Подмосковье: покупают все!

Ситуация, складывающаяся на рынке загородной недвижимости в первом полугодии, в основном повторяет прошлогоднюю. Тогда спрос на подмосковные коттеджи значительно превышал предложение. По мнению экспертов, еще как минимум 3-5 лет не придется говорить о ценовой стабилизации в этом сегменте рынка.

Дальнейшие перспективы

Приходится признать, что прогнозы аналитиков о продолжающемся в этом году стремительном ценовом росте подмосковных участков, пригодных для строительства высококачественной недвижимости, оказались не беспочвенны. По данным директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владимира Яхонтова, в этом году продолжился ощутимый рост цен на участки.

 

 

Причем больше всего - на 50-60% к уровню прошлого года поднялись цены на ликвидные участки площадью от 25 соток с коммуникациями, расположенные вблизи водоемов и лесных массивов.

Еще недавно распространенное мнение об абсолютной стихийности загородного рынка все меньше соответствует действительности. Времена, когда ажиотажным спросом пользовались недостроенные кирпичные особняки внушительных размеров в чистом поле, похоже, безвозвратно ушли в прошлое. Постепенно рынок обретает черты цивилизованности: специалисты изучают его конъюнктуру, проводят аналитические исследования по критериям оценки земель и рейтингу направлений и даже составляют экологические карты районов.

Сегодня, по единодушному мнению экспертов, загородная недвижимость является одним из самых прибыльных сегментов рынка: доходность удачных проектов может доходить до 100-150%. Отчасти поэтому активизировался интерес к загородной недвижимости как со стороны "профессиональных" игроков, так и со стороны компаний, ранее не занимавшихся подобным бизнесом. Среди них все чаще встречаются не только сырьевые фирмы и промышленные холдинги, но и банковские структуры, страховые компании, инвестиционные фонды и даже фирмы-производители продуктов питания.

Особенно заметна инвестиционная активность в коттеджном строительстве. Приток на загородный рынок дополнительных инвестиционных капиталов привел к тому, что сегодня участки стали все чаще реализовываться вместе с подрядом на строительство. О том, что для большинства потенциальных собственников земля является приоритетным объектом инвестиций, говорят данные корпорации "ИНКОМ-Недвижимость". В соответствии с ними 60% всех сделок приходится на земельные участки, в том числе со строительным подрядом, и лишь 40% - на готовые коттеджи.

Среди лиц, располагающих свободными финансовыми ресурсами, заметно возрос спрос на архитекторов и подрядчиков, способных выполнить качественную отделку и монтаж внутренних инженерных систем. Кроме этого востребованы "консультационные услуги" квалифицированных риэлторов и юристов, способных предоставить исчерпывающую информацию по вопросам наиболее выгодного вложения средств.

Несмотря на то что лимит свободной земли, пригодной для организованной коттеджной застройки, еще пока не исчерпан, на рынок она поступает в крайне ограниченных объемах. Определенный резерв представляют земли сельхозназначения за 50-километровой отметкой от МКАД, которые планируется выделить под жилищное строительство. Однако, несмотря на активную работу Межведомственной комиссии при губернаторе Московской области, дающей "добро" на перевод земельных участков в различные категории, пока на первичный рынок поступают ограниченные объемы государственной земли. Как отмечает Владимир Яхонтов, сегодня спрос на доброкачественные участки со стороны частных покупателей превышает предложение в пять раз. Поэтому в силу ограниченности предложения и сохраняется тенденция к росту цен.

По оценкам специалистов корпорации "ИНКОМ-Недвижимость", основным фактором, влияющим на стоимость загородного жилья, является именно цена земли. По итогам первых четырех месяцев она уже выросла на 10-30% в зависимости от местоположения участка. С учетом ограниченного предложения земель, пригодных для организованной коттеджной застройки, тенденции ценового роста сохранятся и в будущем. Темпы роста окажутся на уровне прошлого года - в среднем до 50% в год. Хотя на более удачные и элитные предложения цена может подняться в 2 раза.

