Правила выкупа земель, занятых объектами

Согласно Земельному кодексу РФ (далее ЗК РФ) граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность, за исключением тех земельных наделов, которые в соответствии с федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Исключительным правом на приватизацию земельных участков обладают граждане и юридические лица, в собственности которых есть здания, строения, сооружения, расположенные на муниципальных землях.

Для выкупа земельного участка необходимо подать заявление в исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, где должно быть принято соответствующее решение. После этого необходимо осуществить государственную регистрацию права собственности в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Принципиальное решение по оформлению земельных участков в собственность физических лиц московским правительством уже принято.

 

 

Для того чтобы переоформить свое право пользования на право собственности, надо сдать пакет документов, подтверждающих право собственности на дом, в территориальное отделение Департамента земельных ресурсов (далее Департамент), которое должно принять то или иное решение. По словам руководителя Департамента Виктора Дамурчиева, комиссией по землепользованию и градостроительству уже рассмотрено 25 заявок от москвичей, желающих приватизировать землю под частными домами, по 24 ходатайствам принято положительное решение.
Следует отметить, что окончательного распоряжения правительства Москвы по процедуре выкупа земельных участков под объектами коммерческой недвижимости нет. Пока определены только общие правила, в которые по мере развития земельного рынка будут вносить изменения и уточнения.

Какие земельные участки можно приватизировать?

Для реализации предоставленного права выкупа земельных участков необходимо соблюдать установленные законодательством основные требования.

Прежде всего земельный участок должен быть сформирован как объект правоотношений (то есть должен пройти кадастровый учет). Согласно Закону г. Москвы «О землепользовании и застройке в городе Москве» земельный участок отчуждается в границах, которые определяют на основании кадастрового плана земельного участка. При отсутствии в земельном кадастре сведений о площади и границах отчуждаемых участков требования и ограничения к использованию данных участков разрабатывают с учетом проектов межевания территорий, включающих в себя план согласования границ с владельцами прилегающих участков, чьи права могут быть затронуты. Все необходимые работы осуществляются за счет заказчика.

В случае приватизации неделимого земельного участка с расположенными на нем частями зданий, строениями, сооружениями, принадлежащими нескольким собственникам, возникает общая долевая собственность на земельный участок. Как указано в ЗК РФ, размер доли в праве собственности на такой участок будут определять пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения к общей площади здания, строения.

Нельзя приватизировать неделимый земельный участок, если, например, часть помещений в здании находится в частной собственности или на неделимом участке, где кроме объектов частной собственности расположены объекты
муниципальной собственности.

В целях охраны земель города, как одного из важнейших природных ресурсов и объектов окружающей среды, не подлежат отчуждению земельные участки, использование которых (а также использование расположенных на них зданий) не соответствует требованиям к эксплуатации данных участков, содержащихся в строительных, экологических, пожарных и прочих правилах и нормативах.

Согласно действующему законодательству не могут быть предоставлены в собственность земельные участки, отнесенные ЗК РФ к землям, изъятым из оборота или ограниченным в обороте (за исключением установленных федеральным законом случаев). Сюда также относятся земли, зарезервированные для государственных нужд.

Как указано в Законе «О землепользовании и застройке в городе Москве», резервирование земель означает создание резерва городских земель в целях сохранения и развития земель общего пользования, реализации государственных целевых программ, выполнения городского государственного заказа посредством введения временных ограничений на предоставление либо на продажу определенных земельных участков. Другими словами, невозможен выкуп участка, если Генеральным планом развития г. Москвы или другой градостроительной документацией предусмотрено, что через него в будущем проложат, например, транспортную магистраль.

Важно заметить, что согласно ст. 27 ЗК РФ земельные участки, которые отнесены к землям, изъятым из оборота, не могут быть переданы в частную собственность, также их не разрешено делать объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством (то есть их нельзя сдавать в аренду). Ограниченные в обороте земли не позволено предоставлять в частную собственность, но можно распоряжаться ими на праве аренды.

Сколько стоит земля в Москве?

При выкупе земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, собственниками расположенных на них зданий самым важным остается вопрос о стоимости земли под недвижимостью.

В соответствии с ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» при продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений по установленным ст. 36 ЗК РФ правилам стоимость таких участков в Москве равна 30-кратному размеру ставки земельного налога за единицу площади (квадратный метр). На сегодняшний день Законом г. Москвы «О земельном налоге» установлен размер ставки в 1,5 % от кадастровой стоимости участка.

В результате реализации городской целевой программы «Развитие земельной реформы в городе Москве в 2004–2006 годы» правительство Москвы утвердило удельные показатели кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования земельных участков (№ 356-ПП от 24.05.2005 г.).

Таким образом, сегодня средняя кадастровая стоимость 1 кв. м земли в Москве составляет 40 тыс. руб. То есть средняя цена 1 га равна 640 тыс. долл. Не стоит забывать о том, что в зависимости от строительства объектов новой инфраструктуры (проведение линий метрополитена, строительство дорог и т. п.) кадастровая стоимость земли будет расти.

В заключение следует отметить: несмотря на то что на практике оформить землю в собственность удалось немногим, сделать это вполне реально. Главное — собрать необходимые документы. К тому же в течение 2006 года Департамент должен принять единый документ, который будет конкретизировать порядок узаконивания решений о продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений.

Елена Митряхина Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...