бы государству не выплачивать нам такую же компенсацию при изъятии квартиры?

К счастью, власть этого не делает. Не потому что добрая, а потому что не хочет социальных волнений. В Москве за изъятую квартиру дают другую квартиру, причем в новом доме и не меньше по размеру, чем была. Действующие социальные нормы предоставления жилья приводят к тому, что социальные наниматели в среднем получают квартиры площадью на 50% больше, чем изъятое жилье (то есть коэффициент расселения 1,5). Собственники получают квартиры, имеющие неменьшее число комнат, чем у них было. А поскольку сносятся в основном пятиэтажки, то маленькие квартиры меняются на большие. И, что особенно приятно, доплата за лишние метры идет по пресловутым ставкам БТИ, а не по рынку.

Кроме того, власти города добровольно взяли на себя обязательство, выходящее за рамки федеральных требований, – предоставлять жилье в пределах района проживания. Что это за зыбкое понятие, никто толком не знает, но из районов вблизи Садового кольца на МКАД сейчас обычно не выселяют. Так что, надо признать, что для жителей многоквартирных домов порядок изъятия земельных участков в Москве весьма благоприятный. Исключение – расселение ветхих домов в центре города: на таком же расстоянии от Кремля найти новостройку для переселенцев трудно.

Сначала надо стать собственником

Кроме расплывчатых формулировок Гражданского кодекса, которые относятся к любому имуществу, порядок реквизиции земли более конкретно регулирует Земельный кодекс. В случае изъятия участка собственнику должны предоставить равноценные сотки или возместить стоимость. Проблема в том, что это регулирование относится к собственнику земли, а, как известно, индивидуального жилья с приватизированными участками в Москве почти нет. ТСЖ тоже является коллективным собственником, но здесь коллизия в том, что при сносе дома жильцам предоставляются квартиры (часто в разных домах), а не участок для реализации инвестиционного проекта. Так что в правоприменительной практике жилищные права имеют приоритет перед правами землепользования. Возможно, когда вопросы собственности на земельные участки в городе будут отрегулированы, порядок компенсации может измениться. Но это вопрос многих лет.

За права надо бороться

Московские власти долгие годы препятствовали приватизации земли в городе. С собственниками гораздо труднее иметь дело, чем с арендаторами в вопросе изъятия земли. Если собственник откажется отдавать землю, то его можно заставить через суд. Но для этого сначала по решению суда собственнику должен быть предоставлен равноценный участок (что зачастую немыслимо) или возмещение его стоимости, а главное - должно пройти два года. Даже после этого проблемы госорганов не заканчиваются: суд обяжет их возместить собственнику все убытки, связанные с освобождением участка, в том числе упущенную прибыль.

Практика показывает, что при изъятии участка для сноса ветхого жилого дома оптимальный вариант – требовать от властей наилучшего варианта переселения. Если же вы собственник участка, то можно занимать более агрессивную позицию. При этом стоит обратиться к адвокату, чтобы ваши требования лежали в рамках закона. В любом случае необходимо аккуратно собирать все документы, свидетельствующие о ваших правах на участок и о действиях властей по его изъятию. Оспорить можно как сами эти действия, так и результаты оценки участка и объекта недвижимости.

После бутовского конфликта власти всерьез задумались о корректировке законодательства. На сегодня политический вектор таков, что речь может идти, скорее всего, об ограничении произвола местных органов власти и расширении правовых оснований для борьбы собственников земли за свои экономические интересы.

Алексей Маслобойников Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...