По правилам общежития

В текущем году ожидается сдача около 120 коттеджных поселков, в каждом из которых в среднем по 50 домов, всего 6 тыс. коттеджей. При этом основной объем новых домов (80-90%) придется на коттеджи высокой и бизнес-категорий (класс В и С). И в этом существенное отличие 2003 г. от предыдущих лет, когда до 50% всех домов приходилось на объекты высшей категории – так называемый класс А (западное направление, земля от 8 тыс.

 

 

долларов за сотку, стоимость 1 кв. м превышает 3 тыс. долларов).

Кардинально изменились и вкусовые предпочтения потенциальных обладателей коттеджей. В первую очередь, они перестали придавать значимость так называемой престижности трассы. Потому и Рублевка теперь ассоциируется скорее с роскошью прежних лет, а не с нынешней функциональностью. На пике покупательских предпочтений сегодня – «стародачные» места, участки поблизости от естественных водоемов, а также на лесных площадях. Кроме престижности, такой выбор влечет и удорожание земли – стоимость участков автоматически увеличивается на 40-60 процентов.

Наконец, в текущем году на рынке окончательно оформился дисбаланс спроса и предложения. Если в 20-километровой зоне от МКАД спрос на участки превышал предложение как минимум в три раза, то в 50- или 60-километровой зоне наблюдалось обратное соотношение.

Развитие по инерции

Тем не менее, покупательская инерция, сформированная 5-10 лет назад, все еще дает о себе знать. Однако представители у такой «инерции» теперь другие.

Как и прежде, самым дорогим и престижным местом считались участки вдоль Рублево-Успенского шоссе. Но покупатели недвижимости на нем – сегодня совсем другая публика, чем 2-3 года назад. Так, до 80% самой дорогой недвижимости (от 1,5 млн. долларов) покупает здесь элита из стран СНГ.

Помнится, летом в рамках одной конференции нас, нескольких журналистов, на экскурсионном маршруте ознакомили с особняками «министров из Закавказских республик», «регулировщиков газовой и нефтяной задвижки из Беларуси и Украины», «хлопковых королей из Средней Азии». Экскурсовод, а по совместительству и риэлтор «не для печати» объявил вышеуказанную цифру, посетовав, что «уж больно трудно воплощать для них в кирпиче и мраморе архитектурные задумки – все исключительно в национальном стиле».

С запада на северо-запад

Землеотводы на Рублевке практически закончились, а рынок здесь постепенно становится «вторичным». Потому любой проект коттеджного поселка, под который случайно находится здесь свободная земля, оценивается на 50-70% дороже, чем предыдущий. Неудивительно, что в начале ноября на рынке появились предложения, в которых участки оценивались в 60 тыс. долларов за сотку (правда, с подведенными инженерными коммуникациями).

Второе по популярности направление сегодня – Новорижское шоссе – все быстрее «набивает себе цену». За период с января по октябрь здешняя земля выросла в цене на 100%, но, несмотря на это, на Новориге коттеджные поселки растут как грибы после дождя. Так за год здесь сдано, а также начато строительство более 20 поселков. Впрочем, предела роста цены на этом направлении пока нет. В 10-15 км от МКАД сотка оценивается уже в 10-15 тыс. долларов, но когда-то и Рублевка оценивалась так же, при этом Новорига имеет все шансы затмить конкурента, хотя бы из-за удобного транспортного сообщения с Москвой.

В пределах роста рынка, т. е. примерно на 60%, увеличились цены на землю на Калужском, Киевском, Дмитровском, Ярославском и Осташковском шоссе. Примерно так же выросло и число коттеджных поселков на этих пяти трассах – в общей сложности это более 60 объектов.

Мощная PR-кампания была проведена для увеличения интереса и к Пятницкому шоссе. Это привело к тому, что цены здесь выросли на 60-75%, правда, стартовали они с более низких отметок.

Как и прежде, в числе аутсайдеров остаются восточные и южные направления. Правда, заметно, что в отношении юга маховик PR-кампании тоже начинает раскручиваться. Например, на Симферопольском и Каширском шоссе быстрыми темпами стали расти цены – минимум на 20-30% за 10 месяцев (до 3 тыс. долларов за сотку в 10-километровой зоне), стали появляться коттеджные поселки.