Направления ценового роста

Как и ожидалось, в этом году не произошло заметных изменений в рейтинге популярности направлений. По исследованиям, проведенным специалистами корпорации "ИНКОМ" на основании поступающих заявок и совершаемых сделок, Рублевское шоссе хотя и пользуется устойчивым спросом, но сегодня здесь хороших предложений крайне мало. Дело в том, что свободные землеотводы, пригодные под коттеджную застройку, практически выбраны.

Понятно, что безоговорочное лидерство Рублевки предопределено высокоразвитой инфраструктурой, однородной социальной средой и фактором престижности проживания. После того как в прошлом году участки в особо элитных местах подорожали на 70%, казалось, что дальнейший потенциал для роста уже исчерпан. Однако после того, как в марте этого года на рынок поступило порядка 200 га земли в Барвихе, - немедленно последовал ценовой всплеск. В итоге некоторые участки со всеми коммуникациями продавались по цене $40-50 тыс. за сотку. Неудивительно, что в корпорации "ИНКОМ" среди минусов данного направления называют необоснованное завышение цен продавцами.

Поскольку на Рублевке с каждым годом становится все меньше свободных участков, то цены на землю здесь неуклонно растут. По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", сейчас в среднем сотка земли по Рублевке обойдется в $14 тыс. (0-15 км), $5300 (15-30 км), $1500 (30-50 км) (см. таблицу на с. А9). Но, несмотря на столь активную ценовую динамику, Рублевка может скоро исчерпать свой потенциал. Особенно если учесть высокую плотность застройки, перегруженность трассы и прочие неизбежные атрибуты покупательского ажиотажа. К тому же в последнее время для некоторых поселков остро встала проблема нехватки мощностей местных коммуникаций из-за повышенных нагрузок на электросети и водопровод.

Для тех, кто не хочет переплачивать за фактор "престижа", интерес представляет недвижимость по Новорижскому шоссе. Привлекательность направления уже привела к тому, что в прошлом году цены здесь выросли более чем в два раза. Интересная особенность этого лета: Новорижское шоссе имеет лучшую пропускную способность, чем Рублевское, однако средние цены на самые "приближенные" (0-15 км) к кольцевой автодороге сотки более чем вдвое ниже ($6300). Но! По мере удаления от МКАД стоимость соток по Новой Риге оказывается практически сопоставимой с "рублевскими" - $5000 (15-30 км), $1800 (30-50 км).

Далее в списке покупательских предпочтений находятся Калужское, Минское и Киевское шоссе. Участки по данным направлениям отличаются благоприятной экологией, хорошими подъездными путями и обилием стародачных мест. Особый интерес представляет Калужское направление, вдоль которого располагается немало перспективных объектов. Высоко котируется Минское и Киевское направления. Стоимость сотки - $4300-4900 в пригороде Москвы и $900-1900 на расстоянии до 50 км от нее.

В последнее время заметно выросла популярность "водных" трасс. Поскольку на севере и северо-востоке области находится разветвленная сеть водоемов и живописных уголков, то это напрямую отражается на ценах. Средняя стоимость сотки по Дмитровскому, Осташковскому, Алтуфьевскому и Ярославскому направлениям лежит в широком диапазоне от $4550-4800 (0-15 км) до $550-900 (15-50 км). Из-за обилия водоемов на довольно высоком уровне держатся цены на сотки и по Ленинградскому шоссе - $3450 (0-15 км) и $550 (15-50 км). А в силу высокого уровня застройки и развития инфраструктуры к разряду перспективных направлений стали причислять и Пятницкое шоссе.

В числе аутсайдеров потребительского спроса по-прежнему оказываются восточная и южная часть Подмосковья, где весомую "лепту" в неблагоприятный облик направлений вносит плохая экологическая обстановка и высокая концентрация промышленных предприятий. Поэтому самые низкие средние цены установились на сотки вдоль Каширского и Симферопольского шоссе от $1600 (0-15 км) до $350 (15-50 км). За ними следуют "восточные" направления - Горьковское и Щелковское шоссе - от $2000-2900 (0-15 км) до $270-500 (15-50 км).