Но вот никакая, даже самая грамотная, PR-кампания ничего не может поделать со сложившимся стереотипом, что на «востоке все плохо». Потому и можно встретить до сих пор на Щелковском шоссе предложения о продаже участков в 15 км от Москвы за 800-1000 долларов.

Участки за любые деньги

В текущем году все более четко видна взаимосвязанность и взаимозависимость от покупательского предпочтения (направления и ландшафта), удаленности от Москвы, площади земельного участка и цены расположившегося на нем коттеджа. Так, дом ценой 0,7-1,2 млн. долларов просто обязан располагаться только на Рублевке и Новориге, земельный участок не должен быть менее 25-40 соток (с лесными деревьями), площадь дома – не менее 350 кв. м, а поселок, в котором располагается эта недвижимость, должен быть рассчитан не более чем на 50, не менее чем на 20 объектов.

При бюджете 200-250 тыс. долларов покупатель может рассчитывать на престижные направления (та же Рублевка или Новорига), но с удаленностью в 30-40 км от города, либо на 15-20-километровое удаление по трассам «второго порядка» (Ярославка, Дмитровка и т. п.). Участок в обоих случаях будет в 10-15 соток, а площадь дома – 200-300 кв. метров.

С бюджетом в 70-100 тыс. долларов вполне можно подыскать себе дом — и даже в коттеджном поселке. С такими деньгами покупатель может рассчитывать на недвижимость (со всеми коммуникациями) площадью до 120 кв. м на 5-9 сотках земли (без излишеств в виде деревьев). Правда, домик располагался бы в 40-70 км от Москвы (в зависимости от направления).

Но в последнем случае особенно отчетливо проявляется несоответствие спроса и предложения, о котором говорилось выше. Так, ряд исследований показывает (лучшее из них – исследование КОМКОНа), что примерно 70% спроса приходится на третий случай. Однако застройщики могут предложить потенциальным покупателям только считанное число коттеджных поселков (не более 10), в которых дома стоили бы не дороже 100 тыс. долларов. Дело в том, что прибыльность таких проектов не превышает 30% (в то время как дорогие поселки приносят 50-100% дохода), поэтому ими занимаются только девелоперы, выходящие на рынок.

Основная доля предложений загородных домов в коттеджных поселках (50-55%) в этом году будет находиться в 15-30 км от МКАД. Около 30% планируется возвести в 30-50 км от Москвы, 10% – в наиболее привлекательном 15-километровом удалении и 5-10% – далее 50 километров. Исходя из этих данных получается, что обделенными останутся и потенциальные покупатели самой дорогой недвижимости. Впрочем, такое происходит не из-за непривлекательности проектов на Рублевке или Новориге для девелоперов в силу их малой доходности, а как раз наоборот. Все просто – состоятельные люди уже давно обзавелись загородными дворцами, а новых миллионеров становится все меньше. Остается только ждать новых гостей из СНГ.

Мнение специалиста. Наталья Пейсикова, Soho Realty:

Быстрее всего растут цены на землю на Новорижском шоссе – там уже встречаются предложения и по 15 тыс. долларов за сотку.

Один из самых дорогих коттеджных поселков сегодня – «Горки-21» на Рублевско-Успенском направлении. Там 29 домов. На начальной стадии реализации проекта дома стоили 800 тыс. долларов, при окончании – 1,8 миллиона. Еще один эксклюзивный проект – поселок «Expat» на 7 домов, каждый дом оценивается в 3-4 млн. долларов.

До 80% потенциальных покупателей загородной недвижимости ищут дом в коттеджном поселке, половина из них готова купить уже готовый дом, другая половина – построить его собственными силами.

Одна из последних тенденций – резко возросший спрос на дачи, т. е. на дома, не предназначенные для круглогодичного проживания. Соответственно, самым популярным строительным материалом для дач становится дерево. При этом подразумевается, что такая недвижимость должна быть со всеми коммуникациями и на большом участке земли, а вот отделке дач придается не такое большое значение, как при застройке «дворцов».

Борис Бешт Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...