Коттеджные предпочтения

Растет спрос и на объекты в коттеджных поселках. Как известно, динамика объемов строительства поселков за последние два года составляла ежегодно порядка 15 объектов. По прогнозам экспертов компании Penny Lane Realty, в этом году новых объектов должно быть введено в строй на 20% больше, чем в 2002-м. По данным АН "Домострой", сейчас на коттеджном рынке предлагается уже в 1,5 раза больше предложений, нежели в конце прошлого года. Вместе с тем вряд ли объем выставленных на продажу домов по-прежнему сможет полностью удовлетворить растущий платежеспособный спрос. Зато, бесспорно, он может неплохо простимулировать спекулятивные ожидания продавцов.

Основной рост цен в Подмосковье происходит на качественное загородное жилье в радиусе 15-30 км от МКАД вблизи водоемов или живописных лесных массивов и - с развитой инфраструктурой. Так, по данным АН "Домострой", особенно активно цены растут на "ходовые" коттеджи со средней стоимостью $180-230 тыс. в радиусе 30 км от МКАД в охраняемых поселках со всеми коммуникациями. На эти объекты спрос превышает предложение в несколько раз.

Анализ спроса показывает, что при выборе коттеджей сегодня предпочтение отдается направлению, расстоянию от МКАД и категории поселка. Помимо этого состоятельные клиенты уделяют внимание ландшафтному проектированию участка, единой архитектурной концепции застройки поселка, развитости инфраструктуры и социальному статусу соседей.

По исследованиям экспертов АН "Домострой", сегодня наибольший интерес представляют коттеджи площадью порядка 250-350 кв. м со всеми коммуникациями в пределах 30 км от МКАД, предпочтительно под "чистовую" отделку с хорошими подъездными путями и участками 12-15 соток. Объекты "под ключ" с мебелью и участками от 30 соток востребованы в секторе дорогой недвижимости. Что касается архитектурных предпочтений, то канули в прошлое времена, когда ради престижа приобретались внушительные коттеджи с обилием нефункциональных помещений. Как отмечают в агентстве, "богатый" клиент предпочитает либо архитектурный изыск, либо скромный и рациональный скандинавский стиль. Данные реальных продаж участков и коттеджей корпорации "ИНКОМ-Недвижимость", по которым можно судить о предпочтениях клиентов компании, представлены в таблицах на с. А7.

Дачные варианты

Более экономный способ воплощения мечты о сезонном отдыхе на природе - покупка жилья в стародачных местах, домиков в садовых товариществах или совсем недорогих строений в деревнях. Понятно, что такие варианты рассматриваются лишь теми, для кого загородное жилье является вторым местом жительства. Поэтому особых требований к потребительским характеристикам дома и набору объектов инфраструктуры у них нет. Сегодня за $50-100 тыс. можно без труда стать обладателем просторного земельного участка с допотопным домиком на расстоянии 50-100 км от МКАД. Однако в 15-20-километровой зоне за такие же деньги удастся получить в три раза меньший земельный надел. Поэтому внушительные расстояния до дома от МКАД для большинства дачников не являются решающим фактором.

Иначе обстоят дела со стародачной недвижимостью, цены на которую всегда были выше средних. В число бесспорных "плюсов" таких мест относятся просторные дома (до 200 кв. м), солидные участки (20-30 соток, зачастую даже с лесными насаждениями), набор необходимых коммуникаций и развитая инфраструктура. Подобные блага загородной цивилизации стоят довольно дорого. Стоимость сотки в Салтыковке, Малаховке или Апрелевке может колебаться в пределах $1,5-3 тыс. Но тот, кого подобные расценки не отпугивают, сталкивается с иной проблемой: крайне редкое появлении предложений жилья в таких поселках.

Прогноз

Большинство экспертов единодушны в своих прогнозах относительно развития ситуации на загородном рынке. По их оценкам, сотки ежегодно будут дорожать в среднем на 20-30%. Причем наиболее ощутимыми темпами ценовая динамика будет прослеживаться по традиционно престижным направлениям в пределах 30-километровой зоны от МКАД на участки, пригодные для строительства высококачественной недвижимости. Что касается коттеджной недвижимости, то удорожание в первую очередь коснется наиболее ликвидных объектов. Тогда как в поселках с изначально завышенными ценами или же с неудачными архитектурными решениями цены даже могут несколько снизиться.

Роман Хохлов Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...